房屋租赁合同纠纷

律师观点分析

原告某合作社向本院提出诉讼请求：一、判令两被告支付房屋租金251,166元；二、判令两被告支付以251,166元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年7月31日起至实际清偿之日止的逾期利息。审理中，原告变更其请求款项的性质为房屋占有使用费，并明确计算期限为自2007年1月1日计算至2018年5月31日止，按每年2.2万元标准计算。事实与理由：被告曾租用原告位于九亭镇沪松公路XXX号厂房，2018年4月27日，由于租赁期限已经到期，经双方商定，原告不再续租。2018年5月3日，原告向被告发放关于要求限期搬离并付清租赁费用的告知书，明确告知被告于2018年7月31日前搬离位于沪松公路XXX号厂房，并付清拖欠租金。后经原告多次催讨，被告依然未付租金。为此，原告为维护自己合法权益，依法提起诉讼。

被告某五金加工厂、沈某共同辩称：不同意原告的部分诉讼请求，愿意协商解决。被告当初要去支付租金，村里不肯收，当时经办人可以作证。2007年签订合同后，原告并没有交付厂房，直至2008年4月交付(审理中被告又认为原告是2009年4月交付)，而且并非原先口头约定的位置，而是沪松公路XXX号厂房内的其他位置。2016年开始原告就经常断水断电，影响被告使用。租金应从实际使用算到断水断电的时候。原告还应承担被告装修办公室的损失。

本院经审理认定事实如下：被告某五金加工厂系普通合伙企业，成立于1992年9月18日，被告沈某系执行事务合伙人。

位于上海市松江区九里亭街道沪松公路XXX号的房屋，无产权登记信息，上海市松江区人民政府九里亭街道办事处确认该处房屋属集体资产，建筑面积1,174平方米，属某合作社管理和运营。某人民政府、某居民委员会确认原告负责居委会集体资产管理。上述房屋现已拆除。

2007年1月31日，被告沈某签署《厂房租赁合同》，合同甲方上海九里亭实业公司，乙方沈某，甲方签章处日期为2007年1月10日。合同约定，甲方坐落于(原)九亭镇沪松公路XXX号厂房约240平方米租赁给乙方生产使用，租赁期限自2007年1月10日止2008年1月9日止，年税后租金为2.2万元。

2007年1月31日，被告沈某出具《承诺书》，言明：“今我沈某1承诺在厂房西侧南面厕所隔壁搭建约30平米左右作为临时用房，今后如遇拆迁及某公司改建厂房时，及时动迁并不作任何赔偿”。当时的某村村民委员会在承诺书上予以批复。

2018年5月2日，原告发出《告知书》，要求被告某五金加工厂于2018年7月31日前搬离沪松公路XXX号厂房。被告沈某在《告知书》回执上签字。两被告庭审中确认其实际于2019年初搬离涉案厂房。

审理中，原告认为被告自2007年1月1日起即实际使用涉案房屋，被告则认为其自2009年4月起使用涉案房屋。被告沈某陈述其2009年接收房屋时当场支付2.2万元，原告对此予以否认，被告未能提供书面证据。

以上事实，有《情况说明》、《厂房租赁合同》、《承诺书》、《告知书》以及双方当事人陈述等证据证实。

本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案原、被告未能提供涉案房屋的房地产权证、规划许可证等可以证明合法建造手续，故原被告之间签订的租赁合同无效。合同无效的，原告可以请求占有使用费。现本案争议在于原告实际使用房屋的期限，对此，双方各执一词但又没有确切的交接书等证据予以佐证，本院按照被告自认的2009年4月起使用以2009年4月1日为起算日期，以原告自认的计算至2018年5月31日为截止日期，确认被告应当支付的使用费为201,666.67元。被告辩称已付2.2万元，但未能就此举证证明，原告未予确认，法律后果由被告承担。原告主张逾期利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告某五金加工厂、沈某于本判决生效之日起十日内支付原告某合作社占有使用费201,666.67元；

二、驳回原告某合作社的其余诉讼请求。