一房多卖不能交房，主张解除购房合同及拿回购房款和订金全部得到法院支持

律师观点分析

原告：冯某。

委托诉讼代理人：戚夏凤，上海市志君律师事务所律师。

原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告冯某与被告唐某、李丙之间于2021年10月20日签订的《上海XX事务所居间合同（出售）》协议；2．判令两被告返还原告购房款1,000,000元；3．判令两被告支付原告定金罚金410,000元。

事实与理由：原、被告及居间人三方于2021年10月20日签订《居间合同（出售）》协议一份，约定由两被告将动迁获得的位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室（以下简称“案涉房屋”）建筑面积80.96平方米动迁安置房作价2,050,000元出售给原告，并于被告拿到钥匙后三天内交房给原告。该合同签订后，原告于某签订日支付定金600,000元，又于2021年11月4日支付购房款400,000元。然，近日，原告向松江区车墩镇政府动迁安置办公室了解房屋办证情况及交房日期，发现两被告因一房多卖（2020）沪0117民初5150号，（2020）沪0117民初5123号；即（2021）沪0117执1396号，（2021）沪0117执1348号两案已被冻结包括案涉房屋在内的拆迁安置房利益。根据上述两案裁定书，两被告该拆迁利益冻结时间为2021年6月25日，两被告却某该情况下在2021年10月20日仍与原告签订出售协议，而拆迁利益已被冻结，也使得被告目前事实上无法获得该拆迁房屋，亦无法交付原告。原告认为，被告上述行为系根本违约，双方协议亦无法继续履行，只得诉请解除该协议。原告按照协议交付了600,000元定金，现因为被告根本违约而无法继续履行，应按照定金罚则双倍返还定金。鉴于双方协议约定总房价款为2,050,000元，原告自愿调整定金罚金为410,000元。

被告唐某辩称：不同意原告的诉请。唐某在合同上签字并非其真实意思表示，唐某是在李丙的强制下捺印，其并未在合同上签字；唐某在2018年前就患有脑梗，最近的病历也显示她有轻度的认知障碍，是限制民事行为能力人，合同效力不约束唐某；原告和唐某之间的合同关系是不成立的，故不涉及解除问题。对于原告起诉状上的其他事实均认可。

被告李丙未到庭应诉，也未提出答辩意见。

本院经审理认定事实如下：两被告系上海市松江区车墩镇米市XX村XX号宅基地房屋的使用权人。2014年10月20日，被告唐某就该宅基地房屋与车墩镇人民政府签订《车墩镇动迁户申报动迁安置房联络单》一份，该联络单载明：唐某户申报面积约90平方米中套房屋一套，面积约70平方米小中套房屋二套。其后，经摇号，唐某户摇中并确定购买案涉房屋。

2021年10月20日，原告、两被告及居间人签订《居间合同（出售）》一份，约定：两被告将案涉房屋售于原告，房屋建筑面积80.96平方米，房屋总价2,050,000元，原告于2021年10月20日支付定金600,000元，于2021年11月6日前支付第二期购房款400,000元，于2022年5月5日支付650,000元（原告申请银行贷款，以银行放贷日为准），尾款200,000元过户当日支付或以贷款形式支付，两被告产证办理出来后原告支付200,000元；如两被告违约，则按总价200％支付给原告违约金；本协议生效后，若两被告违约，两被告应某返还定金给原告。合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，原告支付两被告定金600,000元，于2021年11月4日支付两被告400,000元。

但此后原告了解到两被告有作为被执行人的两个案件正在执行，两被告均未履行生效法律文书的义务，法院已经在2021年6月25日将两被告就上海市松江区车墩镇米市XX村XX号宅基地房屋所享有的拆迁安置利益全部冻结，原告认为两被告已无法履行《居间合同（出售）》所约定的义务，故诉至本院。

本院另查明：在本院（2021）沪0117执1348号、1396号两案执行过程中，本院于2021年6月25日将两被告就上海市松江区车墩镇米市XX村XX号宅基地房屋所享有的拆迁安置利益全部冻结，后上述两执行案件均未执行到位，都以终结本次执行程序方式结案。

以上事实，由原告提供的居间合同（出售）、付款凭证、协议书、动迁户申报动迁安置房联络单、民事判决书、执行裁定书、被告提供的就诊记录、银行流水、当事人陈述等予以证明，本院予以确认。

本院认为，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人可以解除合同。原告和两被告所签订的《居间合同（出售）》系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应遵守。协议签订后，原告按协议支付了定金600,000元和第二期购房款400,000元，但两被告所有的拆迁利益已被冻结，已不可能继续履行《居间合同（出售）》所约定的交房及协助过户义务，故其行为已构成根本违约，原告可以解除合同，并要求两被告退还购房款、承担违约责任。由于两被告违约，依据定金规则，两被告应当返还原告双倍定金，又由于房款总价为2,050,000元，定金不得超出总房价的20％即410,000元，超出部分不产生定金的效力，依此计算，两被告应当承担的定金责任为410,000元。综上所述，原告的全部诉讼请求均有法律依据，本院予以支持。

被告唐某辩称其与原告之间不存在房屋买卖合同关系。对此本院认为，唐某虽曾患过脑梗，但并未举证其是限制民事行为能力人，也未能证明其在《居间合同（出售）》上捺手印是被李丙强制的情况下进行的。故对于唐某的主张，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、五百七十八条、五百八十六条、五百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，判决如下：

一、解除原告冯某和被告唐某、李丙于2021年10月20日所签订的《居间合同（出售）》；

二、被告唐某、李丙于本判决生效之日起十日内返还原告冯某购房款1,000,000元；

三、被告唐某、李丙于本判决生效之日起十日内返还原告冯某定金410,000元。