房屋租赁合同纠纷案

律师观点分析

上诉人（原审原告）：王X，住山东省东平县。

本律师为上诉人王X的代理律师。

被上诉人（原审被告）：东平县A人民政府

上诉人王X因与被上诉人东平县A人民政府（以下简称A政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省东平县人民法院（2021）鲁0923民初2306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

王X上诉请求：1.撤销一审法院判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院诉讼程序严重违法。1、一审法院于2021年4月28日正式立案，上诉人于2021年10月29日收到一审法院电子送达的判决书，审理期限已经超过6个月，一审法院已经超过了审理期限。2、一审法院直接采用手机短信送达的判决书。二、一审法院认定事实错误、适用法律错误。1、一审中上诉人提供的证据四是国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的证据，被上诉人是政府机构，不是一般的单位不需要单位负责人及经办人的签字或盖章。2、被上诉人一审中并没有提到涉案土地是划拨建设用地，且被上诉人也没有提供证据证明，法院亦没有依职权调取这方面的证据，上诉人也没有对此证据进行质证。3、一审中证人已经出庭作证，有施工合同相佐证可以证明出支付款项，现在建筑行业农民工绝大多数都是现金支付工资。上诉人与刘XX签订的建设施工合同为农村所建的低于2层的房屋并不违反法律的强制性规定，应为有效合同。4、一审证人所证事实分别各自所为的回填、平整土地。5、关于鉴定，法院开庭时询问是否申请鉴定，被上诉人回答申请鉴定，之后被上诉人没有申请鉴定，被上诉人应该承担不申请鉴定的法律后果。6、上诉人已经提供了有效证据证明了损失情况，如果被上诉人反驳，则应由被上诉人进行申请鉴定，不应该有上诉人申请鉴定；一审法院既然认定了损失，另外被上诉人也同意了赔偿损失，则应该酌情赔偿损失，而不是机械的进行驳回。上诉人庭审中补充：本案中的施工合同属于农村建房施工合同，应为有效合同。上诉人在原审法院中举证证明了钢筋钱102625元、砖钱55000元是客观存在的，并且全部的钢筋及砖均在涉案大院内，一审法院直接驳回，更是适用法律错误，明显对上诉人不公平。

被上诉人A政府辩称,一、被上诉人在一审庭审中表示申请鉴定，并于2021年6月16日提交了鉴定申请书。事后，被上诉人认为上诉人对其实际损失负有当然的举证义务，遂向法院申请放弃鉴定。被上诉人庭后多次找上诉人调解，终因无法满足上诉人的诉求而调解未成，鉴定期间、调解期间不应计算在审限内，所以一审法院未超审限。对一审判决书，一审法院不仅采取了电子送达，也采用了邮寄送达方式，其送达不违反法律规定。二、上诉人提供的证明自己实际损失的证据，并不能达到确实、充分的证明标准，因此应自行承担不利后果。首先，上诉人在一审庭审中提交的证据三不能证明与涉案土地具有关联性，更不能证明土地的权属情况，证据四不仅证据形式不符合法律规定，其内容也不能证明上诉人在该地块的建设具有合法性。所以上诉人没有证据证明其建厂房的行为已经经过相关部门审批并取得合法手续。其次，上诉人拟建设的厂房两层，面积1470平方米，准备用于水产品加工。该工程建设不能排除《建筑法》的适用。所以上诉人与不具有相应建筑资质的个人签订的建筑施工合同是无效的，且该合同并未实际履行，上诉人因此主张赔偿无事实和法律依据。再次，上诉人用来证明实际损失的证人证言前后矛盾，且对工作量、计费方式等关键性的事实陈述模糊，其陈述不具有客观真实性，不能单独作为认定损失的证据。

王X向一审法院起诉请求：1.请求判令被告赔偿原告损失900，850元；2.诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2018年4月11日，A政府作为出租方与王X签订《租赁合同书》一份，约定被告将闲置的原乡计生办房屋及院落一处（坐落于原安山乡驻地331省道南县移民局培训中XX北、西临牌坊）租赁给原告管理使用，面积2365平方米，租赁期限为20年（自2018年4月11日至2038年4月10日止），每年租金5000元，第一次支付租金为前五年的租金25000元。2018年4月13日，原告向被告缴纳了五年的租金25000元，被告为其出具了收到租赁费的票据。合同签订后，原告对涉案租赁场地进行了改造，存在进料、打夯等施工事实。原、被告双方均对建设现状造成的损失不申请鉴定。另查明，涉案土地已于2013年被东平县人民政府作为科教用地划拨给东平县移民服务中心（原东平县东平湖移民管理局）使用，并为其颁发了东平国用（2013）第132号国有土地使用权证书，该证书记载：土地使用权人为东平县东平湖移民管理局，土地坐落于A大安，地类（用途）为科教，使用权类型为划拨，使用权面积为132413ｍ＇。再查明，A政府曾诉王X要求解除租赁合同并立即停止对涉案土地的非法建设行为，一审法院作出（2020）鲁0923民初2454号民事判决书，判令王X于判决生效后十日内将租赁场地及地上附属物返还给案外人东平县移民服务中心，A政府返还王X租金25000元；王X不服一审判决，上诉至泰安市中级人民法院，泰安中院作出（2021）鲁09民终55号判决书，驳回上诉、维持原判。

一审法院认为，本案争议焦点为双方签订的租赁合同的效力及原告损失的确定问题。涉案土地已于2013年被东平县人民政府作为科教用地划拨给东平县移民服务中心（原东平县东平湖移民管理局）使用，并为其颁发了东平国用（2013）第132号国有土地使用权证书，因此，该宗土地的使用权人应为东平县移民服务中心。而A政府却于2018年4月11日作为出租方与王X签订租赁合同将上述土地租赁给王X，因A政府不具备涉案土地的使用权，事后亦未取得土地使用权，权利人东平县移民服务中心对该租赁行为亦没有追认，故根据合同法的相关规定，双方签订的租赁合同为无效合同。关于原告诉请的损失问题，王X虽然在涉案土地上进行了部分建设，但其提交的施工合同、销货清单、证人证言等证实其损失的证据，不足以证实其受到的损失情况，且经一审法院释明王X对损失情况不申请鉴定，故本案王X诉请的损失数额无法确定，王X应当自行承担举证不能的法律后果。原告可待证据充分时另行主张权利。判决：驳回原告王X的诉讼请求。案件受理费6404元，由原告王X负担。

本院二审期间，上诉人提交一审法院的电子送达短信，证明一审法院违法短信送达判决书，且适用简易程序，审理期限超过6个月，程序违法。被上诉人质证认为对该证据真实性无异议，在收到上诉状后与一审法院沟通，一审法院表示也通过邮寄方式进行了送达。

其他查明的事实与一审认定一致。

本院认为，首先关于双方于2018年4月11日签订的涉案《租赁合同书》的效力问题，在山东省东平县人民法院（2020）鲁0923民初2454号、本院（2021）鲁09民终55号民事判决书中已查明，涉案土地已于2013年被东平县人民政府划拨给东平县移民服务中心使用，并为其颁发了国有土地使用证。A政府作为出租方对涉案土地无使用权，在与王X签订涉案《租赁合同书》后亦未取得东平县移民服务中心的追认，故涉案《租赁合同书》应为无效合同。A政府在无权出租涉案土地的情况下与王X签订《租赁合同书》，对于《租赁合同书》的无效而导致的缔约过失责任，应承担主要责任。王X在签订涉案合同时没有尽到注意义务，应承担次要责任。综合双方的过错，确认责任比例为90%和10%。

关于王X主张的损失问题，王X在一审中主张的损失项目主要有：挖掘机工钱48100元，拉土款54450元，吊车费用4500元，钢筋款102625元，打夯款7500元，买砖款55000元，房屋厂房首期施工工程款198450元及违约金595350元。

A政府在一审中认可王X在签订租赁合同后拆除了涉案土地上的房屋，清除了拆除掉的建筑垃圾，并认可存在打夯的事实，二审庭审中认可打了一部分地基，结合王X在一审中提交的杨XX、庞XX、庞XX、张XX以及冯XX的收到条以及证人证言，对于王X主张的挖掘机款、拉土款以及打夯款及吊车费用具有高度可能性，本院予以认定。

被上诉人A政府认可王X在2020年拉砖准备建设，对于王X购买砖的事实予以确认。王X在二审庭审中陈述砖现在都在院子的工地上，现数量不详，购买的上述砖块应归A政府所有，由A政府处置。

关于钢筋款，王X提交销货清单一份，该清单要货单位处写明：大安山老九，无法证实是王X，也不能证实王X实际支付了钢筋款。王X在二审庭审中陈述购买的钢筋没有使用，仍在卖钢筋的那里放着。该主张与刘XX的证言及与刘XX签订的《施工合同》第一条第一项约定的包工包料相矛盾，故对于王X主张的已实际支付钢筋款本院不予采信。

关于上诉人主张的房屋厂房首期施工工程款198450元及违约金595350元，因上诉人在一、二审期间未提交证据证实《施工合同》的性质、实际履行状况等，刘XX二审中出庭作证时陈述并未支付违约金，上诉人主张的违约金尚未实际发生，一审法院对王X主张的工程款和违约金因证据不足不予支持并无不当，王X可待证据充分时另行主张权利。

综上对于王X主张的挖掘机款、拉土款、打夯款、吊车费以及购砖费用，本院予以认定。结合双方的缔约过失责任比例，酌情确定由A政府赔偿王X152595元。

关于上诉人王X主张的一审超审限和违规送达的问题，因调解期间不计算在审限内，所以一审法院未超审限，对一审判决书，一审法院采取了电子送达，及邮寄送达方式，其送达不违反法律规定。

综上所述，王X的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销山东省东平县人民法院（2021）鲁0923民初2306号民事判决；

二、东平县A人民政府在本判决生效之日起十五日内赔偿王X损失152595元；

三、驳回王X其他上诉请求。