某公司与姚某租赁合同纠纷案

律师观点分析

原告：某公司。

法定代表人：高某，该公司董事长。

委托代理人：赵通，辽宁申扬律师事务所律师。

被告：姚某，男，1963年出生，汉族，无职业。

原告某公司与被告姚某租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月20日受理后，依法由代理审判员陈明独任审判，公开开庭进行了审理，原告某公司的委托代理人何某、赵通，被告姚某到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，依法组成由本院代理审判员高书林担任审判长，代理审判员陈明主审，人民陪审员朱洪亮参加评议的合议庭，于2015年5月7日公开开庭进行了审理，原告某公司的委托代理人何某，被告姚某到庭参加诉讼。原告本案现已审理终结。

原告某公司诉称，2011年1月15日，原、被告双方签订《店铺租赁合同》。合同约定，被告租用原告坐落于沈阳市沈河区热闹路77号沈阳五爱市场服装城内五楼编码为5038B的店铺，用于经营服装。被告从2013年1月1日开始，一直使用该店铺至今，没有支付任何费用。经原告多次催要，被告仍不支付。故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、被告立即支付店铺占用费364734元及至实际给付日的利息；2、被告立即支付违约金31800元；3、被告承担本案诉讼费。

被告姚某辩称，占用费、利息、违约金均不同意给付。如果我前四年交的租金按五楼272个床位平均价位不够5年的总租金数，我同意补占用费的差价，但利息和违约金坚决不同意给。首先，服装城合同是违法的，合同必须是自愿、平等的，服装城的合同是霸王条款，我租的床子是原告公司奖励给我的，当时五楼272个店铺，平均租金是22元，我的租金是38元，没有体现出来是奖励。2009年给我床子的时候38元的价格就高于其他的租户，而且就这个租金我不同意，我一直在找公司，公司也一直说给我研究，2011年给我免了一个月的租金，2012年公司领导说让我先交着，多了给我退，我就交了2012年全年的租金，2013年租金又涨了，我去找公司，公司说给我研究，我就没有交。2013年11月9日我儿子出事，第二天我与公司说不做业户代表上访了，之后公司一直没有找我要租金，也没说要收回床子，床子我一直在用，2014年9月10日，原告在没有通知我的情况下把床子给锁了，我去找公司，公司让我补交以前的租金，我说你给我定的租金高出五楼平均租金50%，如果你给我的租金要是五楼的平均价，我也会给租金的，而且我从2008年开始为五爱服装城上访，五爱服装城卖服装的一天260元，五爱服装城按照260元一天给我工钱，用这个工钱抵租金，公司人说做不了主，需要研究，一直没有答复。2014年11月份，我开始上访，沈河五爱管委会的邢书记说你不要闹了，我去找服装城的人说，床子钱不要了，就当你的损失了，你就不要上访了，服装城也没有人答复我，公司的人也没有答复我，就起诉了。如果不能调解，我要追究2008年1月1日至2013年11月10日期间应支付给我的工资，按五爱服装城卖货工人每天260元的工资。服装城不是执法主体，他无权锁我的档口，给我造成了10多万元的损失，2014年10月22日原告在未通知我的情况下将档口另行出租，即使算租金也应计算至2014年9月10日。

经审理查明，2011年1月15日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《店铺租赁合同》。合同约定甲方将坐落在沈阳市沈河区热闹路77号沈阳五爱市场服装城内五楼编码为5038B的店铺，租给乙方使用。租赁期限自2011年2月1日至2013年12月31日，其中2011年2月1日至2011年12月31日为租期第一阶段，2012年1月1日至2012年12月31日为租期第二阶段，2013年1月1日至2013年12月31日为租期第三阶段。租期第一阶段月租金12700元，租期第二时间段甲方有上调租金的权利，若甲方不上调租金，则租期第二时间段租金按租期第一时间段租金执行，租期第三时间段甲方有上调租金的权利，若甲方不上调租金，则租期第三时间段租金按租期第二时间段租金执行，租期第二时间段比租期第一时间段租金上调幅度不高于15%，甲方上调租金必须在租期下一时间段租赁期限起始日60天前书面通知乙方，如果乙方不接受甲方上调租金，乙方必须在租期下一时间段租赁期限起始日45天前书面通知甲方，并和甲方以书面形式办理剩余租期时间段合同解除事宜，否则视为乙方接受甲方新的租金要求。在租赁店铺交付使用前，乙方向甲方交纳租赁保证金人民币19100元。因乙方违约或乙方其他原因致使合同不能继续履行或解除合同，租赁保证金归甲方所有。甲方违反本合同第五条不能按约定时间交付店铺应给付乙方违约金每天100元人民币。乙方违反本合同第三条第二款规定，未按期交纳租金，拖欠租金10天内（含10天），应按每天100元人民币给付甲方违约金，拖欠超过10天按本合同第八条“合同解除条款”处理。因乙方违约或乙方其他原因致使合同不能继续履行或解除合同，除租赁保证金归甲方所有外，乙方需另支付违约金31800元。合同解除条款约定乙方有下列行为之一的，本合同解除，租赁保证金归甲方所有：（一）乙方拖欠租金超过10天……。特别约定条款约定甲方决定解除合同应当通知乙方，通知方式有邮寄信件至本合同记载的乙方地址，或将通知送达乙方承租店铺的工作人员，或将通知张贴于承租店铺的墙体等，合同自通知到达乙方时解除。被告自2013年1月1日起欠付租金，原告索要未果，起诉至法院，要求被告给付欠付租金及利息、违约金。

庭审中，被告自述原告于2014年9月10日将其店铺锁上，原告称锁店铺的时间为2014年9月下旬，被告于2014年10月22日将门锁撬开，取走店内货物。

另查明，原告已于2014年11月24日将五爱市场服装城5038B档口另行出租。

上述事实，有当事人陈述、店铺租赁合同等证据，经庭审质证，本院予以确认，并在卷佐证。

本院认为，原、被告双方签订的《店铺租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对双方均有法律约束力。原、被告之间的《店铺租赁合同》于2013年12月31日到期，双方虽未续签租赁合同，但被告仍实际占有、使用店铺，双方已形成不定期房屋租赁合同关系，被告应向原告支付相应的租金。

原告于2014年9月将被告档口锁上，以实际行动表明其解除双方租赁合同的意愿，且原告并未举证证明被告在档口被锁后仍继续使用涉案档口，故被告仅应给付原告至档口被锁日所拖欠的租金。因档口被锁系原告方所为，原告应对档口被锁具体日期承担举证责任，现原告并未举证证明档口被锁具体时间，故本院确定被告所述2014年9月10日为档口被锁日。

关于被告辩称其是因档口租金高于其他档口拒付租金，原、被告双方签订的租赁合同中对档口租金、违约金等事项均作出了相应的约定，原告虽未按照合同约定以书面形式通知被告租金上调的情况，但庭审中被告自述对租金上调已知情，且被告并未在合同约定的期限内以书面形式通知原告不同意上调租金，故被告应按照合同约定给付原告自2013年1月1日至2014年9月10日店铺租金及违约金。

关于原告要求被告给付店铺占用费利息的问题，原告该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：

一、被告姚某于本判决发生法律效力之日起30日内，一次性给付原告某公司房屋租金341315元（2013年1月1日至2014年9月10日，12700元／月×（1＋15%）×（1＋15%）×20个月＋12700元／月×15%×15%÷30天×10天］；

二、被告姚某于本判决发生法律效力之日起30日内，一次性给付原告某公司违约金31800元；

三、驳回原告某公司其他诉讼请求。