葛牧律师助买房人应对原房东与炒房客的联手诉讼，大幅降低违约损失

律师观点分析

一、案情描述：

2018年11月底，就问客户端接到买房群众咨询，咨询人许某（买房人）说因为家中经济困难，月收入不够支付购房款340万元，也无力亲友处筹措款项，在与卖方已经就一处位于厦门市思明区的某房产签订了二手房房产买卖合同的情况下，希望了解在不购买该案涉房产的前提下，如何尽可能降低违约责任。

葛牧律师了解合同签订过程后，经分析发现与咨询者签订合同的对方极有可能是炒房客，而咨询者竟然没有看房产证，也没有取得任何的授权委托手续，只是听信中介说原房东在国外，是委托亲戚出售房产，就与对方签订了合同。根据葛牧律师的诉讼经验，这是炒房客的惯用手法，咨询者明显是中了炒房客的圈套。但是这也不幸中万幸。

在葛牧律师与咨询人反复确认其无力购买房产后不履行合同，提出建议：充分搜集证明对方是炒房客的证据，并且向介索要对方的身份以及原房东的授权资料，并及时书面明确告知对方无力购买，这样可以大幅度地降低在法律上可能面临的损失。

咨询者听取了葛牧律师的方案后，不再紧张，而是认真地去准备搜集证据。

其间，这位咨询者还收到了炒房客陈某委托漳州某律所律师发送的律师函，葛牧律师在分析这份律师函的效力后，告诉咨询者不要改变搜集证据的方向，也不要对这份律师函害怕。

2019年5月，咨询者收到了法院的传票及诉讼资料，第一时间交给葛牧律师。

这份起诉材料是由原房东姚某作为原告起诉，但是咨询者许某从来没有见过原房东姚某，没有与其签订过任何买卖合同，所有的合同签订、沟通不购买案涉房产的经过，均是由原房东的公证受托人陈某进行，原房东也提交了公证委托书证明其委托了陈某来与许某签订房屋买卖合同，并在起诉状中声称许某违约未购买案涉房产给其造成了损失，根据合同约定的违约金计算方法应当赔偿68万元。

葛牧律师经过与咨询者的认真分析，通过咨询者提供的证据可以发现，在双方于2018年11月底签订合同以及协商不购买的善后处理中，均是由受托人陈某及其同伙林某自作主张，中介人员也多次称陈某和林某为“业主”，陈某和林某可以自行决定价格、履行方式等一切内容。并且可以分析出，林某是幕后主使人，与陈某一起构成炒房客，采用的是公证委托方式进行炒房，这一手法在葛牧律师在厦门处理的众多民事案件经常出现。葛牧律师告知咨询者许某：如果我们提交的证据可以指向林某和陈某是炒房客，将对案件十分有利，即使许某被认定存在违约行为。许某于是正式委托葛牧律师全权处理此案。

二、律师取证工作：

葛牧律师接受委托后，通过调查取证发现，炒房客陈某和林某在2018年12月3日在得知许某无力购买案涉房产后，就以338.17万元出售给了杨某，并在房管局办理了房产过户手续。这一情况对许某较有利。葛牧律师将上述材料在举证期限内及时交给了法官。同时，葛牧律师将许某对炒房客的录音等资料也按法律规定的要求整理后及时提交给法院。接下来就是进入开庭程序。

三、对方律师观点：

原告是原房东姚某，委托了代理律师出庭，姚某本人未出庭。该律师正是炒房客陈某委托向买房人许某发送律师函的律师！姚某的律师认为，许某在合同签订后无故不买房，构成了违约，应当严格按合同约定的违约金68万一分不少的加以赔付，并且不同意调解。认为稳操胜券。

三、我方观点：

首先，我方以充分的证据证明了姚某早已将案涉的思明区房产出售给了炒房客陈某或林某，姚某与案涉房产没有任何经济关系，不具有处分权了。

其次，我方以充分的证据证明林某和陈某对案涉房产具有高度处分权，不仅可以决定该房产的合同签订情况，也可以决定违约金的收取情况，根本不需要与原房东姚某进行任何的沟通。并且，案涉房产也是经由林某和陈某出售给了新的买房人杨某。

再次，在我方的证据中，许某对于原房东的录音中，原房东也在无意间多次声称其不会向我方主张违约责任，不用担心这件事。并且通过许某收到律师函可以发现，原告律师实际上是由炒房客陈某所雇请，炒房客与原房东存在恶意串通损害买方许某的迹象。现在原房东姚某再行起诉明显是为了与炒房客共谋分享违约金利益68万元，违反了法律诚信原则。

最后，原房东经过委托炒房客陈某与新的买房人杨某签订的房产买卖合同上明确记载了房产的成交价为338.17万元，所以我方的许某对姚某及炒房客造成的损失不足2万元，加上在交易过程中许某已经向炒房客支付了2万元，因此姚某实际上还获得了0.17万元的收益。并且，根据姚某在诉讼中交出的评估机构的估价报告，也可以知道在2018年12月3日房屋价值为338.17万元。因此，本案中姚某在没有任何损失的情况下向许某主张违约金，没有没有实际损失为基础，其请求依法应当驳回。

四、法院观点：

经过葛牧律师开庭提交证据，并在法庭上发表了详尽辩论意见，法院认为：虽然许某构成违约，但是因为及时通知了姚某，防止了损失的扩大，并且本案姚某也没有证据证明产生了实际损失，所以主张68万元没有依据，根据许某的违约情况酌情判处违约金5万，扣除已经许某已经支付的2万元，许某应再支付3万元给姚某。

五、本案对百姓们的启示：

第一，买房人或者其他民事主体在存在违约行为等无力履行合同的情况时，不要慌张，要及时咨询葛牧律师，通过详细了解案件情况，知道交易架构安排，并在通过指导固定好证据，并找到证明对方损失不足的证据，通过鉴定或者其他方法，再结合法律学理论，仍然可以有效大幅度降低赔偿额，通过诉讼可以有效实现保护自身权益的目标。

第二，在签订合同之前一定要事先咨询律师，不要中了对方的法律圈套，因为葛牧律师做的案件多，经常处理各类纠纷，可以从蛛丝马迹中发现对方的破绽。

第三，一定要咨询具有较强的文字功夫和法律理论功能扎实的律师，可以起到极好的说服法官的作用，有的放矢才可以让法官心服口服。