A与B房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉01民终3397号 上诉人(原审原告）：A，男，1974年4月4日出生，汉族，住长春市南关区， 委托诉讼代理人：A，吉林XX律师事务所律师， 上诉人（原审被告）：A，男，1964年8月16日出生，汉族，住长春市南关区， 委托诉讼代理人：A，吉林XX律师事务所律师， A因与B房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初1198号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结， A一审诉称：2016年10月29日B经与原承租方C协商，由A承兑B的饭店，A同意B继续经营饭店，A经与B、C一起将原租金结算至2017年1月15日，2017年1月16日后租金由A承担，2016年、2017年的物业费、供热费及其他拖欠的费用均由A承担，依据《房屋租赁合同》的约定，A于2017年1月16日-3月29日应当向B支付年租金50万元，到期后A以暂时没钱为由没有按约定给付房屋租金，A多次通过电话和短信催促B交房租，但A只从2017年5月6日起分六次向B汇款45万元，尚欠2017年租金5万元及2018年1月至3月租金，另外A还尚欠2016年及2017年物业费、取暖费及部分水电费未付，依照合同约定，A有权解除此合同收回房屋，故诉请判令：1.A违约，解除双方签订的《房屋租赁合同》（审理中因房屋已经返还，双方自认合同已实际解除，A自愿撤回该项诉讼请求）；2.B立即给付A尚欠租金14.4万元（2017年欠5万元，2018年1月16日-3月3日欠6.4万元）及滞纳金23.9万元（年租金50万元÷12个月*2%*违约金天数287天，2017年3月30日-2018年1月15日）；3.判令宋福庆立即给付拖欠王德仁2016年、2017年物业费3万元、供热取暖费6万元及水电费等（审理中，因水费数额不确定，A自愿撤回水费的诉讼请求），上述款项合计44.3万；4.A承担诉讼费用， A一审辩称：租金仅欠2万元，之前签订合同就有3万元保证金，合同履行完毕后，3万元就相当于租金，违约金过高，应适当调整为7000元，A并非物业费、取暖费的收费主体，A也未代缴，该款不应支付，综上，同意给付租金和违约利息共计27000元， 一审法院经审理查明：2016年10月29日，A与B福庆签订《房屋租赁合同》一份，约定A将位于长春市XX建筑面积约899.27平方米房屋出租给B使用，租期自2016年1月16日至2022年1月29日，2016年1月16日至2017年1月15日每年租金为45万元，2017年1月16日至2022年1月15日每年租金为50万元，租金年付，于每年的3月29日前欠支付，逾期承担违约责任，若A逾期支付租金，则A有权解除合同收回房屋，并且有权要求A每逾期一天按月租金的2%支付滞纳金，为保证A合理并善意的使用房屋及配套设施，合同签订当日A应向B交付押金3万元，合同期满如不再续租，结清所有费用及房屋没有损坏、原物品没有缺失情况下，押金无息全部退还，如在租期内提前解除协议，除不退换本押金外，收取的租金亦不退还，A不承担任何费用，包括并不限于物业费、取暖费、水电费等均由A承担，租赁期内若A提前终止合同的，需在当年12月15日前通知A，并在次年1月15日前腾房，A不退任何费用及租金，A承担相应经济责任，租期内，A逾期缴纳有关费用达一个月时，A有权用押金支付上述费用，并可向A追收已垫付的费用，A须承担因此造成的一切后果，同时A有权解除合同，另合同中对其他权利义务、合同终止、违约责任的处理、合同的效力及纠纷解决等做出了约定，另经一审庭审核实，A、B双方表示对截止到2018年1月15日尚欠房屋租金5万元均无异议；B表示2018年1月份口头通知A房屋已经腾空，室内物品不要，但A表示其并未向自己办理正式交接，房屋钥匙也是在2018年3月3日经他人转交给自己的，同时，A表示已收取的押金3万元不同意抵顶尚欠的租金，另诉前A陆续向B支付2017至2018年度房屋租金共计45万元，分别为2017年5月6日支付10万元、5月19日支付10万元、6月1日支付10万元、6月21日支付8万元、9月1日支付5万元、9月27日支付2万元， 一审法院认为，A、B双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应恪守合同约定，履行各自义务，现因A拖欠B租金，其行为已构成违约，双方经诉前交涉已经以其实际行为解除了相互之间的租赁合同关系，虽审理中A表示撤回解除合同、收回房屋的主张，但该合同关系的解除仍应予以确认，因双方交涉过程中，A并未正式向B办理房屋交接，视为其仍占有控制涉案房屋，直到2018年3月3日A才将房屋钥匙经他人转交B，故A主张B除支付2018年1月15日前尚欠的租金5万元，同时要求其支付2018年1月16日至2018年3月2日期间共计45天的房屋租金61643.84元（即50万元÷365天×45天=61643.84元），符合法律规定，依法应予支持，关于A主张的违约金问题，因诉前A已陆续补交2017至2018年度相应租金45万元，虽双方就违约金标准在合同中有明确约定，但庭审中A表示违约金明显过高，要求予以调整，秉承公平原则，该违约金标准可调整为损失的30%，本案中A的损失可认定为未能如期获得租金收益的利息损失，故违约金调整为相应时间段欠付租金的中国人民银行同期同类贷款的1.3倍利息为宜，关于A主张的物业费、供暖费、水费等，因双方合同约定A有权用押金支付上述费用，并可向A追收已垫付的费用，A并未先行垫付，故其可待实际垫付后另行解决，关于A抗辩称用已交纳的3万元押金抵顶欠付租金一节，因A尚欠房屋物业费、供暖费、水电等费用未予结清，故该项抗辩主张依法不予支持，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决王德仁与宋福庆于2016年10月29日签订的《房屋租赁合同》已解除；宋福庆于本判决生效后立即给付王德仁尚欠的房屋租金共计人民币111643.84元；宋福庆于本判决生效后立即给付王德仁逾期支付房屋租金的违约金（其中自2017年3月30日至2017年5月5日以50万元为基数、自2017年3月30日至5月18日以40万元为基数、自2017年3月30日至5月30日以30万元为基数、自2017年3月30日至6月20日以20万元为基数、自2017年3月30日至8月30日以12万元为基数、自2017年3月30日至9月26日以7万元为基数、自2017年3月30日至实际给付之日止以5万元为基数均按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算利息）；驳回王德仁的其他诉讼请求，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件受理费3973元，由A负担2050元、B负担1923元（A已垫付），A上诉称：1.一审法院将违约金调低不当，应判令A按照合同约定支付违约金；2.A承租期间所产生的物业费、取暖费、水电费应由A承担，合同已经明确约定上述费用的承担主体，无需A垫付后再向B主张；应改判支持其一审诉请， 宋福庆上诉称：1.2018年1月16日，A与B已经电话确认合同解除，A已经将钥匙交予物业，原判认定的2018年1月16日至3月2日的租金不应A继续承担；2.A缴纳的3万元押金应折抵所欠租金；3.原判认定的违约金过高，应参照银行同期贷款利率标准计算为7000元；应改判A支付租金及违约金共计27000元， 经二审审理查明的事实与原判相同， 本院认为：1.关于违约金金额问题，A认为原判参照银行贷款利率1.3倍标准认定的违约金金额过高，A认为原判未按照合同约定认定的违约金金额过低，但原判是在考虑A的损失程度（A二审庭审陈述案涉房屋已于2018年3月23日转租他人）及违约金的惩罚性等综合因素基础上予以认定，相应标准及金额并无不当，双方所持观点均不能成立，2.关于A缴纳的押金应否抵扣租金问题，合同中关于押金的处理约定为“本合同期满A不再续租，在结清所有费用及房屋没有损坏、原物品没有缺失的情况下，A应将押金无息退还”，并未约定押金可抵扣租金，且双方尚有取暖、物业等费用未结清，返还押金的前提也不具备，故A的此点上诉理由不能成立，3.关于A应支付的租金期间问题，A主张其已于2018年1月16日将房屋返还，但对该主张，A未能提供证据予以证实，而A仅认可在同年3月3日才收到钥匙，故原判认定A应支付租金至3月2日并无不当，A的相关上诉理由不能成立，4.关于物业费、取暖费、水电费应否由A负担的问题，对于取暖费，A提供了东北热力有限公司收费处出具的催缴费通知，但该公司并未加盖公章；对于电费，A提供了长春XX障科出具的电费催缴单，而非电力部门出具的交费凭证；对于水费、物业费，A未提供相应证据予以证实；A不能提供充分证据证实上述费用实际发生及发生金额，故其要求A负担的上诉理由不能成立， 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回A、B的上诉，维持原判，A预交的二审案件受理费6667元，A预交的二审案件受理费1923元，由预交方各自负担， 本判决为终审判决， 审　判　长　　A 代理审判员　　B 代理审判员　　C 二〇一八年九月五日 书　记　员　　丁　宁