律师观点分析
一、案件背景
2024年10月，喻XX与江西XX科技公司签订《租房、租地协议书》，将农村自建房、空地、鱼塘及附属设施出租给对方经营，租期20年，首年租金3万元，约定2025年1月15日前付清，另设鱼塘补偿款4000元。合同签订后，公司仅支付1万元租金，后续以原告阻碍施工、无法开业为由拒付剩余款项，且持续占用租赁场地。
喻XX多次催缴无果后，发函解除合同并委托邵律师团队将江西XX科技公司诉至南昌市东湖区人民法院，主张确认合同解除、支付欠租与占有使用费、腾退场地等。被告随即提起反诉，称实际承租仅10天，要求退还多付租金，并索赔装修损失共计31万余元。
二、律师办案关键
邵律师团队接受喻XX委托后，前往租赁场所进行实地走访，了解租赁物现状及案件脉络。
一是固定根本违约事实，提交租赁协议、催缴函及送达凭证、沟通记录等主要证据，证实被告未按约定期限支付租金，经催告后仍未履行，符合法定解除条件。
二是针对“原告阻碍经营”的反诉主张，指出被告无有效证据支撑，且协议未将开业作为付款前提，拒付租金无合法依据。
三是兼顾效益推动调解，鉴于长期诉讼会导致场地闲置、双方损失扩大，在厘清违约责任的基础上促成调解，既保障出租人租金权益，也保留承租人经营空间，实现案结事了。
三、法院判决
2026年3月17日，原告喻XX诉被告江西XX科技公司房屋租赁合同纠纷一案，经南昌市东湖区人民法院主持调解，双方自愿达成如下协议：
1.被告（反诉原告）江西XX科技公司向原告（反诉被告）喻XX支付2025年12月31日之前租金15000元（已当庭给付）；
2.双方继续履行原租赁协议，被告（反诉原告）江西XX科技公司于20267月1日之前向原告（反诉被告）喻XX支付2026年租金15000元；
3.从2027年开始，被告（反诉原告）江西XX科技公司于每年1月15日之前向原告（反诉被告）喻XX支付当年的租金（以《租房、租地协议书》载明的租金为准）；
4.如被告（反诉原告）江西XX科技公司任一期租金逾期30天未支付，则视为解除《租房、租地协议书》，并自愿承担违约金3万元；
5.如原告（反诉被告）喻XX足额收到当期租金后，逾期30天未交付租赁物，则视为解除《租房、租地协议书》，并自愿承担违约金3万元。
四、邵律师提醒
1.对出租方：农村自建房出租应留存村级权属证明，提前规避合同效力风险；欠租发生后需及时书面催告并留存送达凭证，为后续维权固定证据。
2.对承租方：签订长期租赁协议前务必核实租赁物权属与合规性；拒付租金需有充分事实依据，仅以经营受阻为由欠租易构成根本违约；大额装修投入应提前约定违约处理方案，避免解约时产生巨额损失争议。
