孙青律师
房子判给了我，对方拒不腾房也不配合过户，怎么办？——从南京一起执行案看离婚房产判决的执行程序
一、基本案情
沈某某（女）与顾某某（男）于2013年5月在江苏省南京市栖霞区登记结婚，2015年生育一女。2016年，因城中村改造，沈某某婚前名下的原住房被征收，双方以拆迁补偿款并补交差价的方式购买位于南京市栖霞区某街道的一套拆迁安置房（以下简称1506室），房屋折算总价146万元，其中拆迁补偿款抵扣120万元、现金补差26万元由双方共同支付，房屋登记在顾某某一人名下。2019年起，双方因性格差异及家庭琐事矛盾加剧，2020年9月分居，沈某某携女搬至娘家居住。
2021年8月，沈某某向南京市栖霞区人民法院提起离婚诉讼，请求判令双方离婚、婚生女由其抚养并分割夫妻共同财产。法院于2021年11月判决准予双方离婚，婚生女由沈某某抚养，顾某某每月支付抚养费。因1506室涉及拆迁安置政策且双方争议较大，该房屋未在离婚判决中一并处理。2022年2月，沈某某另行提起离婚后财产纠纷诉讼，请求确认1506室为夫妻共同财产并判令归其所有。2022年6月，南京市栖霞区人民法院判决：一、1506室归沈某某所有；二、顾某某于判决生效之日起十五日内协助沈某某办理该房屋的不动产转移登记手续；三、顾某某于判决生效之日起三十日内将1506室腾空交付沈某某；四、案件受理费由顾某某负担。判决送达后双方均未上诉，于2022年7月发生法律效力。然而顾某某未按判决履行，既拒绝在转移登记申请材料上签字，也拒绝交出不动产权证书原件，并以房屋系拆迁安置所得、不应归沈某某所有等理由拒绝腾房。
二、争议焦点
本案进入执行程序后，争议焦点主要有三个：一是离婚房产分割判决生效后，取得房屋一方拒不配合办理过户登记，申请执行人能否不依赖被执行人签字而通过执行程序直接完成不动产转移登记；二是人民法院执行此类行为给付义务时，可以采取哪些执行措施，协助执行通知书在办理证照转移手续中的地位与效力如何；三是被执行人拒不腾房、拒不履行行为义务的，将承担何种法律后果，人民法院如何强制腾退并保障权利实现。三个焦点围绕判决如何落地层层展开，核心是厘清申请执行、协助执行与强制执行措施在离婚房产判决执行中的具体运用。
三、证据梳理
沈某某（申请执行人）提交的证据包括：其一，南京市栖霞区人民法院离婚后财产纠纷判决书及生效证明，用以证明1506室权属归其所有、顾某某负有协助过户与腾房义务，且义务已届履行期限而顾某某未履行；其二，不动产权证书复印件，用以证明1506室登记在顾某某名下，转移登记需要处理的权利基础明确；其三，执行申请书及身份证明材料，用以启动执行程序；其四，双方微信聊天记录，用以证明沈某某多次催告、顾某某明确拒绝配合。上述证据共同指向同一目的：生效法律文书确定的义务明确、履行期限届满、对方拒不履行，符合申请强制执行的法定要件。
顾某某（被执行人）未提交书面证据，其在执行询问笔录中辩称：1506室系其父母出资补差购买，其才应是房屋权利人，判决不公，故拒绝配合。执行法院审查认为，顾某某关于父母出资的口头陈述缺乏转账凭证、书面协议等证据支撑，且其未在法定期限内提出上诉、亦未申请再审，生效判决确定的义务必须履行，其实体异议不能成为拒绝执行的理由。本案关键证据是生效判决书及生效证明，直接决定了执行依据的成立与执行范围；协助执行通知书则是执行法院实现过户登记的操作载体。顾某某证据的薄弱点在于，其对权属的异议完全停留在口头层面，既无证据支撑亦无程序救济，无法对抗生效判决的执行力。
四、律师分析与法律意见
律师团队接受沈某某委托，代理执行阶段事务。第一层主张阐明申请执行的依据与管辖：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行；案涉判决确定顾某某负有协助办理转移登记与腾空交付房屋两项义务，属于可以强制执行的行为给付义务，顾某某拒不履行，沈某某有权申请执行。又依据该法第二百三十五条，发生法律效力的民事判决由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行，沈某某遂向作出判决的南京市栖霞区人民法院申请执行，该院依法立案。
第二层主张聚焦协助执行机制。律师指出，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十二条，在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。1506室的转移登记即属于此类情形，执行法院作出执行裁定后，向南京市不动产登记机构发出协助执行通知书，登记机构收到文书即应依法办理转移登记，无需被执行人顾某某到场签字；其拒绝交出的不动产权证书，可由登记机构依照规定公告作废后换发新证。据此，顾某某的不配合并不能阻却过户，生效判决与协助执行通知书共同替代了被执行人协助过户的意思表示。
第三层主张针对拒不腾房与综合威慑。律师进一步建议，对顾某某拒不腾房的行为，可申请执行法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十一条发布公告，责令其在指定期间迁出，逾期不履行的由执行员强制迁出；同时依据该法第二百六十四条，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，应当支付迟延履行金。此外，执行法院可依据该法第二百五十三条查询顾某某名下存款、证券等财产，依法采取冻结、划拨等强制措施，并将拒不履行的被执行人纳入失信被执行人名单、限制高消费；情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条以拒不执行判决、裁定罪追究刑事责任。律师强调，执行威慑的意义在于让义务人认识到拒不履行的成本远高于主动履行，从而促成自动履行或者配合执行。
五、裁判结果
南京市栖霞区人民法院受理强制执行申请后，向顾某某发出执行通知书和报告财产令，责令其限期履行协助过户与腾房义务并报告财产状况，顾某某逾期未履行、亦未报告财产。执行法院遂作出执行裁定，向南京市不动产登记机构发出协助执行通知书，载明将1506室由顾某某名下转移登记至沈某某名下。南京市不动产登记机构收到执行裁定书及协助执行通知书后，依法办理了转移登记，沈某某取得载明其单独所有的《不动产权证书》，顾某某原持有的权属证书由登记机构公告作废。
过户登记完成后，顾某某仍拒不腾房。执行法院依法发布公告，责令顾某某在指定期间内迁出并腾空房屋，公告期满顾某某仍不履行。执行法院遂组织执行人员、法警及社区工作人员到场，对1506室依法实施强制腾退，将房屋腾空后交付沈某某，并当场制作执行笔录、粘贴封条、交付钥匙。同时，执行法院认定顾某某拒不履行行为给付义务且妨害执行，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条责令其支付迟延履行金，并依法对其处以罚款；执行法官在释明拒不执行判决、裁定罪的法律后果后，顾某某缴纳了罚款并具结悔过。至此，生效判决确定的协助过户义务与腾房义务均执行完毕，案件执结。
六、案例评析与办案启示
律师认为，本案的核心启示在于：离婚房产分割判决只是权利的起点，执行程序才是权利落地的保障。依据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条，因人民法院、仲裁机构的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力，但此种效力与不动产登记的公示效果并不等同；判决确认房屋归一方所有后，若要处分房屋、对抗善意第三人，仍须办理过户登记。当取得房屋一方作为申请执行人、另一方拒不配合时，执行法院借助协助执行通知书直接完成转移登记，再以强制腾退交付房屋，完整展示了申请执行、协助执行、强制执行三项机制的衔接。参照江苏法院同类执行案例，镇江润州法院在执结离婚纠纷执行案时亦强调被执行人拒不履行将面临罚款、拘留等惩戒，南通法院在处理离婚房产未过户问题时坚持未办理登记不产生物权变动效力的规则，均与本案裁判逻辑一致。
律师提醒，离婚房产分割判决取得方应当注意三点：其一，判决生效后应尽快在申请执行期间内申请强制执行，切勿因对方口头答应而无限期等待，申请执行期间为二年，逾期申请可能无法获得执行保护；其二，申请执行时应一并提供生效判决书、生效证明以及准确的房屋登记信息，便于执行法院快速审查并发出协助执行通知书；其三，若对方拒不腾房，切勿自行撬锁、强行搬离，应通过执行法院强制腾退，避免民事纠纷演变为治安乃至刑事风险。本案中，沈某某及时申请执行、主动配合执行法院与登记机构沟通，是案件顺利执结的关键。
律师进一步建议：对权利方而言，离婚诉讼中应尽量让判决主文写明房屋归属、协助过户期限与腾房期限三项内容，为执行奠定清晰基础；判决生效后尽快申请执行，必要时同步申请财产保全，防止对方转移或者毁损财产。对义务方而言，主动按判决履行远比消极对抗划算，拒不配合过户无法改变权属结果，还要额外承担迟延履行金、罚款、失信惩戒乃至拒不执行判决、裁定罪的刑事风险。律师团队在江苏多地代理离婚房产分割及执行案件，实践中常见的教训是权利人误以为拿到判决即万事大吉、未及时申请执行，或者义务人拒不配合又未通过上诉、再审等正当程序救济，最终两败俱伤。本案案情参照南京市栖霞区人民法院审结的离婚后财产纠纷案件改编，原案判决房屋归一方所有、另一方限期协助过户并腾房交付，执行阶段的程序与强制措施系结合江苏法院同类执行案件的处理方式展开。
七、关联法条
1.【《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条（执行管辖）：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。】
2.【《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条（生效裁判的履行与申请执行）：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。】
3.【《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条（财产查询与强制措施）：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。】
4.【《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十一条（强制迁出房屋或者强制退出土地）：强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。】
5.【《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十二条（证照转移的协助执行）：在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。】
6.【《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条（迟延履行利息与迟延履行金）：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。】
7.【《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条（夫妻共同财产）：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。】
8.【《中华人民共和国民法典》第二百二十九条（法律文书导致的物权变动）：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。】
9.【《中华人民共和国刑法》第三百一十三条（拒不执行判决、裁定罪）：对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。】
上海君澜律师事务所合伙人孙青律师，西南政法大学法律硕士，执业十载，经办房产类案件超 300 件。
聚焦疑难房产分割领域，面对离婚析产、遗产继承分房、家庭共有房屋分割、同居房产确权、拆迁安置房利益分割、借名买房、出资购房权属纠纷等复杂家事房产案件，具备丰富实战办案经验。
擅长抽丝剥茧梳理出资流水、购房背景等关键证据，精准运用司法裁判规则，合理设计分割诉讼策略，处理房产权属认定、折价款计算、共有房屋拍卖处置，同时提供析产、婚内财产协议的起草与风险把关，从诉讼到非诉全方位守护当事人房产财产利益。