律师观点分析
上诉人高XX因与被上诉人蒋XX拆迁补偿款分配纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2018）苏1002民初6495号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
高XX上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蒋XX一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。1.高XX是用105000元买断案涉钢构房，蒋XX称105000元是案涉钢构房租金，但没有任何佐证，应承担举证不能的责任。蒋XX陈述砂石和钢构房是租给高XX的有悖事实。2.蒋XX提供该钢构房的评估报告是167634元，高XX对该钢构房进行了改建（地平、墙体、门窗、水电），蒋XX在庭审陈述中也称高XX对该钢构房进行了改建，一审将含有0.7系数的钢构房全部补偿款判归蒋XX不当。
蒋XX辩称，1.根据《土地转租协议》第三条约定，高XX获得的是使用权。蒋XX花费大量人力资金填平场地并建房，签协议时蒋XX尚余230吨砂石以及土地平整等成果，所以双方约定蒋XX已投入的（包括以后230吨砂石的投入）的平整土地形成的成果属于蒋XX所有，高XX只有使用权。如果是将所有权出售给高XX，8年后土地的返还会有障碍。2.案涉钢构房补偿价284977.8元是相关拆迁部门按规定计算出来的，但高XX不存在贡献较大的问题，且钢构房主体是蒋XX完成的，高XX仅添附了窗户等非主体部分，一审判决打折近30%判决高XX给付不合理。
蒋XX向一审法院起诉请求：高XX给付拆迁补偿款356510元。事实和理由：2007年6月1日，蒋XX与本市泰安镇勤俭村西蒋组签订《土地租用协议》一份，租用后者一定范围内的土地，租期30年，后蒋XX在此建造约240平方米钢构房一套。2008年12月15日，蒋XX、高XX签订《土地转租协议》，蒋XX将部分土地及土地上的钢构房等租赁给高XX使用，租期8年，自2009年6月1日至2017年6月1日。租期内，2017年4月，该地点拆迁，高XX将上述钢构房及其他自建房合计约2058平方米交付拆迁，获得305万余元的补偿款。蒋XX按面积占比计算自己应得数额，要求高XX给付上述金额的补偿款。
高XX一审辩称：双方转租协议中对土地租金约定属实后逐步增加至5500元每年。但是，对钢结构厂房及砂石等是买卖约定，由高XX给付105000元价款，蒋XX将上述财产出售给高XX，双方不是租赁关系。拆迁过程中，蒋XX从未主张过厂房的补偿款，仅跟高XX沟通涉及土地的补偿款归其所有。故，蒋XX无权获得厂房的拆迁利益。
一审法院认定事实，2007年6月1日，蒋XX与本市泰安镇勤俭村西蒋组签订《土地租用协议》一份，租用后者部分土地，租期30年，年租金2500元，五年后适当上调。2008年2月，蒋XX与高XX签订《土地转租协议》，将承包土地转租给高XX，租期8年，自2009年6月1日至2017年6月1日。年租金4000元，三年后适当上调。该协议同时还约定蒋XX现有钢构房240平方米，砂石230吨，平整土地及前期费用合计105000元交给高XX使用。后双方正常履约，高XX又在上述场地新砌了部分建筑物。2017年4月，该地点进行拆迁评估，建筑物面积合计2058.41平方米，评估总价计XXX.48元，其中涉蒋XX在转租协议中作价交高XX使用的部分被标注为2号房，面积测算为241.20平方米，评估价167634元。高XX作为被拆迁人与拆迁实施单位当地泰安镇政府签订补偿协议书，合计获得XXX.23元，其中房屋部分补偿金额为XXX元。另查明，高XX在接手承租场地后，为便于使用，对蒋XX交付的钢构房进行过添附改造。诉讼中，经一审法院向拆迁部门工作人员询问得知，XXX元的房屋补偿款是依据评估价值，按照2008年前的建筑（即案涉2号房）上浮0.7，之后的建筑上浮0.5计算得来。
一审法院认为，蒋XX、高XX签订的转租协议对案涉房屋有明确约定，即与砂石、平整土地及前期费用合计作价105000元交高XX使用。故，高XX依据协议获得的是上述财产的使用权，而非所有权。高XX辩称双方就案涉房屋系买卖关系，该主张与协议内容不符，且遭蒋XX否定，一审法院不予采信。案涉房屋获得的补偿数额为284977.8元（167634×1.7），被纳入拆迁实施单位对高XX的补偿范围，考虑到高XX曾对上述房屋进行过添附改造，补偿协议也系其与拆迁实施单位洽谈形成，其为最终获得相关数额的补偿款付出了较多的努力，所作贡献较大，在分配蒋XX应得的补偿款数额时应在上述计算金额的基础上适当下调，以示公平，一审法院酌定为20万元。另，蒋XX主张按面积占比计算应得款项，该主张异于拆迁实施部门的计算标准，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条的规定，判决：高XX在判决生效后十日内给付蒋XX20万元。案件受理费6648元，保全费2320元，合计8968元，由蒋XX负担2320元，高XX负担6648元。
二审中双方当事人均未提交证据。
二审经审理查明，2007年6月1日，蒋XX与扬州市泰安镇勤俭村西蒋组签订《土地租用协议》一份，约定租用勤俭村西蒋组部分土地，租期30年，即从2007年6月1日至2037年6月1日。租金每年2500元，从2007年6月1日开始缴租等内容。2008年12月25日，蒋XX作为甲方与高XX作为乙方签订《土地转租协议》，将蒋XX所租用土地转租给高XX，约定“二、甲方租给乙方的期限为8年（即从2009年6月1日至2017年6月1日止），8年后如乙方需要，经双方协商后可续租，租金每年4000元，从2009年6月1日开始缴租，乙方须先预缴2年的租金（即2009年6月1日至2011年6月1日），以后每年的6月1日上缴当年的租金，3年后租金适当上调。”“三、甲方现有钢构房240平方、砂石约230吨、平整土地及前期费用合计人民币拾万零伍仟元整交给乙方使用。”“四、乙方在签订协议前交伍万元，下余伍万伍仟元在2009年1月10日前付清。”协议签订后，高XX对蒋XX交付的钢构房进行过添附改造。2017年4月，该地点进行拆迁评估，相关评估时点为2017年4月2日的拆迁评估表载明，建筑物面积合计2058.41平方米，评估总价计XXX.48元，其中《土地转租协议》第三条约定的钢构房被标注为2号房，面积测算为241.20平方米，评估价167634元。2017年6月8日，高XX作为被拆迁人与拆迁实施单位当地泰安镇政府签订《扬州市市区集体土地上房屋拆迁补偿协议书》，合计获得XXX.23元，其中房屋部分补偿金额为XXX元。
经双方当事人确认，案涉钢构房没有相关准建手续，没有进行过不动产权属登记。
本案二审争议焦点为：高XX是否应就案涉钢构房向蒋XX返还相应拆迁补偿款？如应返还，返还数额应如何确定？
本院认为，蒋XX认为双方签订的《土地转租协议》第三条约定的案涉钢构房与砂石、平整土地及前期费用均为租赁物，105000元为使用费。对此，本院认为，其一，该第三条虽约定将案涉钢构房交高XX使用，但是并未约定案涉钢构房的租赁期限、租金、租赁用途、租赁物维修等租赁合同的主要条款，不符合租赁合同要件。同时，砂石、平整土地及前期费用并不能作为租赁合同的标的物。其二，该第三条约定在《土地转租协议》中，该协议前两条对租赁土地的范围、租赁期限、租金支付方式以及租金调整方式等均有明确约定。在此情况下，第三条的约定明显与前两条有关租赁的约定方式存在区别。同时，该协议第四条约定105000元在协议签订前以及签订后不足一月内分两次支付完毕，蒋XX亦认可收取该105000元后并未再行主张相关租金，这与一般租赁合同以及该协议前两条约定的租金支付方式亦存在明显不同。其三，结合蒋XX在一审中对于签订《土地转租协议》时案涉钢构房的状况以及建案涉钢构房、砂石、平整土地费用的陈述，高XX主张第三条约定的105000元系用于购买，在数额上并无过大差距。因此，综合本案事实及证据情况，蒋XX提出其是将案涉钢构房租赁给高XX使用，高XX应向其返还案涉钢构房相应拆迁补偿款的主张不能成立。
综上所述，一审判决认定部分事实有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销扬州市广陵区人民法院（2018）苏1002民初6495号民事判决；
二、驳回蒋XX的诉讼请求。
一审案件受理费6648元，保全费2320元，合计8968元，二审案件受理费6648元，均由蒋XX负担。
本判决为终审判决。
