房屋交易少个“约”字酿成的“惨案”

张律师 房地产法律与实务 2017-06-08

2012年9月1日，在W县中原信息服务中心，殷女士向房屋中介李某询问一套房的有关情况，当时李某介绍该房屋面积80平方米，煤球房面积10平方米，随后，李某领着殷女士看房，看房后，殷女士向李某要求看房产证，但李某以房主在郑州为由未让殷女士看房产证。当天，殷女士与李某商谈好买房事宜后，李某起草一份房屋买卖协议，该协议书载明：经甲方（李某）介绍，乙方（殷女士）同意买下甲方介绍的位于书香世家2楼房屋一套，连同配套煤球房共计90平方米，以价格贰拾贰万五千元商定，现就中介与买方相关事项达成如下协议：1、甲方收取乙方购房款贰万元，并保证卖方户在一周内前来见面办理房屋移交过户手续。2、乙方保证在房屋手续移交完毕，当场付清全部房款。5、违约责任：如甲方违约返还交的双倍房款；如乙方违约，所交房款不退；......6、甲方中介费用在甲方房款中提取，乙方不再另加费用；.......。协议签订后，殷女士付给李某房款20000元，李某以W县中原信息服务中心的名义给殷某出具了收据。之后，李某让殷女士看了房产证，房产证登记面积为76.05平方米，不足80平方米。与李某所说的面积不符，双方协商未果。为此，双方发生纠纷。
　　原审法院认为：本案系居间合同纠纷。李某系W县中原信息服务中心业主，其介绍的房屋及煤球房出售给殷女士，而不应该充当房主的角色与殷女士签订房屋买卖协议书，且李某也未提供证据证明房屋面积是90平方米。本院认定李某与殷女士所签订的房屋买卖协议书属无效合同。本案中李胜利无权处分房主刘金虹的房产，对该纠纷的发生其存在过错，李某应当赔偿殷利梅所受到的损失，殷女士要求李某双倍返还房款的理由、证据不足，本院不予支持。李某应当退还殷女士所交的房款20000元，并赔偿殷女士的合理损失。殷女士的合理损失应认定为按本金20000元计算利息，原审法院判决：一、确认签订的房屋买卖协议书为无效协议。二、李某应返还殷女士房款20000元，在判决生效后10日内履行。三、李某应赔偿殷女士损失（损失按本金20000元计算利息。四、驳回殷女士的其它诉讼请求。案件受理费300元，由殷利梅负担150元，李胜利负担150元。
　　李某不服一审判决，上诉称，一、原审认定本案为居间合同纠纷，而非买卖合同纠纷是错误的。二、原审认定事实是不正确的，王庆升代表上诉人与被上诉人起草房屋买卖协议时，关于“房屋及煤球房共计面积约90平方米”这句话时漏写一个“约”字，还漏写了“总面积按房产证面积为准”这句话。被上诉人的目的是不想要这套房了，才找上诉人“所谓”过错的责任，认为总面积少2.85平方米。三、这次业务实际是上诉人受房主以书面形式委托，与被上诉人所签订的房屋买卖协议，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条，该协议完全是有效的。综上，请求撤销原判，改判李胜利与殷利梅签订的房屋买卖协议为有效协议。
　　殷女士答辩称，请求驳回上诉，维持原判。
　　二审的争议焦点为：2012年9月1日签订的名称为“房屋买卖协议书”的协议是否有效。
　　本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
　　本案争议的房屋买卖协议书应由房主与殷女士签订，原审认定李某与殷女士签订的房屋买卖协议书属无效合同是正确的，予以确认。
　　如果该协议认定有效，按照双方约定，李某应当双倍返还殷女士已交的购房款。
　　综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。应予以维持。
　　驳回上诉，维持原判。
律师评析：本案因为交易双方房屋面积约定不准确，且签订合同时中介未出具房主委托书，买卖双方发生争议时，造成居间方十分被动，最后败诉。二手房交易时，相关条款一定约定清晰，关键条款述说完整，且文意无歧义，避免合同履行发生争议时出现不利后果。