上海XX公司与A房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

上海XX公司与A房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 上海市静安区人民法院 民事判决书 （2016）XX0106民初6183号 原告：上海XX公司，住所地上海市崇明县， 法定代表人：A，职务总经理， 委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师， 被告：AX，女，1963年8月14日出生，汉族，户籍地上海市普陀区， 委托诉讼代理人：A，上海市XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，上海市XX律师事务所律师， 原告上海XX公司(以下简称震林公司)诉被告AX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月1日公开开庭进行了审理，原告震林公司的委托诉讼代理人A、被告BX的委托诉讼代理人C、D到庭参加诉讼，简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理，本案现已审理终结， 原告震林公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还上海市静安区XXXXX号房屋(以下简称系争房屋)；2.被告支付原告房屋使用费，按每月人民币7500元(以下币种均为人民币)的标准，自2015年6月1日起算至房屋实际返还之日止；3.诉讼费由被告承担，事实和理由：2014年7月10日，原、被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁系争房屋，租期自2014年6月1日至2015年5月30日止，月租金为2500元，租赁期满，被告应如期返还该房屋，原告有权在经验收符合正常使用状态后收回该房屋，被告A需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向原告提出续租书面要求，在同等条件下，原告优先租给被告并签订租赁合同，除原告同意被告续租外，被告应在租期届满时即返还该房屋，A逾期返还房屋，则每逾期一日被告应按日租金的三倍向原告支付房屋使用费，签约后，原告将系争房屋交付给被告使用，租期届满前，双方曾就续租问题进行协商，但始终无法达成一致，直至合同期满，双方仍未签订续租合同，为此，原告曾多次告知并于2015年6月10日书面通知要求被告腾退房屋，但被告拒不将系争房屋返还原告，且自2015年6月1日起至今，被告也未再向原告支付任何房屋使用费， 被告AX辩称，不同意原告的全部诉讼请求，双方签订《房屋租赁合同》时，被告认为原告对系争房屋享有处分权，2015年4月，系争房屋产权人上海XX公司(以下简称星晨公司)向被告表示其未授权原告将系争房屋对外出租，也未授权原告收取房屋出租的相关收益，故合同期满后被告未再向原告支付房屋使用费，原、被告所签《房屋租赁合同》无效，对被告无约束力，即使合同有效，双方之间的租赁关系也已于2015年5月30日终止，2015年5月29日，星晨公司与被告就系争房屋签订《借房协议书》，嗣后，被告向星晨公司支付租金至今，综上，原告非系争房屋产权人，无权要求被告返还系争房屋并主张房屋使用费，且原告主张的房屋使用费计算标准过高， 本院经审理认定事实如下：星晨公司原名上海XX公司，其系系争房屋产权人， 2014年7月10日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积约20平方米；租赁日期自2014年6月1日起至2015年5月30日止；租赁期满，乙方应如期返还甲方该房屋，甲方有权在经验收符合正常使用状态后收回该房屋，乙方若需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，在同等条件下，甲方优先租给乙方并重新签订租赁合同；月租金2500元，年租金30000元；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即2500元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵冲合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分在三十日内无息归还乙方，若保证金不足以抵冲合同约定应由乙方承担的费用，则乙方应当补足差额部分；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满时即返还该房屋，逾期返还房屋的，每逾期一日乙方应按日租金的三倍向甲方支付房屋使用费，嗣后，被告向原告支付租金至2015年5月30日，被告另支付原告租赁保证金2500元， 2015年5月29日，星晨公司(甲方)与被告(乙方)签订《借房协议书》，约定：甲方将系争房屋借给乙方作为经营办公场地；借用期为一年，自2015年5月31日至2016年5月30日止；借房使用费用每月2500元，付款方式为先付后用，即第一次签约后付7500元，以后每季度付7500元；签约时乙方预付给甲方的保证金2500元，期满退房时如有房屋损坏，需支付实际产生的修理费，2016年5月29日，双方又续签《借房协议书》，将借用期延长至2017年5月30日，被告并向星晨公司支付自2015年6月至2016年8月期间的租金合计37500元， 审理中，原告向法庭提供星晨公司于2002年9月23日出具的《确认书》，证明星晨公司仅为系争房屋名义上的产权人，实际产权人应为原告，故原告有权将系争房屋对外出租并收取相关租金收益，对此，被告表示真实性无法确认， 以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《确认书》、房屋所有权证、国有土地使用证、被告提供的《借房协议书》、收据、房屋所有权证、营业执照、准予变更(备案)登记通知书及当事人的陈述等证据予以佐证， 本院认为，本案争议焦点为原告对系争房屋是否享有出租权及收益权，原告虽表示星晨公司已书面确认其仅为系争房屋名义上的产权人，实际产权人应为原告，并认可原告有权将系争房屋对外出租，但原、被告所签《房屋租赁合同》期满后，双方并未续约，星晨公司又直接与被告就系争房屋签署《借房协议书》，并收取了相应的租金，即星晨公司以其签约并收取租金的行为表明其不认可原告对外出租系争房屋，现被告已按照约定向星晨公司支付了自2015年6月起的租金，原告要求被告再向其支付同一期间的房屋使用费，明显缺乏合理性，不动产的权属应以登记为准，现原告以其为系争房屋实际产权人为由，要求被告返还系争房屋并支付房屋使用费，无法律依据，本院不予支持，如原告对系争房屋的产权归属及星晨公司收取租金的行为持有异议，则应另行通过法律途径主张权利，综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，判决如下： 驳回原告上海XX公司的全部诉讼请求， 案件受理费1018.8元，减半收取计509.4元，由原告上海XX公司负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院， 审判员A超 二〇一六年九月八日 书记员B 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外， 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记， 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利