孙青律师
唯一住房的"豁免"有边界——从南京一起房贷执行案看"保留租金"规则
一、基本案情
2018年6月，南京市玄武区某公司销售人员刘某在本区某小区购买一套约九十五平方米的商品房，房屋登记在刘某个人名下，刘某一家三口在此居住。购房时，刘某向某银行南京分行申请个人住房按揭贷款八十余万元，约定按月偿还本息，并以该房屋办理了抵押登记，贷款用于支付剩余房款。2020年至2022年间，刘某因所在行业收入骤减，无力按期偿还贷款本息，多次逾期后，银行于2022年1月向南京市玄武区人民法院提起诉讼，请求判令刘某归还借款本金、利息及罚息。法院经审理，判决刘某于判决生效之日起十日内偿还银行借款本金、利息及罚息。判决生效后，刘某未在指定期限内履行还款义务，银行遂依法申请强制执行。
2022年7月，银行向玄武区人民法院申请强制执行。执行过程中，法院通过网络查控和实地调查查明，刘某名下除涉案房屋外，无银行存款、车辆等其他可供执行的财产，遂依法查封该房屋，并委托具有资质的评估机构对该房屋进行评估。2022年9月，法院作出拍卖裁定，送达执行通知并多次向刘某发出腾退催告。刘某则以该房屋系其本人及家属生活所必需的唯一住房为由提出执行异议，请求停止处置，并多次书面承诺自行搬离，但每次承诺后均反悔，拒绝腾空房屋。银行则明确表示，同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准，从房屋变价款中为刘某保留五年租金，并承诺在腾退过渡期内为其安排临时住房。因刘某持续拒不腾退，法院对其作出罚款五万元的决定，刘某仍不履行，后经检察机关立案监督，公安机关以涉嫌拒不执行判决、裁定罪对刘某立案侦查。
二、争议焦点
本案的争议焦点集中在三个方面：一是登记在刘某名下、已设定抵押的该套房屋，虽系刘某的唯一住房，是否属于依法不得拍卖、变卖的被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，这直接决定执行程序能否推进；二是若该房屋具备处置条件，执行程序中应如何保障被执行人及其家属的基本居住需求，即保留租金的标准、期限与方式如何确定，能否兼顾债权实现与民生保障；三是刘某在法院已明确告知处置方案、银行亦承诺提留租金的情况下，仍拒不腾退、拒不履行，其行为是否构成拒不执行判决、裁定罪，是否应移送追究刑事责任。三个问题层层递进，既涉及执行财产豁免范围的实体认定，也涉及执行方式选择与拒执行为定性的程序问题，是江苏各地法院处理涉唯一住房执行案件时普遍面临的难题。
三、证据梳理
本案中，申请执行人银行一方提交的证据主要包括：个人住房借款合同及抵押登记证明，用以证明银行对涉案房屋享有合法的抵押权，债权有担保物作为保障；生效民事判决书及执行依据，用以证明债权已经确定并进入执行程序；不动产登记信息查询单，用以证明涉案房屋登记在刘某名下、权属清晰；评估报告与拍卖裁定，用以证明房屋处置已依法定程序进行；多次腾退催告记录及刘某签收的书面承诺，用以证明刘某明知处置程序、明知腾退义务仍拒绝履行。上述证据中，借款合同与抵押登记证明是认定抵押权成立的关键书证，直接决定银行能否优先受偿。
被执行人刘某提交的证据主要包括：房屋产权证，用以证明涉案房屋系其名下唯一住房；户口簿及家庭成员身份信息，用以证明其与妻子、孩子共同居住，腾退将影响全家生活；生活困难说明及相关收入证明，用以主张该房屋系生活必需的居住房屋，请求保留居住条件。就证据效力而言，刘某关于唯一住房的主张本身并不能当然阻却执行，关键在于其未能提交家庭成员名下另有居住房屋、家庭确无其他安置可能的充分证据，也未能对银行提留租金方案的合理性提出有效反驳；而银行的抵押登记证明与生效判决证据链完整、证明力较强，且其居住保障承诺具体明确。双方证据对比之下，银行一方在证明债权成立、抵押权设定以及执行程序合法方面占据明显优势，法院最终采纳了银行的证据主张。
四、律师分析与法律意见
律师团队在本案中代理申请执行人银行一方。法律意见的第一层，也是最有利的主张是：涉案房屋虽系刘某的唯一住房，但已依法设定抵押，属于生效判决确定的还款义务的担保财产，依法应予处置。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债；但该条规定保护的是被执行人的基本居住权益，并非赋予其以唯一住房对抗一切债务执行的绝对权利，抵押权的实现应当优先得到保障。对已经设定抵押的唯一住房，申请执行人作为抵押权人，无需再审查其是否超过生活所必需，即可依法申请处置，这一口径在江苏高院执行局的相关解答中亦予明确。
法律意见的第二层主张是：即便认定涉案房屋属于生活必需的居住房屋，本案亦完全符合依法处置的例外情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条，金钱债权执行中，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。银行在本案中已明确同意为刘某提留五年租金，并承诺在过渡期内安排临时住房，居住保障方案具体可行、有据可查，完全符合上述规定的情形，刘某以唯一住房为由提出的执行异议依法不应成立。
法律意见的第三层，是就刘某拒不腾退行为的法律后果提出意见。律师认为，法院作出拍卖裁定并给予充分腾退期限后，刘某有能力配合执行而拒不配合，经罚款等强制措施后仍不改正，其行为已涉嫌构成拒不执行判决、裁定罪，依法可以移送公安机关追究刑事责任。这既是维护生效裁判权威的需要，也是倒逼被执行人正视债务、配合执行程序的重要途径；对申请执行人而言，依法启动刑事追责程序还能对被执行人形成强有力的震慑，促成其主动履行或配合腾退。综上，法律意见的核心是：唯一住房的执行豁免是有限度的，法律保障的是居住权益而非房屋所有权，在保障被执行人基本居住的前提下，法院有权依法处置房屋并以变价款清偿债务，实现债权与民生的双赢。
五、裁判结果
南京市玄武区人民法院经审查认为，涉案房屋虽登记在刘某名下并系其唯一住房，但已依法设定抵押，且申请执行人银行已同意从变价款中为刘某提留五年租金并提供过渡住房，刘某以该房屋系生活必需品为由提出的执行异议不能成立。法院遂裁定驳回刘某的执行异议，继续对涉案房屋进行拍卖处置，并确定从变价款中先行扣除按当地房屋租赁市场平均租金标准计算的五年租金，作为刘某及其家属的生活保障费用，该款项由法院专项提留，其他债权人不得申请执行；扣除提留租金及执行费用后的其余变价款，用于清偿银行债权。该处理方案既保障了刘某及家属的基本居住需求，又使银行的抵押权得以实现，体现了执行程序中保障民生与兑现债权并重的原则。
拍卖程序于2023年3月依法在司法拍卖网络平台公开进行，涉案房屋最终以高于评估价的价格成交，买受人依约支付了全部价款。执行法院依照前述方案，从变价款中优先提留五年租金，扣除执行费用后，将剩余款项支付给申请执行人银行，银行债权本金及利息得到足额清偿。此后，因刘某在腾退催告后仍拒不腾空房屋，且经罚款后拒不改正，玄武区人民法院将相关涉嫌犯罪线索移送公安机关，检察机关审查后以拒不执行判决、裁定罪提起公诉，法院经审理判处刘某有期徒刑十个月，缓刑一年。判决宣告前后，刘某及家属自行搬离房屋，交由法院依法处置，涉案房屋顺利交付买受人，案件执行完毕。
六、案例评析与办案启示
律师认为，本案最值得关注的是唯一住房执行豁免的边界问题。司法实践中，不少被执行人把唯一住房当作拒绝执行的挡箭牌，误以为只要名下只有一套房，法院就不能动、拿自己没办法。实际上，法律保护的是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋以及由此体现的基本居住权益，而不是房屋本身的所有权；只要居住需求得到妥善安排，房屋本身完全可以依法处置。根据最高人民法院相关司法解释和江苏高院执行局的解答，唯一住房在已设定抵押、申请执行人提供住房或同意提留五至八年租金、被执行人有扶养义务的人名下有其他住房等情形下，均可以依法处置。本案的裁判逻辑清晰表明：居住保障与债务清偿并不矛盾，关键在于执行方式上做好平衡，做到人有所居、债有所偿。
律师提醒，对被执行人而言，面对唯一住房被处置，应当主动与法院和执行法官沟通，通过申请保留租金、申请过渡住房、主动腾退等方式配合执行，切莫采取拒不腾退、隐匿转移等对抗方式，否则不仅无法保住房屋，还可能因拒不执行判决、裁定而触犯刑律。对债权人而言，申请执行此类房屋时，应主动向法院提交提供住房或同意提留租金的书面承诺，以消除法院对居住保障问题的顾虑，加快处置进程。律师进一步建议，购房者与贷款人都应理性评估自身还款能力，珍惜个人信用；一旦涉诉，尽早委托专业律师介入执行程序，把握异议、协商、腾退等关键节点。说到底，唯一住房的豁免从来不是逃避债务的通行证，在保障基本居住的前提下依法处置，才是执行制度应有的样子。
七、关联法条
1.【《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十九条（查询、扣押、冻结、划拨、变价财产）：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况，有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。】
2.【《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条（生活必需居住房屋可查封不可处置）：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。】
3.【《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条（超过生活必需部分可执行）：对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。】
4.【《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条（唯一住房执行的例外情形）：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。】
5.【《中华人民共和国刑法》第三百一十三条（拒不执行判决、裁定罪）：对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。】
6.【江苏省高级人民法院执行局《关于执行"唯一住房"相关问题的解答》（江苏执行口径）：对已经依法设定抵押的唯一住房，申请执行人为抵押权人的，无需审查其是否超过生活所必需，可以执行；被执行人自行租房的，可由申请执行人先行垫付六个月租金；申请执行人同意从变价款中扣除五至八年租金的，该款项在变价款中先行提留，人民法院不得对其强制执行。】
上海君澜律师事务所合伙人孙青律师，西南政法大学法律硕士，执业十载，经办房产类案件超 300 件。
聚焦疑难房产分割领域，面对离婚析产、遗产继承分房、家庭共有房屋分割、同居房产确权、拆迁安置房利益分割、借名买房、出资购房权属纠纷等复杂家事房产案件，具备丰富实战办案经验。
擅长抽丝剥茧梳理出资流水、购房背景等关键证据，精准运用司法裁判规则，合理设计分割诉讼策略，处理房产权属认定、折价款计算、共有房屋拍卖处置，同时提供析产、婚内财产协议的起草与风险把关，从诉讼到非诉全方位守护当事人房产财产利益。