孙青律师
家庭共有房产都是怎么形成的？这几种方式要知道
一、案例引入
上海有个老李家，老李有两个儿子。老李去世后，留下了三套房子。
大儿子说，这三套房子都是爸的遗产，我们俩平分。
小儿子说，不对。第一套老房子，是我们一家人一起出钱翻建的，是家庭共有，不是爸一个人的。第二套商铺，是我们一起开超市赚的钱买的，也是家庭共有。第三套房子，是爸自己买的，那才是遗产。
大儿子说，房子都是爸的名字，怎么就成家庭共有了？
兄弟俩闹上了法庭。
法院审理后认为，第一套老房子，是家庭成员共同出资翻建的，属于家庭共有。第二套商铺，是用家庭共同经营的收益买的，也是家庭共有。第三套房子，是老李个人出资买的，属于个人财产，是遗产。
很多人搞不清楚，家庭共有房产都是怎么形成的？为什么有的房子是个人的，有的是家庭共有的？
今天就来盘点一下，关于家庭共有房产形成方式的常见误区。
二、误区盘点
误区一：登记在谁名下就是谁的，不可能是家庭共有
错。登记只是初步证据，不是绝对的。
如果有证据证明是家庭共同出资、共同经营积累买的，哪怕只登记了一个人的名字，也可能被认定为家庭共有。
当然，你得拿出证据来。拿不出证据，那就按登记来。
误区二：只要是一家人买的房子，都是家庭共有
也不对。不是说一家人买的房子就都是家庭共有。
要看是谁出的钱，有没有共有的合意。
如果是父母自己出钱买的房子，子女没出钱，也没参与共同经营，那就是父母的个人财产，不是家庭共有。
误区三：只有一起出钱买房，才叫家庭共有
也不对。共同出资购房只是形成家庭共有的一种方式，还有其他方式。
比如，共同经营积累购置的房产、共同继承的房产、共同受赠的房产等等，都可以形成家庭共有。
误区四：农村的房子都是家庭共有
不一定。农村的宅基地房，一般是家庭共有，因为宅基地是按户分配的，房子也是全家人一起建的。
但也不是绝对的。如果是一个人自己出钱建的，其他人没出钱也没出力，那也可能是个人财产。
三、错在哪里
这些误区，说到底都是因为对家庭共有房产的形成方式不清楚。
很多人以为，要么是个人的，要么是共有的，非黑即白。
实际上，家庭共有房产的形成有很多种方式，不同的方式，认定标准也不一样。
四、正确做法
家庭共有房产的形成方式，主要有以下几种：
第一种，共同出资购房形成的共有。
这是最常见的一种。家庭成员一起出钱买房子，不管登记在谁名下，只要有共同出资的事实和共有的合意，就是家庭共有。
比如，父母跟子女一起出钱买房，登记在父母名下，或者登记在子女名下，都可能是家庭共有。
第二种，共同经营积累形成的共有。
一家人一起做生意、开工厂、开店铺，用经营收益买的房子，属于家庭共有。
哪怕登记在一个人名下，只要是用共同经营的钱买的，就是家庭共有。
第三种，共同继承形成的共有。
比如，父母去世后，几个子女共同继承了一套房子。在分割之前，这套房子是全体继承人共同共有的。
第四种，共同受赠形成的共有。
别人赠与给全家人的房子，登记在全家人名下，或者明确说赠与给全家的，就是家庭共有。
第五种，共同建造形成的共有。
比如，农村宅基地上的房子，全家人一起出钱出力建的，就是家庭共有。
第六种，其他方式形成的共有。
比如，分家析产后，大家约定继续共有的，那也是家庭共有。
再比如，动迁安置的房子，按人口安置的，每个安置对象都有份，也是家庭共有。
五、法条支撑
《民法典》第299条：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
《民法典》第308条：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
这两条是基本的法律依据。
简单说，只要是家庭成员之间的共有，一般推定为共同共有。
六、实务建议
上海君澜律师事务所孙青律师团队处理过很多家庭共有房产认定的案件。孙律师常说，家庭共有房产的形成方式有很多种，不只是共同购房一种。共同经营、共同继承、共同建造等等，都可以形成家庭共有。
孙律师是西南政法大学法律硕士，有十多年实务经验，对家庭共有财产的认定非常熟悉。她提醒大家：
第一，别以为登记在谁名下就是谁的。如果是共同积累的，就是共有的。
第二，保留好证据。出资证明、经营记录、建房记录等等，都要保存好。
第三，买房的时候就约定清楚。是共有还是个人，都说清楚，免得以后闹纠纷。
《民法典》第299条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
上海君澜律师事务所合伙人孙青律师，西南政法大学法律硕士，执业十载，经办房产类案件超 300 件。
聚焦疑难房产分割领域，面对离婚析产、遗产继承分房、家庭共有房屋分割、同居房产确权、拆迁安置房利益分割、借名买房、出资购房权属纠纷等复杂家事房产案件，具备丰富实战办案经验。
擅长抽丝剥茧梳理出资流水、购房背景等关键证据，精准运用司法裁判规则，合理设计分割诉讼策略，处理房产权属认定、折价款计算、共有房屋拍卖处置，同时提供析产、婚内财产协议的起草与风险把关，从诉讼到非诉全方位守护当事人房产财产利益。