吉林省XX公司与A合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

吉林省XX公司与A合同纠纷一审民事判决书 长春市绿园区人民法院 民事判决书 （2015）绿民二初字第13号 原告吉林省XX公司，住所地长春市XX， 法定代表人A，总经理， 委托代理人A，吉林XX律师事务所律师， 被告A，女，1983年4月5日生，汉族，现住长春市绿园区， 原告吉林省XX公司诉被告A合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告吉林省XX公司的委托代理人A、被告B出庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告诉称：被告与原告系准购房人与中介经纪机构间关系，2014年8月2日，被告与原告签订《客户看房承诺书》后，在原告业务人员的带领下实际查验了位于长春市绿园区蓝天花园10栋3单元505号住宅房屋并交付定金决定购买，此后原告为被告及卖房人草拟了房屋买卖合同，准备办理房屋正式交易手续，可被告却没能履行其诺言，在原告不知情的情况下，出于逃避中介服务费的目的，以其近亲属的名义，对承诺房屋进行交易，实令原告难以接受，综上，被告的行为不但是一种违反诚实信用的失信违约行为，同时也使原告本应获得的合法财产利益受到了不应有侵害，据此，为维护合法权益，现原告特对被告提起诉讼，请求人民法院在认定被告违反看房承诺的基础上，判令其向原告支付佣金人民币24000.00元，同时按其承诺承担本案相关的诉讼费用及律师代理费， 被告辩称：不同意原告诉讼请求， 开庭审理中，原、被告为证实自己的主张，当庭进行了陈述、举证、质证以及辩论，原告当庭提供了如下证据：1、营业执照、组织机构代码证，证明原告是合法的房屋买卖中介机构，被告质证：有异议，原告公司2014年没有年检，不能开展与清算无关的经营活动，2、看房协议书，证明原告XX被告在看房前对相关的权利义务以及后果承担进行了相关的约定，被告质证：是我签的，但是该协议书上没有原告公司公章，3、定金收条，证明被告A交付给卖房人定金1000.00元，被告质证：确实交了1000.00元，是看房子的钱，4、房权登记档案一套，证明该房屋已经在看房后实际登记在A亲属B名下，登记的交易价格为40万元，A与被告是婆媳关系，另外一个人是被告A丈夫，被告质证：房子不是我购买的，是我婆婆购买的，定金的钱也不是我交的，是我婆婆交的，交的也是看房的钱，并不是买房子的钱， 被告当庭提供了看房承诺书一份，从字迹上看深浅不一， 经审理查明：2014年8月2日，被告与原告签订《客户看房承诺书》（准买家适用），约定原告带领被告所看房屋坐落于蓝天花园10-3-505室，同时约定在经纪方向准买家介绍相关房屋信息或带领看房之日起六个月内，准买家同意不直接或间接与所介绍房屋之业主联系，如果准买家（或授权代理人）或其亲属或朋友购入此房，准买家须向经纪方支付房屋成交价的2%为佣金，此佣金在签署《房屋买卖合同》之日支付，准买家承诺自己或家人及朋友在今天之前从来没有通过其他中介公司看过此房或通过媒体及亲属朋友处得到过此房信息，准买家是通过吉林省XX公司首次看到此房屋，如果准买家在经济方带领看房后，为了逃避应付给经纪方的佣金，跳过经纪方私自与卖方签署协议，购买此房，则准买家即构成违约，经纪方在要求准买家必须支付双方所约定的佣金（即购买房屋，买方须向经纪方支付成交价的2%的佣金）的基础上，有权让准买家再支付双方约定佣金的一倍作为违约金，以支付经纪方追讨佣金所支出的费用及律师代理费用与这次诉讼相关的支出费用，按照正常道路经纪方带领准买家看房后的六个月内，准买家的亲属或朋友，购买此房，准买家也需要付给经纪方的佣金，签定合同当日原告带领被告看了蓝天花园10-3-505室房屋， 另查明，2014年8月6日A、B与C、D签订了长春市房屋转让合同，A、B购买了坐落于长春市绿园区西安大路120号蓝天花园10栋505室房屋（建筑面积83.31平方米），价格400000.00元，现该房屋产权登记在A、B名下，双方按份额共有，各占二分之一份额，产权证发放日期2014年8月11日， 再查明，A系被告B婆婆，A系B丈夫， 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，原、被告双方签订的《客户看房承诺书》为居间合同，XX照居间合同规定，原告带领被告看房后，被告与出卖方签订房屋买卖合同并交易完成后就应当给付原告2%的佣金，2014年8月6日被告丈夫A、被告婆婆B与C、D签订了长春市房屋转让合同，A、B购买了坐落于长春市绿园区西安大路120号蓝天花园10栋505室房屋（建筑面积83.31平方米），价格400000.00元，被告应缴纳2%佣金即8000.00元给原告，至于原告请求被告同时支付违约金，虽然合同中有约定，但本院认为根据《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》的理解和适用第二十九条，本案中原告所主张的违约金属于过高，应以实际损失为基础，兼顾合XX的履行情况及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，故原告损失应是利息损失，应从该房屋买卖成立之日即2014年8月11日起以8000.00元为基数按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息即违约金， 原告主张的律师代理费，没有提供证据证明，且无法律依据，不予支持， 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》的理解和适用第二十九条之规定，判决如下： 一、被告A于本判决生效之日起三日内向原告吉林省XX公司支付佣金8000.00元； 二、被告B原告吉林省XX公司支付违约金，数额为以8000.00元佣金为基数，从2014年8月11日起至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率给付利息， 三、驳回原告吉林省XX公司的其他诉讼请求， 案件受理费400.00元，由原告吉林省XX公司、被告A各负担200.00元（于本判决生效后立即给付）， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院， 审判长A 审判员B 人民陪审员C 二〇一五年六月十日 书记员D