孙青律师
共有房产被查封，非债务共有人能否"排除执行"？——江苏新沂一起执行异议之诉的启示
一、基本案情
2015年6月，江苏徐州新沂市居民贾某与妻子张某在婚姻关系存续期间，共同出资购买新沂市某小区一套约一百一十平方米的商品房，房屋登记在贾某个人名下，购房首付款由二人共同支付，剩余房款以贾某名义申请按揭贷款，贷款本息由二人共同偿还，房屋交付后一家三口在此共同居住。2019年3月，贾某因经营建材生意资金周转困难，向高某借款二百万元，双方签订借款合同并约定了利息和还款期限。后贾某未能按期还款，高某多次催要未果，于2020年8月向新沂市人民法院提起诉讼，法院经审理判决贾某于判决生效之日起十日内偿还高某借款本金二百万元及相应利息。判决生效后，贾某未履行还款义务。
2021年4月，高某向新沂市人民法院申请强制执行。执行法院经查询后，依法查封了登记在贾某名下、与张某共同居住的涉案房屋，并于2021年6月送达查封及评估拍卖通知。张某得知后，以涉案房屋系夫妻共同财产、其享有共有份额为由，向执行法院提出书面执行异议，请求先对共有财产进行析产后再执行，停止对房屋的整体处置。执行法院审查后认为，张某的异议不符合排除执行的条件，裁定驳回其异议。张某不服，于法定期限内提起案外人执行异议之诉，请求：一、确认张某对涉案房屋享有百分之五十的共有份额；二、停止对涉案房屋的整体强制执行。高某辩称，涉案房屋登记在贾某名下，贾某系生效判决确定的债务人，张某未办理共有登记，其主张不能对抗执行；贾某则辩称，房屋系夫妻共同购买、共同还贷，同意张某的诉讼请求。
二、争议焦点
本案的争议焦点集中在三个方面：一是涉案房屋是否属于贾某与张某的夫妻共同财产，张某是否具有共有人身份，这直接决定其能否以案外人身份提起执行异议之诉；二是张某作为非债务共有人，其共有权益是否足以排除对涉案房屋的强制执行，即能否要求先析产再执行、停止对房屋的整体处置；三是执行程序中应当如何保障张某的共有份额，是确认份额后分割实物，还是在房屋变价后从价款中保留相应份额，以及以何种程序实现。这三个问题分别对应共有关系的实体认定、执行异议之诉的审查标准与共有财产执行方式的选择，环环相扣，是同类案件中最具普遍性的疑难问题，也是本案各方当事人争议最集中的地方。
三、证据梳理
原告张某提交的证据主要包括：结婚证及婚姻登记信息，用以证明其与贾某的婚姻关系及二人关系存续期间；商品房买卖合同、首付款付款凭证及开发商出具的购房款收据，用以证明涉案房屋系婚姻关系存续期间共同出资购买；银行按揭贷款合同及二人名下的还款流水，用以证明贷款由二人共同偿还；户籍信息及社区居住证明，用以证明其长期在涉案房屋内共同居住生活、系实际共有人。上述证据中，购房合同结合付款凭证是证明张某共同出资、具有共有人身份的关键证据，还款流水则进一步印证了共同还贷的事实，使张某关于夫妻共同财产的举证形成了相互印证的证据链。
被告高某提交的证据主要包括：生效民事判决书及执行依据，用以证明其对贾某享有经法院确认的债权；不动产登记信息查询单，用以证明涉案房屋登记在贾某个人名下、未见张某的共有记载；查封裁定及执行通知书，用以证明执行程序合法有据。就证据分析而言，本案的关键在于：不动产登记信息显示房屋仅登记在贾某名下，依登记外观判断，贾某系登记权利人，张某并非登记簿记载的共有人；但张某提交的购房合同、付款凭证、还款流水等证据能够证明共同出资、共同还贷的客观事实，足以推翻登记外观所反映的权属全貌，确认其共有人地位。双方证据的薄弱点亦很明显：张某未办理共有权登记，权利外观不完整，存在举证不力的风险；高某则无法否认购房与还贷资金来源的客观记录，仅凭登记难以否定张某的实质权益。
四、律师分析与法律意见
律师团队在本案中代理案外人张某。法律意见的第一层主张是：涉案房屋系贾某与张某在婚姻关系存续期间共同出资购买并共同还贷，依法属于夫妻共同财产，张某虽未登记为共有人，但依据《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条关于夫妻共同财产的规定，婚姻关系存续期间购买的房屋属于夫妻共同财产，夫妻对共同财产有平等的处理权，张某对涉案房屋享有共有权益，人民法院应当确认其共有人身份及相应份额。购房合同、付款凭证与还款流水相互印证，能够形成完整的证据链，足以证明共同出资、共同还贷的客观事实，张某的共有人身份有充分的事实与法律依据。
法律意见的第二层主张是：确认共有份额，不等于要求整体排除执行。律师认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，案外人异议中判断不动产权属，原则上按照不动产登记簿判断，登记在贾某名下的房屋在执行程序中首先被视为被执行人的财产，法院可以依法查封处置；依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人，共有人协议分割共有财产并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。因此，张某作为共有人，其身份不足以阻却法院对房屋的整体查封，但法院在处分共有财产时，必须严格限于被执行人贾某享有的份额，不得损害张某的共有权益，这也正是执行异议之诉中审查的实质所在。
法律意见的第三层，是就份额保障方式提出备位主张。律师认为，根据江苏高院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》的裁判口径，共有权人提起执行异议之诉请求排除整体执行的，原则上不予支持；但若共有人仅主张保留其份额内的变现价款，法院应当予以保护，即整体拍卖共有房屋后，从变价款中先行保留案外人对应份额的价款，不得将共有人的份额用于清偿被执行人的个人债务。据此，张某的诉讼请求应当相应调整：确认其百分之五十的份额，并在执行变价时保留该份额对应的价款；如法院认为房屋不宜整体变价，则应支持以折价补偿或共有物分割等方式实现份额分割。如此既尊重了执行程序对共有财产的处置权限，又避免了共有人利益在执行程序中被完全吞噬。
五、裁判结果
新沂市人民法院经审理认为，涉案房屋系贾某与张某婚姻关系存续期间共同出资购买、共同偿还贷款，属于夫妻共同财产，张某对该房屋享有共有权益，其共有人身份应予确认；但依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条及执行异议之诉的审查规则，张某享有的共有权益不足以排除法院对涉案房屋的强制执行，法院有权对登记在被执行人名下的共有财产依法查封并处置，张某要求先析产再执行的主张缺乏法律依据。法院同时明确，处置共有财产时应当严格限于被执行人贾某所享有的份额，并保护张某的相应权益；执行方式上，可以通过整体变价后保留张某份额价款的方式实现，也可以由共有人协商分割或另行提起析产诉讼处理。
据此，法院判决：一、确认张某对涉案房屋享有百分之五十的份额；二、驳回张某要求停止对涉案房屋整体强制执行的诉讼请求；三、执行法院在对涉案房屋变价处置时，应从变价款中先行保留张某百分之五十份额对应的价款，其余价款用于清偿高某对贾某的债权。判决生效后，涉案房屋经依法在司法拍卖网络平台公开拍卖成交，执行法院按照判决确定的方案，将变价款的一半专项提留归张某，剩余部分支付给高某，案件执行完毕。张某虽未能实现停止执行的目的，但其共有份额在执行程序中得到了切实保障，涉案房屋的处置亦未损害其合法权益，案件结果实现了各方利益的平衡。
六、案例评析与办案启示
律师认为，本案清晰回答了共有房产被查封后，非债务共有人能否排除执行这一问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条及执行异议之诉的相关规定，案外人要排除执行，必须证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，否则异议难以成立；而共有权益的性质决定了它通常只能对抗执行方式，不能对抗执行本身。换言之，共有人不能以房屋有我一半为由阻止法院查封拍卖，但法院在处置时必须为其保留相应份额，实现执行被执行人的份额、保护共有人的份额这一平衡。确认份额、保留价款、限制处置范围，正是这一裁判逻辑在实践中的具体展开，也是江苏法院在执行异议之诉案件中一以贯之的处理思路。
律师提醒，对于非债务共有人而言，一旦发现共有房产被查封，应当第一时间向执行法院提出书面执行异议，并在裁定送达之日起十五日内及时提起执行异议之诉，切莫拖延观望，否则可能丧失程序救济机会；同时应注重收集购房合同、付款凭证、还款流水等能够证明共同出资的证据，确保证据在诉讼中完整呈现。律师进一步建议，夫妻及家庭共有房产的登记方式应当尽量明确，必要时办理共有权登记或签订书面财产协议，并妥善留存出资凭证，以便权利受到侵害时能够充分举证；对债权人而言，执行共有财产时也应尊重其他共有人的合法权益，主动申请代位析产或在变价时主张保留份额，方能在合法框架内高效实现债权，避免执行结果因程序瑕疵而被打折扣。
七、关联法条
1.【《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条（案外人执行异议与执行异议之诉）：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。】
2.【《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条（案外人执行异议之诉的判决）：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。】
3.【《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条（判断案外人是否为权利人的标准）：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。】
4.【《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条（共有财产的执行）：对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。】
5.【《中华人民共和国民法典》第三百零三条（共有物分割请求权）：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。】
6.【《中华人民共和国民法典》第三百零九条（按份共有份额的确定）：按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。】
7.【《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条（夫妻共同财产范围）：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。】
8.【江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》（江苏裁判口径）：共有权人提起执行异议之诉，请求整体排除执行的，原则上不予支持；协议分割共有财产并经债权人认可的，可排除对分割所得部分的执行；未明确分割方案仅约定份额比例的，可整体执行共有物，但应判令不得执行案外人份额内的变现价款。】
上海君澜律师事务所合伙人孙青律师，西南政法大学法律硕士，执业十载，经办房产类案件超 300 件。
聚焦疑难房产分割领域，面对离婚析产、遗产继承分房、家庭共有房屋分割、同居房产确权、拆迁安置房利益分割、借名买房、出资购房权属纠纷等复杂家事房产案件，具备丰富实战办案经验。
擅长抽丝剥茧梳理出资流水、购房背景等关键证据，精准运用司法裁判规则，合理设计分割诉讼策略，处理房产权属认定、折价款计算、共有房屋拍卖处置，同时提供析产、婚内财产协议的起草与风险把关，从诉讼到非诉全方位守护当事人房产财产利益。