上诉人A与被上诉人B、C及原审原告D租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人A与被上诉人B、C及原审原告D租赁合同纠纷二审民事判决书 吉林省吉林市中级人民法院 民事判决书 （2015）吉中民一终字第506号 上诉人(原审原告)：A，男，1977年4月20日生，汉族，无职业，住蛟河市XX， 委托代理人：A，吉林XX律师事务所律师， 被上诉人(原审被告)：A，男，1962年10月12日生，汉族，无职业，住蛟河市， 被上诉人(原审被告)：A，女，1963年2月4日生，汉族，无职业，住蛟河市， 原审原告：A，男，1990年1月4日生，汉族，农民，住蛟河市,系上诉人A的弟弟， 上诉人A因租赁合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2014）蛟民一初字第1219号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结，A、B在原审时诉称：两名原告与两名被告系房屋租赁关系，原告A与B系兄弟关系，2008年10月15日，原、被告签订五年的房屋租赁合同，约定自2008年11月1日起至2013年10月30日止，两名原告租用被告A名下760平方米的房屋用于从事娱乐业经营活动，租赁期内，原告A同被告协商，将房屋重新装修，改为时尚宾馆，原租赁合同到期后，因被告大幅度提高租赁价格，导致双方对租金一直没有达成一致意见，经反复协商，原告A表示接受租金条件，但希望分期付款，被告A亦同意，原告A分别于2014年3月14日、2014年4月9日向被告支付租金7万元，但令人意想不到的是，两名被告收到租金7万元后，不但不同意续租房屋，还于2014年6月16日将正常营业中的时尚宾馆锁死，致使原告无法从事正常的经营活动，2014年9月25日，两名被告将宾馆门上双方共同锁的门锁破坏，非法营业至今，现两名原告告诉来院，要求与两名被告解除房屋租赁合同；按照两名原告月收入39000元的标准赔偿经济损失9万元， A、B在原审时辩称：两名被告同意解除房屋租赁合同，两名原告诉请赔偿损失无事实根据和法律依据，请求人民法院依法驳回该项诉讼请求，2013年10月之前，因原告A把原来的网吧改成时尚宾馆，双方重新达成口头租赁协议，约定每年租金12万元，两名原告负担供热费和其他费用，两名原告给的7万元不是租金，其中含拖欠了两年的供热费、水电费及2014年3月30日前的租金，虽经两名被告多次催要，两名原告一直未能全额给付12万元租金，2014年3月30日双方达成一致协议，由原告A出具欠条一份，载明原告A欠房款12万元，在2014年4月7日前交房租款，如违约自动退出，房内所有设施全部归房东，但之后原告并没有履行足额缴纳房租的义务，因此，两名被告按照合同法相关规定收回房屋是合法的， 原审判决认定：两名原告系兄弟关系，两名被告系夫妻关系，2008年10月15日，原告A与被告B签订书面房屋租赁合同，将被告A名下位于蛟河市新华XX一层10门401室759.99平方米的门市出租给原告B用于经营娱乐业，约定租赁期限为自2008年11月1日起至2013年10月30日止，租金为每年6万元，于每年的10月1日支付下一年的租金，未按期缴纳租金，承租方应缴纳日5%的滞纳金，经营期间发生的一切费用，如供热费等，均由承租方负责，承租人的室内装饰自行负担，合同期满，如不续租，自行拆除，2012年，在双方对合同期满后续租价格没有达成一致意见的情况下，原告A将网吧改造成宾馆，后经双方协商口头约定续租价格为12万元，租赁期间发生的一切费用仍由承租方负责，双方未能签订书面租赁合同，两名原告拖欠经营期间的水电费共计6630.18元，2014年3月14日，两名原告给付被告A3万元，原告A自认其中24319.68元为供热费，2014年3月30日原告A为两名被告出具欠条一份，载明原告A欠房款12万元，在2014年4月7日前交房租款，如违约自动退出，房内所有设施全部归房东，2014年4月9日，两名原告给付两名被告4万元，由A代收，两名被告认可该4万元中含有2014年3月30日前的租金，2014年6月10日，两名被告以两名原告未缴纳租金为由将宾馆大门锁死， 原审判决认为：1.两名原告要求解除与两名被告的口头租赁合同，因该合同已经事实解除，本院予以确认，2.两名原告诉请两名被告赔偿自2014年6月10日起至2014年10月30日止的停业损失，无事实及法律依据，本院不予支持，两名原告与两名被告自2013年11月1日起至2014年6月10日止，始终没有签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，”，两名被告作为不定期租赁的出租人于2014年3月30日要求原告A出具了欠条，应视为已经通知承租人2014年4月7日前如不缴纳租金的后果，足以表明两名被告已经履行了通知义务，故两名被告自2014年4月7日起随时可以解除租赁合同，因此，两名被告不存在违约行为，两名原告诉请赔偿损失，本院不予支持，关于两名原告主张2014年4月9日给付两名被告的4万元为租金一节，两名被告亦认可其中含有2014年3月30日前的租金，但两名原告作为承租人有义务按时足额缴纳租金，现两名原告不能按时足额缴纳租金，两名被告解除租赁合同，不违反合同约定及法律规定，3.两名原告主张2014年3月14日给付被告A的3万元为租金一节，因原告A认拖欠经营期间的水电费6630.18元、供热费24319.68元，结合2014年3月30日原告A出具的欠条载明尚欠租金12万元，故对该主张本院不予采信，综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定作出判决， 原审判决主文：1.解除原告A、B与被告C、D的房屋租赁合同，2.驳回原告的其他诉讼请求， 案件受理费2050元，由原告A、B负担， 原审判决后，上诉人A不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判，主要理由：1.原审判决认定事实有误，本案源于上诉人同被上诉人间的房屋租赁纠纷，上诉人拖欠被上诉人的房租费及于2014年3月30日，就拖欠被上诉人房租费问题，给被上诉人出具欠条约定同年4月7日交房租款，如违约自动退出，虽属已经发生的法律事实，但被上诉人于2014年4月9日收取上诉人所交付的4万元人民币也是事实，被上诉人的收款行为应该认定是上诉人同被上诉人间就2014年3月30日的欠条的约定内容及履行期间进行了实体变更，原审判决按原欠条约定，判决本案没有事实及法律依据，2.原审判决存在法律意义上的显失公平，上诉人租赁被上诉人的房屋原属于尚未进行装修的裸房，上诉人承租后出于经营的需要，先后进行了两次装修，时尚宾馆的装修是2012年进行的，其装修费用及时尚宾馆经营所需必要设施投资就高达数十万元人民币，原审判决以上诉人和被上诉人已经在事实上进行了变更的“还款约定”为依据判决本案起码是违背了我国民事法律所规定的公平原则，特别是对被上诉人强占上诉人正在经营的宾馆并利用上诉人的经营设施从事上诉人所从事的经营项目，继续经营行为通过法律判决的方式给予支持，更是一种枉法裁判行为，如此下去，岂不天下大乱，3.原审判决存在对适用法律理解上的偏差，我国《合同法》第二百一十五条所规定的具体内容为“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，”从本案的具体事实上看，第一，就租赁合同而言，上诉人同被上诉人是第一个书面租赁合同履行期满，第二个租赁合同正在协商续签过程中，就单纯的是否采用书面形式签订合同而言，属处于合同待签状态，不是简单的不签订书面租赁合同，第二，就本案的租赁事实而言，被上诉人有“乘人之危”之嫌疑，因为被上诉人见上诉人有可观的经营利益，故意将租赁费用由原来的年六万元，直接提高到十五万元，后经上诉人同被上诉人多次协商，被上诉人才勉强降到年租金十二万，并不同上诉人签订租赁合同，对此，上诉人也只能是衡量利弊，委曲求全，否则其损失更大，第三，本案所涉租赁行为，即便是不定期合同，也不能采用最原始的直接强占的方式收房，综上，上诉人恳请二审法院查清本案事实，改判本案，维护上诉人的合法权益， 被上诉人A、B在二审时辩称：上诉人说交了4万元改变协议内容是虚假的，4万元是拖欠的租金，包括供热费，供热费都是我方交的，还有水电费，共计5.5万多元，租的房子原来是网吧，改成宾馆后我方说要涨价，上诉人接受了，我们追缴房租多次，协议4月7日之前必须交，到6月我们也给了时间，上诉人欠别人钱，别人把钱收走了也不给我们钱，我们就把房屋收回；本案不存在显失公平，我们都是下收房通知后，上诉人才交钱，我方是弱者，没有强迫上诉人做不利于上诉人的事情，至于房租和装修都是双方协商的结果，因为上诉人严重违约，又说显示公平，没有诚信，法律不会保护违法行为，一审事实清楚、法律适用正确，证据确实充分，希望二审维持原判， 原审原告A在二审时的辩论观点同上诉人的观点， 经过二审庭审调查，根据现有证据，本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致， 本院认为：上诉人A在与被上诉人B、C签订的房屋租赁合同到期后，没有与被上诉人签订书面的房屋租赁合同，双方从2013年11月1日起形成不定期租赁关系，被上诉人有权随时解除租赁合同，2014年3月30日上诉人A给被上诉人出具的欠条中明确承诺:欠房款12万元，在4月7日前交房租款，如违约自动退出，房内所有设施全部归房东，上诉人A在4月7日前没有足额缴纳全年房租，双方不定期租赁合同视为于2014年4月7日已经解除，但被上诉人并没有立即收房，上诉人一直实际占有房屋进行经营至2014年6月份，2014年4月9日上诉人交给被上诉人4万元房屋租金，应视为归还2013年11月1日至2014年4月7日上诉人使用房屋欠付的房屋租金，上诉人没有证据证明被上诉人同意其分期缴纳房屋租金，也没有证据证明被上诉人准许其拖欠租金至一年租赁期满，故上诉人主张要求被上诉人按一年租赁期间赔偿其2014年6月份至2014年10月份经营损失9万元及2014年4月9日被上诉人的收款行为已经实质上变更了2014年3月30日欠条约定内容之主张无事实及法律依据，本院不予支持，综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费2050元，由上诉人A负担， 本判决为终审判决， 审判长A 审判员付XX 代理审判员B 二○一五年五月二十日 书记员C