刑事风险解析：高频罪名与司法认定指南

房产交易的资金密集性与流程复杂性，使得开发商、中介、买卖双方等主体均可能触及刑事犯罪。2025年最高人民法院数据显示，房产领域刑事案件中，合同诈骗罪（占比38%）、骗取贷款罪（占比25%）、非法经营罪（占比17%）为三大高发罪名，且约60%的案件由民事纠纷升级而来。本文结合《刑法》及2025年最新司法实践，拆解核心罪名的认定标准与风险防范要点，助力市场主体守住法律红线。

一、房产交易中的高频刑事罪名及司法认定

房产领域的刑事犯罪多围绕“欺诈”“违规操作”“非法牟利”三大核心行为展开，不同主体的行为模式对应不同罪名，需结合主观故意与客观后果综合判定。

（一）针对交易对手的欺诈类犯罪：合同诈骗罪与诈骗罪

此类犯罪常见于二手房交易、房源中介等场景，核心是通过虚构事实骗取他人财物，关键区别在于是否利用“合同”作为诈骗载体。

合同诈骗罪（《刑法》第224条）

构成要件：以非法占有为目的，在签订、履行房屋买卖合同过程中，通过虚构事实、隐瞒真相的手段骗取对方财物，数额较大（2万元以上）。

典型行为模式：

伪造房屋权属证明，将他人房产、查封房产冒充自有房产出售；

一房多卖，在签订买卖合同后拒不交房且转移房款；

虚构“内部购房指标”“拆迁安置房指标”，收取定金或房款后逃匿。

司法认定要点：需区分“民事欺诈”与“刑事诈骗”——若卖方仅隐瞒房屋瑕疵（如漏水、违建），但有履行合同的真实意愿，属民事纠纷；若自始无履行能力且意图占有房款（如根本无房产却谎称卖房），则构成刑事犯罪。

案例参考：2025年，钱某伪造数亿元银行流水截图，谎称购买豪宅并与卖方吴某签订虚假《房屋买卖合同》，以“测试诚意”“资金周转”等名义索要钱款10万余元用于赌博，合肥市蜀山区检察院以诈骗罪批准逮捕。若该案中钱某以虚假合同骗取购房款达2万元以上，即构成合同诈骗罪。

量刑标准：数额较大（2万-20万元）的，处3年以下有期徒刑；数额巨大（20万-100万元）的，处3-10年有期徒刑；数额特别巨大（100万元以上）的，处10年以上有期徒刑或无期徒刑，并处罚金。

诈骗罪（《刑法》第266条）

构成要件：以非法占有为目的，通过虚构事实骗取他人财物，数额较大（3000元-1万元以上），且未通过“合同”这一主要载体实施诈骗。

与合同诈骗罪的区别：若欺诈行为不涉及合同签订或履行（如中介谎称“能低价购房”收取“打点费”却未促成交易），则构成诈骗罪而非合同诈骗罪。

实务提醒：房产交易中“小额红包”“诚意金”“打点费”等小额款项诈骗，若累计金额达标，即使未签订正式合同，仍可能构成诈骗罪。

（二）针对金融机构的骗贷类犯罪：贷款诈骗罪与骗取贷款罪

此类犯罪集中于房产贷款环节，开发商、购房者均可能涉及，核心区别在于是否具有“非法占有贷款”的主观目的。

贷款诈骗罪（《刑法》第193条）

构成要件：以非法占有为目的，通过虚构房屋交易、伪造材料等手段骗取银行贷款，数额较大（5万元以上）。

典型行为模式：

购房者伪造收入证明、银行流水，骗取按揭贷款后拒不还款；

开发商虚构购房人“假按揭”，套取银行贷款后挪作他用；

买卖双方通谋，以明显高于市场价的虚假价格签订合同，骗取超额贷款。

司法认定关键：“非法占有目的”需通过客观行为推定，如贷款后将资金用于赌博、挥霍，或逃匿、转移资产拒不还款。

骗取贷款罪（《刑法》第175条之一）

构成要件：无非法占有目的，但通过欺骗手段（如伪造购房合同、权属证明）取得贷款，给银行造成重大损失（50万元以上）或有其他严重情节（如多次骗贷、骗取贷款100万元以上）。

与贷款诈骗罪的核心差异：主观上无“占有贷款”的意图，仅为“骗用贷款”（如企业为周转资金虚构交易套取贷款，后因经营失败无法还款）。

案例参考：某开发商为缓解资金压力，伪造10份虚假购房合同骗取银行贷款800万元，后因项目停工无法偿还，法院认定其无非法占有目的，但造成银行重大损失，以骗取贷款罪判处有期徒刑4年。

量刑标准：造成重大损失或有严重情节的，处3年以下有期徒刑；造成特别重大损失（500万元以上）或有特别严重情节的，处3-7年有期徒刑，并处罚金。

（三）扰乱市场秩序的犯罪：非法经营罪

此类犯罪主要针对“无资质违规从事房产相关业务”的行为，常见于“炒房”“黑中介”等场景。

构成要件（《刑法》第225条）：违反国家规定，未取得许可从事房产相关经营活动，扰乱市场秩序，情节严重。

典型行为模式：

未取得房地产中介资质，以“炒房”为业，倒买倒卖房屋赚取差价，情节严重（如累计交易金额500万元以上）；

中介机构违反“限购政策”，通过伪造社保缴纳证明、婚姻证明等协助他人“规避限购”，收取高额费用且情节严重；

恶意囤积房源、制造虚假供需信息哄抬房价，导致区域房价异常波动。

实务边界：普通个人偶然出售自有房产不构成犯罪；仅需行政许可但未取得的，需达到“情节严重”（如多次违规、获利巨大）才入刑。

量刑标准：情节严重的，处5年以下有期徒刑，并处违法所得1-5倍罚金；情节特别严重的，处5年以上有期徒刑，并处违法所得1-5倍罚金或没收财产。

（四）侵占单位资产的犯罪：职务侵占罪

此类犯罪多发生于开发商、房产中介公司等企业内部，针对员工利用职务便利侵占公司房产或款项的行为。

构成要件（《刑法》第271条）：公司、企业人员利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，数额较大（3万元以上）。

典型行为模式：

开发商销售人员将客户购房款截留后据为己有；

中介员工利用房源管理权限，将公司独家代理的房产私自低价出售，侵占差价；

企业财务人员挪用房产销售款用于个人投资或挥霍。

案例参考：某中介公司店长王某利用职务便利，将客户支付的15万元购房定金转入个人账户用于赌博，因数额较大，法院以职务侵占罪判处有期徒刑2年。

量刑标准：数额较大（3万-100万元）的，处3年以下有期徒刑；数额巨大（100万元以上）的，处3-10年有期徒刑；数额特别巨大的，处10年以上有期徒刑或无期徒刑，并处罚金。

二、民事纠纷与刑事犯罪的转化边界：3个关键判断标准

房产纠纷中，不少当事人因对“罪与非罪”的界限认知模糊，从民事违约滑向刑事犯罪。需从以下3点精准判断：

主观目的：“违约”还是“非法占有”

民事纠纷中，当事人通常有履行合同的意愿（如因资金周转困难逾期交房）；刑事犯罪中，行为人自始无履行意愿，以“交易”为幌子骗取财物（如无房却卖房）。例如，卖方因房价上涨毁约，属民事违约；但卖方一房多卖且将房款挥霍，即可能构成合同诈骗罪。

行为手段：“瑕疵隐瞒”还是“虚构事实”

民事欺诈多为“隐瞒部分事实”（如隐瞒房屋曾漏水的维修记录）；刑事诈骗则是“虚构核心事实”（如伪造房产证、虚构交易主体）。例如，中介隐瞒房屋公摊面积误差，属民事责任；但中介伪造“学区房”证明骗取中介费，则可能构成诈骗罪。

危害后果：“局部损失”还是“严重危害秩序”

民事纠纷仅造成个体财产损失（如买方多付税费）；刑事犯罪不仅侵害个体权益，还扰乱市场秩序或金融安全（如骗贷行为威胁银行资金安全）。例如，个人漏缴税费属行政违法；但开发商通过虚假申报偷逃税款100万元以上，可能构成逃税罪（需经税务机关追缴仍不缴纳）。

三、房产领域刑事风险防范指南：不同主体的避坑要点

（一）购房者/卖房者：守住“不欺诈、不盲从”底线

核实交易对手信息：通过不动产登记中心核查房屋权属（避免买到查封房、他人房产），通过官方渠道验证对方身份（如要求中介出示备案资质、开发商出示预售许可证）。

拒绝参与虚假交易：不配合中介或卖方伪造材料（如虚增房价、虚报收入）套取贷款，此类行为可能构成骗贷罪共犯。

留存交易全程证据：保存合同、转账凭证、聊天记录等，若发现对方涉嫌欺诈，及时向公安机关报案（刑事立案后可优先追赃）。

（二）开发商/中介机构：强化“合规经营”意识

规范内部管理：建立购房款、定金的专户管理机制，避免员工截留款项；对销售人员、财务人员开展刑事法律培训，明确“截留房款”“虚假宣传”的犯罪风险。

杜绝骗贷协助行为：不伪造社保、收入证明协助客户规避限购；不参与“假按揭”“零首付”等违规操作，此类行为可能构成骗取贷款罪共犯。

明确服务边界：中介在宣传中不承诺“百分百低价购房”“包过贷款审批”，避免因无法兑现承诺被认定为诈骗。

（三）企业员工：厘清“职务行为”与“犯罪行为”界限

不触碰资金红线：房产销售、财务等岗位人员不得截留、挪用客户购房款、定金，即使短期周转也可能构成职务侵占罪。

不滥用职务权限：中介员工不得私自泄露房源信息、赚取“差价”；开发商员工不得虚构“内部指标”收取费用。

四、风险提示：这些行为易踩刑事红线

“为周转资金虚构交易套取贷款，还款即可免责”

即使后续偿还贷款，若骗取贷款金额达100万元以上或多次骗贷，仍可能构成骗取贷款罪（该罪不要求“非法占有目的”）。

“中介帮我伪造证明规避限购，出事与我无关”

购房者作为直接受益人，若明知材料虚假仍配合，需与中介承担共同犯罪责任，可能构成非法经营罪共犯。

“侵占公司少量房款，退赔后就没事”

职务侵占罪立案标准为3万元以上，即使退赔，仍可能被追究刑事责任（退赔可作为量刑从轻情节，但不免除犯罪认定）。