孙青律师
婚前按揭婚后共还贷，离婚时剩余贷款谁来还？——江苏法院裁判：房屋归登记方，未还贷款为其个人债务
一、基本案情
2018年6月，南京市江宁区居民顾某某（男）与某房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买江宁区某楼盘一套建筑面积104平方米的住宅，总价款210万元。顾某某以自有存款及父母资助支付首付款84万元，其中父母转账资助50万元，剩余126万元向银行申请组合贷款，其中商业贷款90万元、住房公积金贷款36万元，贷款期限25年，自2018年7月起按月等额本息还款。2018年12月房屋交付，2019年3月办理不动产权登记，登记在顾某某一人名下。
2019年12月，顾某某与许某某（女）登记结婚。婚后双方共同居住于案涉房屋，房贷月供约7200元自顾某某名下银行账户按月扣划，许某某的工资收入主要用于家庭日常开销、物业水电及共同生活支出，双方对家庭收支未作书面约定。2022年8月，双方生育一子。2023年10月起，双方因家庭矛盾分居，许某某携子搬离案涉房屋。
2024年3月，许某某向南京市江宁区人民法院提起离婚诉讼，请求：一、判决准予双方离婚；二、案涉房屋虽登记于顾某某一人名下，但婚后双方共同还贷，应作为夫妻共同财产处理，房屋归顾某某所有的，剩余未还贷款应由双方各半承担；三、顾某某支付共同还贷及房屋增值补偿款25万元；四、婚生子由许某某抚养，顾某某按月支付抚养费；五、诉讼费用由顾某某负担。顾某某辩称，同意离婚，但案涉房屋系其婚前个人出资购买并登记于其个人名下，属于婚前个人财产，房屋应归其所有，剩余贷款依法应由其个人继续偿还，其同意按法律规定就婚后共同还贷及对应增值部分向许某某补偿，但许某某主张的补偿数额过高，且要求"剩余贷款各半承担"于法无据。
二、争议焦点
本案的争议焦点有三个：一是案涉房屋的性质及离婚时归属应当如何认定，婚前贷款购买、婚后共同还贷的房屋能否认定为夫妻共同财产；二是房屋剩余未还贷款是顾某某的个人债务还是夫妻共同债务，离婚后由谁承担，许某某关于"各半承担"的主张能否成立；三是婚后共同还贷支付的款项及其相对应增值部分应如何计算补偿数额。
三、证据梳理
许某某提交的证据主要有：一是结婚证、出生医学证明，证明婚姻关系及婚生子情况；二是案涉房屋买卖合同、贷款合同、不动产权证书复印件，证明案涉房屋的存在及权属登记状况；三是顾某某名下还贷账户的银行流水，证明婚后每月房贷扣划情况；四是许某某本人工资卡流水及家庭消费记录，证明婚后其收入主要用于家庭共同开支；五是房屋所在小区同户型成交信息及中介挂牌记录，主张房屋现市场价值约216万元。顾某某提交的证据主要有：一是2018年购房时的首付款收据、贷款合同及不动产登记证明，证明房屋系婚前购买并登记于其个人名下；二是其父母银行转账凭证，证明首付款中50万元系父母资助；三是其名下还贷账户完整流水，证明婚后贷款均由其账户偿还。
证据分析：本案的关键证据是首付款支付时间、产权登记时间与贷款合同签订时间，三者共同固定了房屋"婚前签订合同、婚前支付首付、登记于一方名下"的基本事实；婚后还贷流水则直接决定共同还贷金额与补偿计算基数。许某某证据的薄弱点在于，其名下账户并无直接还贷记录，只能通过"其工资用于家庭共同开支、顾某某工资还贷"的收支结构间接证明共同还贷事实，证据链存在间接性；顾某某证据的薄弱点在于，父母资助的50万元仅有转账凭证而无书面约定，该笔资助的性质双方存在争议，虽不影响房屋权属的基本认定，但对其主张的还贷资金全部来源于个人财产的抗辩存在一定影响。
四、律师分析与法律意见
律师团队接受许某某委托，律师分析分三层展开。第一层主张：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理；不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方。案涉房屋属于典型的婚前按揭、婚后共同还贷情形，房屋原则上归顾某某所有，许某某依法享有补偿请求权。律师认为，本案的请求权基础并非"分割夫妻共同财产"，而是"共同还贷方对登记一方享有的债权性补偿请求权"，这一法律定位决定了诉讼策略的基本走向。
第二层主张：关于剩余贷款，解释一第七十八条第二款明确规定，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。律师认为，该规则体现的是"房随登记、债随房走"的归并逻辑：房屋经法院判决归并给登记一方后，剩余贷款作为取得完整产权所负担的对价，应由登记一方继续清偿，共同还贷一方无须对剩余贷款承担清偿责任。据此，许某某不应分担剩余贷款，其提出的"各半承担"诉请没有法律依据，法院应当按照个人债务规则处理；同时，顾某某关于"贷款由其自行负担即可、无须补偿"的抗辩也不能成立，房屋归并与共同还贷补偿是两个层面的问题，二者不能互相抵销。
第三层备位主张：若法院考虑房屋增值有限、剩余贷款占比高、双方均无意取得房屋，亦可以判决拍卖、变卖案涉房屋，以所得价款优先清偿剩余贷款，再就扣除后的净值按共同还贷贡献比例分割。律师进一步建议，无论采取房屋归并还是变价处理，补偿数额均宜采用"净值法"核算：以房屋现值扣除剩余贷款后的净值为基数，乘以共同还贷本息占总购房投入的比例，再结合照顾子女、女方权益的原则确定，避免出现"既未得房、又背债务"或"补偿数额与贷款负担脱节"的失衡局面。
五、裁判结果
南京市江宁区人民法院经审理认定：案涉房屋系顾某某婚前签订买卖合同、以个人财产支付首付款并在银行贷款，登记于其个人名下，依照解释一第七十八条第一款，属于顾某某的婚前个人财产，不属于夫妻共同财产；双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应增值部分属于夫妻共同财产权益。经双方申请，法院委托评估机构对房屋进行评估，确认房屋现行市场价值为216万元，剩余贷款本金约92万元。法院认为，许某某关于"剩余贷款由双方各半承担"的诉请缺乏法律依据，依照解释一第七十八条第二款，尚未归还的贷款为不动产登记一方即顾某某的个人债务，应由顾某某继续偿还。
判决主文：一、准予顾某某与许某某离婚；二、婚生子随许某某共同生活，顾某某自判决生效之月起每月支付抚养费2200元至其年满十八周岁止；三、案涉房屋归顾某某所有，剩余银行贷款由顾某某个人负担；四、顾某某于判决生效之日起三十日内向许某某支付婚后共同还贷本息及对应增值补偿款14.2万元；五、驳回许某某的其他诉讼请求；六、案件受理费、评估费由双方按比例负担。宣判后，双方均未提起上诉，判决已发生法律效力。
六、案例评析与办案启示
律师认为，本案清晰回答了"婚前按揭房离婚时剩余贷款由谁承担"这一高频问题：房屋判归登记一方，剩余贷款即为登记一方的个人债务，不因婚后共同还贷而转化为夫妻共同债务；共同还贷方既不承担剩余贷款，也不因此取得房屋份额，其权利集中体现为对共同还贷本息及对应增值的补偿请求权。这一口径与江苏法院的一贯做法一致，江苏省无锡市中级人民法院此前发布的典型案例即明确：房屋系一方婚前购买并支付首付款及部分贷款，婚后共同还贷的，离婚时房屋归该方所有，剩余贷款由该方继续偿还，同时按共同还贷及房屋增值比例向对方支付补偿。本案的特别之处在于房屋增值有限、剩余贷款占比较高，"房与贷"的关系被放大，法院严格适用"贷款随房归并"规则，未因女方诉请而将贷款按夫妻共同债务处理，值得当事人认真参考。
律师提醒，办理此类案件应重点把握三件事：一是固定"婚前购房、登记一方"的时间证据，首付收据、贷款合同、产权证三者的时间顺序缺一不可；二是完整保存婚后还贷流水，并尽量让还贷资金来源清晰可查，转账时注明"还房贷"用途；三是正确认识补偿的计算方式，司法实践中通常按"共同还贷本息÷总购房成本×房屋现值×50%"的路径核算，与当事人直觉中的"对半开"存在差距。本案中，许某某若在诉讼之初即放弃"贷款各半"的主张，集中力量论证共同还贷金额与补偿数额，诉讼效率与最终结果可能更为理想。
律师进一步建议，对登记购房一方而言，婚前应尽量避免以对方账户资金还贷，婚后如以个人财产还贷应保留来源凭证，必要时通过婚内财产协议明确还贷资金来源与房屋归属；对共同还贷一方而言，应留存工资流水、家庭开支记录等能够形成"共同还贷事实"证据链的材料。律师团队提示，江苏各地法院对房屋评估基准日、补偿比例的把握存在细微差异，当事人应在起诉前咨询专业律师，结合当地裁判口径选择主张路径，避免因诉请失当而增加诉讼成本。
七、关联法条
1.【《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条（夫妻共同财产）：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。】
2.【《中华人民共和国民法典》第一千零六十三条（夫妻一方的个人财产）：下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。】
3.【《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条（离婚时共同财产的处理）：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。】
4.【《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条（婚前贷款购房、婚后共同还贷的处理）：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。】
5.【《中华人民共和国民法典》第一千零八十九条（离婚时夫妻共同债务的清偿）：离婚时，夫妻共同债务应当共同偿还。共同财产不足清偿或者财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成的，由人民法院判决。】
上海君澜律师事务所合伙人孙青律师，西南政法大学法律硕士，执业十载，经办房产类案件超 300 件。
聚焦疑难房产分割领域，面对离婚析产、遗产继承分房、家庭共有房屋分割、同居房产确权、拆迁安置房利益分割、借名买房、出资购房权属纠纷等复杂家事房产案件，具备丰富实战办案经验。
擅长抽丝剥茧梳理出资流水、购房背景等关键证据，精准运用司法裁判规则，合理设计分割诉讼策略，处理房产权属认定、折价款计算、共有房屋拍卖处置，同时提供析产、婚内财产协议的起草与风险把关，从诉讼到非诉全方位守护当事人房产财产利益。