发布者:葛牧律师 时间:2019年03月26日 1182人看过 举报
律师观点分析
一、案情经过:
蔡某是一位十分老实的厦门本地人,其妻子代某无文化,但是代某因为相信自己的亲妹妹月某,帮助月某借款,并以某某名下房产进行了抵押贷款,款项给了月某使用。因为是背着某某,为办抵押贷款,找到一位神似自己丈夫的男子进行的贷款。贷款到期后月某及代某均无力偿还,蔡某接到银行催款电话还以为是诈骗电话。月某找到理财公司从业者华某偿还了蔡某名下贷款。月某后又无法偿还对于华某的高利息的借款,于是再次找到其姐代某,希望用其姐夫蔡某名下的房产作为对华某的还款担保。代某又找到一位神似蔡某的男子,去房管局办理了房产的过户,将房产过户到了代某和蔡某的女儿小玉的名下。代某欺骗女儿小玉,说华某是家中好友,让小玉可以授权华某帮助小玉领取该房产的新的产权证,这样小玉可以继续在福州上大学,而不用再回家专程领取产权证。小玉信以为真,就在委托书上签字,并办理了公证。2015年6月华某即替小玉取得了房屋的新的产权证,立即以小玉的受托人的身份凭借公证委托书将房产的产权转移至其同伙董某名下,在国土局中的存量房合同中这一交易约定成交价44万,一分钱没有给小玉。小玉及其家人对此毫不知情,真是“人在家中坐,房被他人住”。由于小玉的阿姨月某一直未能彻底还清高利贷,所以华某又在2017年9月期间将该房产以董某的公证受托人身份再次出售给陈某,成交价246万元,又是分文没有给小玉。过户后,华某告知蔡某、小玉等人该房产已经归于陈某所有,将小玉一家人从房中赶走。直到这时,蔡某才知房已易主,自觉大势已去。
小玉一家人无家可归后,唯有找到葛牧律师才见到希望。
葛牧律师听说小玉一家述说案情后,特别同情一直被妻子代某蒙在鼓中的蔡某,见其十分老实,认为本案虽然是由于月某欠华某借款引发,但是由于蔡某和小玉并没有作出过任何担保债务的承诺,所以认为本案胜诉具有较大的事实基础(即道义还是在蔡某家这边)。
二、开庭前的困难
小玉一家人委托葛牧律师前往多处收集证据,在立案过程中颇费一番周折。
葛牧律师认为以侵权关系起诉华某、董某等人,有助于在一个案件一并解决所有的问题,避免了一确认蔡某与小玉之间的合同无效、二确认小玉与华某的委托合同无效、三确认小玉与董某之间的合同无效等起诉多个案件才能解决问题的复杂局面。
但是法院的立案庭人员由于人为认识因素,坚持要求必须起诉三个无效合同,并且以此要求去被告所在地法院立案。无奈之下,经过中院管辖权裁定确定管辖后,再加上该工作人员调离岗位,新的立案工作人员终于按受了我方的正确意见而以侵权之诉立案。
本案立案曲折之后,审判时间也是历时许久,经历了五次开庭,我方两次变更诉求,三次追加当事人(我方追加一次当事人,对方追加两次当事人,最终使得案件主体多达五人)。法官因为案情复杂有畏难情绪,多次找葛牧律师沟通要求我们撤诉或者自行和解,承诺只要撤诉保证交的受理费可以如数退还,并保证再立案时绝不会再遇到立案困难。
在葛牧律师的坚持下,本案终于完成全部庭审过程。
三、开庭中的难题及应对
在本案庭审过程中,又面临如下法律理论难题:
第一,小玉对于华某的公证委托书的效力如何处理?
第二,过户到小玉名下的房产能否追回?
第三,小玉家庭的损失是多少?
第四,哪些人应当赔偿小玉的损失?
经过庭前准备和庭审随机应变,葛牧律师发表如下看法:
第一,因为华某在庭审中已经明确自认其知道了小玉一直不同意以案涉房产作为抵押、以物抵债等担保手段,一直不同意自己作为担保人,故华某不应擅自将小玉名下的房产出售。
第二,即使华某和董某主观上将小玉的公证委托书认为是对月某与华某之间的债权具有担保性的委托书,但是华某以“担保性”委托书方式追债,月某的债权人华某可以不经与小玉协商直接出卖委托人小玉名下的房产用于抵债,委托人小玉实际上完全丧失了协商、知情以及诉讼的权利,其合法权益必然受到侵犯,“担保性”委托书变成了小玉的卖身契。
假定华某作为抵押权人身份,对设定了抵押权的房产行使抵押权时,根据《物权法》第一百九十五条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”之规定,抵押权人要折价、拍卖、变卖抵押物时也要与小玉进行协商,协商不成只能向法院请求实行抵押权,华某无权直接将房产低价出售。
而本案中,即使假定华某掌握“担保性”委托书,由于华某对于本案案涉房产权利根本就不是抵押权(没有办理抵押权登记),则该委托书对华某的保护强度应明显低于物权(即抵押权)的效力,华某不应具有比其作为抵押权人时更为优越的地位,则华某更不能突破须与小玉协商方可处理房产或申请法院依法定程序主张的规定。华某必须与小玉协商一致后方可处置小玉的房产。
更何况,根据物权法定原则,我国法律上根本没有担保性委托书或担保性委托权这种物权。无论如何,华某和董某无权未经小玉的同意私自出售小玉房产。因此,法院应当认定华某与小玉之间的公证委托书不具有使华某优先受偿的效力,而应认定该公证委托书为无效。
第二,小玉的房产因为最终买家善意第三人陈某的出现,产权依法是难以追回。
经过葛牧律师搜集证据发现,陈某将房产从董某处购买的价值是246万元,并且有明确的转账记录,且办理了过户,因此根据物权法规定陈某是善意取得了房产的所有权,再钻牛角尖毫无益处。于是,葛牧律师与小玉家人沟通后及时将起诉时的诉求(要求返回房产,并且经过一次变更后成为要求华某、董某和陈某连带返还房产)根据案情变化变更为要求三人连带赔偿损失。
第三,虽然陈某已经取得所有权,但是由于葛牧律师策划是侵权之诉的法律关系来起诉了华某、董某和陈某。故损失可以找到华某和董某来承担。
虽然华某以其给月某的借款和短信企图说明其已经出借了款项,但是葛牧律师一直抓住重点,华某没有证据证明其向蔡某、月某和小玉支付过任何款项,也没有任何的聊天记录。所以,华某收到了246万元竟然一分钱未支付给小玉家人,完全是没有任何占有款项的依据。
第三,对方在庭审中认为损失的多少要鉴定。这明显是在拖时间。由于葛牧律师在庭审中追加了陈某,通过其举证了公允价值是246万,我方认为该价格合理,本案无须鉴定即可证明客观的损失。
第四,根据侵权责任法,华某和董某是恶意串通的共同侵权行为人,应当承担连带责任,应当连带赔偿小玉的损失。
庭后,葛牧律师及时提交了大量的论文和单位里面的数据库中的外省案例来说服法官。
四、本案的胜诉结果:
最终,法官基本上完全支持了葛牧律师的观点。在考虑扣除华某的借款16万余元后,要求华某和董某向小玉赔偿229万余元。