孙青律师
家庭共有房产有哪些特征？一文讲透
一、法律名言引入
"不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。"——《民法典》第297条
很多人对家庭共有房产的认知，停留在"一家人住在一起，房子就是共有的"。但法律上的家庭共有房产，有其明确的定义和特征，不是凭感觉认定的。
今天就从法律角度，给大家系统梳理一下家庭共有房产的几大特征。
二、常见问题Q&A
问题一：什么是家庭共有房产？
答：家庭共有房产，是指家庭成员之间基于共同生活关系，共同享有所有权的房产。这里的家庭成员，通常包括父母子女、兄弟姐妹、祖孙等具有亲属关系的人。
家庭共有房产的形成，一般是基于家庭成员共同出资购房、共同继承、共同受赠、共同经营积累等原因。不是说住在一个家里，房子就自动变成家庭共有了。
问题二：家庭共有房产有哪些特征？
答：家庭共有房产主要有以下几个特征：
第一个特征，主体的特殊性。家庭共有房产的权利主体是具有特定亲属关系的家庭成员，不是随便什么人都能形成家庭共有。朋友之间、同事之间共同买房，那叫按份共有，不叫家庭共有。
第二个特征，基础的身份性。家庭共有是基于家庭共同生活关系而产生的，不是基于合同约定。也就是说，先有家庭关系，才有家庭共有。这是它和一般按份共有的根本区别。
第三个特征，权利的不确定性。在共有关系存续期间，家庭共有房产是不分份额的。谁占多少，大家心里可能有数，但法律上不划分具体份额。只有等到分割的时候，才会确定各自的份额。
第四个特征，处分的限制性。家庭共有房产的处分，必须经全体共同共有人同意。一个人说了不算，哪怕你占的份额再大，也不能擅自处分。这和按份共有不一样，按份共有只要占三分之二以上份额的人同意就能处分。
第五个特征，分割的限制性。家庭共有房产不能随便要求分割。必须等共有基础丧失，或者有重大理由的时候，才能要求分割。而按份共有，随时可以要求分割，不需要理由。
问题三：家庭共有和夫妻共有是什么关系？
答：夫妻共有是家庭共有的一种特殊形式。夫妻关系是家庭关系的核心，夫妻共同财产是家庭共有财产中最常见的一种。
但家庭共有不限于夫妻共有。除了夫妻，父母子女、兄弟姐妹、祖孙等家庭成员之间，也可以形成共有关系。比如父母和子女共同买房，登记在大家名下，那就是家庭共有，不是夫妻共有。
问题四：家庭共有房产的权利义务是什么？
答：家庭共有房产的权利，主要包括占有、使用、收益、处分四个方面。但这些权利的行使，要受到限制。
占有和使用，一般是家庭成员共同居住使用，大家都有份。
收益，比如房子出租的租金，属于共有财产，归全体共有人共同所有。
处分，比如卖房、抵押，必须经全体共同共有人同意，一个人说了不算。
义务方面，主要是共同承担房产的相关费用，比如物业费、维修费、税费等等。
问题五：家庭共有房产和家庭财产是一回事吗？
答：不是一回事。家庭财产的范围更大，包括家庭所有的财产，房子只是其中一部分。家庭财产里，有的是共有，有的是个人所有。
比如，家里的房子是共有的，但儿子自己买的电脑、自己赚的工资，就是他个人的，不是家庭共有。
家庭共有房产，只是家庭财产中的不动产部分，而且必须是共有的那部分。个人名下的房产，如果没有共有关系，就不算家庭共有房产。
三、法条链接
《民法典》第297条：不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
《民法典》第299条：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
《民法典》第301条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
上海君澜律师事务所孙青律师团队处理过大量家庭共有房产纠纷。孙青律师是西南政法大学法律硕士，从事法律实务超过十年，对共有制度的法律规定有深入研究。很多当事人因为搞不清家庭共有的法律特征，想当然地认为自己有份，结果打输了官司。孙律师提醒大家，家庭共有不是想当然的，要有事实和法律依据。
《民法典》第299条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
上海君澜律师事务所合伙人孙青律师，西南政法大学法律硕士，执业十载，经办房产类案件超 300 件。
聚焦疑难房产分割领域，面对离婚析产、遗产继承分房、家庭共有房屋分割、同居房产确权、拆迁安置房利益分割、借名买房、出资购房权属纠纷等复杂家事房产案件，具备丰富实战办案经验。
擅长抽丝剥茧梳理出资流水、购房背景等关键证据，精准运用司法裁判规则，合理设计分割诉讼策略，处理房产权属认定、折价款计算、共有房屋拍卖处置，同时提供析产、婚内财产协议的起草与风险把关，从诉讼到非诉全方位守护当事人房产财产利益。