修建地铁并不当然构成租赁合同情势变更的情形

律师观点分析

修建地铁并不当然构成租赁合同情势变更的情形

律师点评：情势变更制度，法学理论上通常是指：合同在有效成立后，因不可归责于双方当事人原因发生了不可预见的情势变更，致使合同的基础动摇或者丧失，若继续履行合同会显失公平。因此，在司法的介入下或经双方协商后，变更或解除合同。租赁合同适用情势变更有很严格的要求，要考虑承租人的性质、租赁物的用途以及出现的重大变化对合同履行所造成影响大小来综合认定。本案中修建地铁的信息在签订合同之前已经公布，显然不构成情势变更。

解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案A于2015年10月23日向B出具承诺，约定2016年到期租金如再次违约，业主有权要求无条件全额退还铺位本金。该承诺书与原环球金融广场商铺租赁合同有同等法律效力。

案件介绍：上诉人（原审被告）：A。

法定代表人：*。

委托诉讼代理人：*。

委托诉讼代理人：*。

被上诉人（原审原告）：B。

委托诉讼代理人：李婷婷，安徽中特律师事务所律师。

委托诉讼代理人：*。

上诉人A（以下简称A）因与被上诉人B房屋租金合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初9063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

A上诉请求：1、撤销合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初9063号民事判决书第一项、第二项判决，依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由B承担。

事实和理由：A未按期支付第三年度收益款系由情势变更导致，一审法院判决解除《商铺租赁合同》，显属错误。《商铺租赁合同》是A与B的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，属合法有效。合同签订后，A前两年的收益款全部支付，第三年因合肥地铁2号线工程延期，对商铺租赁造成了巨大影响，导致A与C经济受损，继续按照《委托经营管理合同》履行，明显对A显失公平。上述情形完全符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。A依据此条款向一审法院提出核减的请求，理由充分，应予支持。同时，一审法院亦应根据客观情况相应缩短《商铺租赁合同》的租赁期限，以彰显法律的公平、公正。

一审法院判决A全额返还租赁款，没有扣除已经支付的前两年度以及第三年度部分收益款，违反违约责任遵循损失填补的原则，显失公平。依据该判决，B不仅无偿使用商铺两年多时间，并且无偿从A处获取两年的保底委托收益金及第三年的部分收益金，双方权利义务极其不对等，对A显失公平。因此，如果判决解除合同，亦应扣除B已经获取的收益金。

B辩称，一审判决事实清楚、证据确实充分，请法庭依法维持一审判决，驳回A的上诉请求。2014年10月4日，A与B签订《商铺租赁合同》一份，约定B租赁A开发的环球金融广场房地产项目1622号商铺，租赁期为20年，建筑面积为5.89㎡，因面积过小，无法独立使用，应A的要求，同时B与安徽省洛克商业运营公司签订《委托经营与管理合同》一份，将该商铺交由洛克公司统一租赁与管理，租赁收益采取保底+分成的方式支付给B。A作为洛克公司的担保人承担担保责任。2015年10月，因洛克公司长期拖欠租金收益，A作为担保人向全体业主出具《承诺书》，承诺连续拖欠租赁时一并解除《商铺租赁合同》，并退还铺位本金。但截至一审起诉之时，A和洛克公司违反承诺，拖欠租金收益。因此，B向一审法院提起一审诉讼请求符合各方真实意思表示和法律规定。A的违约不是其所谓的“情势变更”，而是其主观故意造成，A上诉状中所谓的情势变更不能成立。根据合肥地铁二号线公布的信息，“2012年12月，国家发展改革委批准了合肥地铁2号线可行性研究报告。2013年02月19日，合肥地铁2号线潜山路站正式封闭施工，标志着合肥地铁2号线正式开工建设，建设工期4年零5个月。”。同时，A和洛克公司作为专业的房地产开发和运营管理公司，对其经营过程中的风险具有较高的风险预判和控制能力。所以，A以情势变更为由没有事实依据。合同签订后，A及洛克公司即将该商铺与相邻的商铺打包统一持续租赁，地铁二号线的修建并未给其产生实质影响，但A及洛克公司却拒绝向B支付相应的租金收益。A上诉称应缩减商铺租赁合同的租赁期限和返还租赁款没有合同和法律的依据。A作为合同履行的违约方，对其自愿作出的承诺应及时履行，其在二审诉讼中的抗辩没有理由和依据。

B向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人于2014年10月5日签订的《商铺租赁合同》；2、A立即返还商铺租赁费157083元；3、本案的全部诉讼费用由A承担。

一审法院认定事实：2014年10月5日B（乙方）与A（甲方）签订《商铺租赁合同》1份，约定：乙方受让位合肥市蜀山区号商铺（建筑面积5.89平方米）租赁权，租赁权期限自2014年10月5日始为20年，乙方按受让租赁权商铺建筑面积向甲方支付商铺租赁权转让（受让）款157083元。合同签订当日，B向A缴纳商铺租赁权转让款157083元。同日，B（甲方）与洛克公司（乙方）、A（丙方、担保方）签订《委托经营及管理合同》1份，约定：甲乙双方在平等自愿、互惠互利、协商一致的基础上，就甲方将所受让租赁权的商铺委托给乙方统一招商、经营，并达成以下协议：本合同标的物为本项目中编号为“1622”的商铺（下称“标的商铺”）；乙方在委托期内有权将标的商铺转租并统一运营管理；考虑到市场培育等因素并体现权责对等、风险共担的原则，甲、乙双方商定，自标的商铺起租日（即2014年10月5日）起，乙方每年按照本合同附件之《保底委托收益支付表》所约定的金额向甲方支付保底委托收益；乙方采用先付后用形式，每年向甲方支付一次，具体支付时间为当年11月10日前后15天内，乙方将当年的委托收益全额一次性以转账的方式支付给甲方；为保障甲方合法权益，丙方同意，如乙方未按本条上述约定向甲方支付委托收益的，则由丙方垫付相应款项（及本合同第五条所述之违约金、滞纳金）。丙方垫付该等款项后，有权向乙方追索；乙方（及丙方）逾期未能按约定向甲方支付委托收益的，每逾期一天，须按每次应付金额的万分之五向甲方支付滞纳金。如逾期超过60天的，乙方（及丙方）每日按照实际逾期金额的千分之一向甲方支付滞纳金，直至全额支付为止。

因洛克公司及A未按约支付相关业主委托收益金，2015年10月23日，A出具承诺书一份，内容为：“1、环球金融广场八、九、十月份的租金在2015年12月10号前转款至各位业主。2、推迟的租金按违约金计算（依照原环球金融广场商铺租赁合同）。3、如2015年11月10日不到位，全体业主集中维权（A后果自负）。4、振大投资发展有限公司签字的承诺书由政府备份或由业主代表与A在相关政府的见证下签订此承诺书。5、2016年到期租金如再次违约，业主有权要求无条件全额退还铺位本金。6、本承诺书与原环球金融广场商铺租赁合同有同等法律效力，作为合同附件留存，并发送至各业主。

洛克公司及A按约应向B支付第三年（2016年度）的保底委托收益金为14137元，但仅支付1000元。

一审法院认为，B与A签订的《商铺租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，属合法有效。A作出的《承诺书》对A具有法律约束力，现因A及洛克公司未按约支付2016年到期的保底委托收益金，根据承诺的内容（2016年到期租金如再次违约，业主有权要求无条件全额退还铺位本金；本承诺书与原环球金融广场商铺租赁合同具有同等法律效力），B要求解除《商铺租赁合同》以及A全额返还租赁权转让款的诉讼请求，该院予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、解除B与A于2014年10月5日签订的《商铺租赁合同》；二、A于判决生效之日起十日内返还B商铺租赁权转让款157083元。一审案件受理费3442元，减半收取计1721元，由A负担。

二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。

本院认为，关于A与B签订的《商铺租赁合同》能否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案A于2015年10月23日向B出具承诺，约定2016年到期租金如再次违约，业主有权要求无条件全额退还铺位本金。该承诺书与原环球金融广场商铺租赁合同有同等法律效力。而A未按约定支付到期租金，故B据此请求解除《商铺租赁合同》具有事实和法律依据。A上诉主张本案适用情势变更原则，依据不足，本院不予支持。

关于返还款项应否扣前期已支付收益款的问题。因双方合同中并未约定返还款项应附条件，故B依据A出具的承诺书内容，请求A无条件全额退还铺位本金，符合双方合同约定。A的该项上诉理由亦不能成立。

综上所述，A的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3442元，由A负担。

本判决为终审判决。