房屋租赁纠纷成功拿回租金以及违约金

律师观点分析

原告：A公司。

法定代表人：邓某，总经理。

委托诉讼代理人：戚XX，上海市XX律师。

被告：庞X。

原告A公司向本院明确诉讼请求如下：1.判令被告支付2020年12月15日起至2021年9月14日止的租金人民币（以下币种同）150,887.50元；2.判令被告支付违约金20,000元；3.判令被告承担本案律师费6,000元。

事实与理由：上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号的产权人虽然是上海XX有限公司，但实际是李XX因厂房拆迁，通过货币置换房屋的形式取得该房屋的实际权利，原告通过合法方式取得该房屋的转租权。2016年10月28日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定由原告将位于松江区XX镇XX路XX弄XX号内面积约210平方米的房屋（以下简称“系争房屋”）出租给被告用于餐饮行业，租期为2016年12月15日起至2021年12月15日止。合同约定租金每六个月支付一次，押金为15,000元整，第一年度至第二年度半年租金为92,500元，以两年为一个周期，房屋租金每两年增加10%。合同另约定被告若拖欠租金或欠缴费用达15日，则支付原告违约金2万元。2020年开始，被告迟延支付租金，为此原告曾起诉至松江法院，后双方达成和解协议，原告自愿减免被告部分租金，并同意被告分期支付租金，后来被告履行了和解协议确定的付款义务。然而从2020年12月开始，被告又迟延支付租金，仅在2021年6月支付了部分租金17,000元。故为维护自身合法权益，原告诉至本院，要求判如诉请。

被告庞X辩称，对原告转租权的来源情况清楚，系争房屋也一直由其使用。对于2020年12月15日起至2021年9月14日止的租金确实只付了17,000元，其余均未支付，但被告认为2020年12月15日起的年租金标准不能按照223,850元计算，标准过高，而是应该维持2018年12月15日开始的203,500元的标准。被告并非不愿意支付租金，只是因为经营困难才拖欠，所以被告并非恶意违约，不同意支付违约金，希望原告能够给予宽限期。对于律师费，被告不同意支付。

本院经审理认定事实如下：原告是系争房屋的有权出租人。

2016年10月28日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为餐饮使用，租期为五年，自2016年12月15日至2021年12月15日。该租赁合同第四条租金的支付方式及交纳期限中约定：租赁金额为第一年度至第二年度租金为半年92,500元，以两年为周期，房屋租金每两年增加10%。具体如下：2018年12月15日至2020年12月15日期间，全年租金为203,500元；付款方式为乙方于每年6月15日以及每年12月15日前一次性向甲方支付半年房租；租金为付六押一，即第一次交7个月租金；乙方必须按照上述约定及时向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金2万元整。合同另对其他事项进行了约定。

上述合同签订后，被告向原告支付了截至2020年12月14日止的租金。因被告未按照约定缴纳2020年12月15日之后的租金，双方产生争议，原告诉至本院。

庭审中，原、被告一致确认：（一）系争房屋的租赁合同目前尚在履行过程中；（二）2021年6月22日，被告向原告支付了部分租金17,000元；（三）双方均同意不在本案中处理押金问题。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应恪守。原告作为出租方，已经按照合同约定将系争房屋交付给被告使用，被告应当按照合同约定足额缴纳房屋租金。被告抗某2020年12月15日之后的租金标准过高，应按照2018年12月15日至2020年12月15日期间的租金标准的意见，本院认为，根据该租赁合同第四条第1款的约定，租金每两年增加10%，2018年12月15日至2020年12月15日期间的租金标准已为合同明确约定，是203,500元每年，2020年12月15日之后进入新的周期，根据该条款的约定，应增加10%，即全年租金为223,850元。故被告的上述抗某意见，理据不足，本院不予采信。再根据该租赁合同第四条第2款的约定，被告应当在2020年12月15日缴纳2020年12月15日至2021年6月14日的租金，并在2021年6月15日缴纳2021年6月15日至2021年12月15日的租金，然而被告仅在2021年6月22日支付了17,000元租金，显然其并未按照合同约定完全履行自己的义务。综上，原告要求被告支付2020年12月15日起至2021年9月14日止的租金150,887.50元以及违约金20,000元的诉请，依约有据，本院均予以支持。至于原告要求被告支付律师费的诉请，并无合同依据，且被告不同意支付，本院不予支持。

据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百七十七条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告庞X于本判决生效之日起十日内支付原告A公司自2020年12月15日起至2021年9月14日止的租金150,887.5元；

二、被告庞X于本判决生效之日起十日内支付原告A公司违约金20,000元；

三、驳回原告A公司其余诉讼请求。