二手房买卖合同，关于买卖真实意思表示的纠纷

律师观点分析

云南省昆明市中级人民法院

民事判决书

（2023）云01民终7958号

上诉人（原审原告）：朱某某

被上诉人（原审被告）：朱某莉

委托诉讼代理人：刘XX、周艳某，云南XX律师，特别授权代理。

上诉人上诉请求：

一、请求撤销原审判决，依法改判，支持上诉人一审的诉讼请求；

二、请求判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。

事实和理由：

第一，原审认定屈X与朱某莉的二手房买卖合同是双方真实意思表示，属于认定事实错误。

首先，在2020年的11月5日，屈X签订的二手房买卖合同、承诺书、不动产权登记申请书、不动产受理通知书及前后的签字以及指纹是不一致的，而且一审庭审中上诉人已经自认了申请书和受理通知书是由其代签的，然而在被上诉人所提交的证据中，并没有相应的委托手续，以及公证书，可以证明被上诉人朱某莉是受其母亲的委托，来签署申请书和受理通知书的。

再次，屈X去世时，已经是年满84周岁的高龄老人了，而且在去世之前就患有严重的双侧基底节区胸隙性脑梗塞和脑萎缩，其长期在养老院里是神智不清，并不能准确地表达其个人的意志，2020年11月5日办理变更手续时距离屈X去世仅仅只差了五天。

第二，一审法院对部分事实有遗漏。

首先，屈X是一个残疾人，并且残疾人证中有载明屈X的监护人是上诉人朱某某，然而被上诉人却隐瞒了家庭成员擅自将母亲屈X送往养老院，并且切断了母亲与外界的所有联系。

其次，本案的涉案房屋是屈X在购买时使用了其丈夫朱XX37年的工龄，而享受优惠政策购买的，且朱XX在去世的时候，其子女以及配偶均未对其遗产进行确认和分割，故该涉案房屋中有一部分是朱XX的遗产。即使法院认定了屈X在处置该房屋时是属于其真实的意思表示，但是屈X在处理该房屋时，已经侵犯了朱XX及其继承人的利益，已经满足了合同无效的条件。

被上诉人答辩称

第一，在一审中上诉人已经明确说明，他们的母亲神智是清楚的，上诉人不能证明屈X签订合同时没有完全的民事行为能力。

第二，上诉人也没有提供证据证明双方签订的合同时存在欺诈胁迫，也不存在恶意串通的行为，因此该合同有效。

最后，2020年11月5日屈X前往不动产登记中心，2020年11月7日被上诉人将屈X送往敬老院，在此期间屈X是有机会向相关人员求助的，但是均没有求助，因此可以说明签订合同是屈X的自愿行为，不存在合同无效的事由。我方认为一审认定事实清楚，具有法律依据，二审法院应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

朱某某向一审法院提出诉讼请求：

1.被告朱某莉与屈X2020年11月5日签订的《二手房买卖合同》无效；2.被告朱某莉承担本案全部费用。

一审法院查明事实：屈X生前育有四个子女，分别为老大朱XX、老X朱XX、老三朱某某、老四朱某莉。2012年10月27日，屈X自书《遗嘱》一份，载明：

一、待本人驾鹤西去后，继承人凭此法定书，办理一切相关手续而继承一切财产的权利。

二、亲生儿子朱某某为继承人，有权继承产权房一套（58平方米）及存款、金银玉首饰和全部财产。

三、在没有西归之前，一切房产和全部财产均属本人所有，任何人无权侵犯。

四、继承人必须按照中国传统美德孝敬老人、关爱老人，照顾老人的一切生活问题，保障老人安度幸福的晚年，否则此书无效。

五、所有亲属均无权干涉或法律诉颂（讼）均无效，绝对按本人意愿为宗旨，其他任何人均无权改变本人的意愿。

六、此遗书从立嘱日起生效。

立嘱人：屈X。

屈X于2008年5月27日获得昆明市西山区残疾人联合会《残疾人证》，载明：屈X同志为肢体残疾人，参加等级为叁级。屈X于2020年10月12日入住昆明骨科医院治疗，昆明骨科医院出具的《出院证》，载明：入院日期2020年10月20日，出院日期2020年10月22日，入院诊断：1.左股骨粗隆间骨折；2.枕部头皮裂伤；3.胸腰椎压缩性骨折；4.胸廓畸形；5.胸椎侧弯畸形；6.双侧基底节区胸隙性脑梗塞；7.脑萎缩。出院诊断：1.左股骨粗隆间骨折；2.枕部头皮裂伤；3.胸廓畸形；4.胸椎侧弯畸形；5.双侧基底节区胸隙性脑梗塞；6.脑萎缩。治疗经过：患者因“摔伤致左髋部疼痛，活动受限5小时”入院，查体：一般情况可，生命体征平稳，枕骨正中可见1处长约1cm伤口。......予患者保守治疗，左下肢皮牵引。2020年11月5日，朱某莉（买受人）与母亲屈X（出卖人）签订《二手房买卖合同》，约定：屈X将其名下坐落于昆明市西山区正和XX和清组团2-1幢302号房屋出卖给朱某莉，房屋建筑面积54.27平方米，成交价款为350000元，签订本合同时，买受人向出卖人支付全款350000元。当日，朱某莉与屈X一同前往昆明市不动产登记中心西山登记处（泽惠园办证点）填写《昆明市不动产登记申请书》《西山区不动产登记受理通知书》，办理过户手续。朱某莉自认，《昆明市不动产登记申请书》《西山区不动产登记受理通知书》上“屈X”是朱某莉代签。当日，朱某莉向税务机关缴纳房屋买卖契税3500元。2020年11月6日，朱某莉取得该房屋的不动产权证书，不动产权证号为云（2020）西山区不动产第XXX号。朱某莉称，35万元的房款当时约定一次性支付，由于朱某莉一人照顾身体不好的屈X，可以下调金额，但由于屈X过世，这笔款项一直未支付。

2020年11月7日，朱某莉与昆明市西山区新心敬老院签订《委托代养协议书》，将母亲屈X交由敬老院代养。屈X于2020年11 月11日在云南省昆明市西山区严家地搬迁大院新XX发现死亡。经昆明市公安局西山分局及被鉴定人屈X家属朱某某（原 告）委托，昆明医科大学司法鉴定中心作出昆医大司法鉴定中心 [2020]（病理）鉴字第225号《司法鉴定意见书》，载明“本例被鉴定人屈X（女，84岁）的死亡原因在罹患多种老年性疾病的基 础上，因左股骨粗隆间骨折后并发左下肢软组织坏死、肿胀、出 血及肠炎、化脓性扁桃体炎等，最终导致多器官功能衰竭死亡。”2020年12月1日，朱某莉以代养人员屈X已去世为由，到昆明 市西山区新心敬老院办理离院手续。原告朱某某在庭审过程中陈 述，合同签订期间，屈X神智清楚，只是身体状况很差，行动受到限制，不能自行行走。

一审法院认为，本案《二手房买卖合同》订立于民法典实施前，应当适用当时的法律、法规规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告认为被告与屈X签订的《二手房买卖合同》不是屈X的真实意思表示，系被告以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使屈X在违背真实意思的情况下订立的合同。首先，原告在庭审过程中陈述，屈X在签订合同时神智清楚，只是身体状况很差，行动受到限制，不能自行行走。现有证据无法确定屈X签订合同时为不具有完全的民事行为能力，不能正确表达自己的意愿。2020年11月5日，屈X和被告一同前往昆明市不动产登记中心西山登记处办理不动产权变更登记；2020年11月7日被告将屈X送往敬老院。在此过程中，被告无法持续控制屈X，但屈X没有向相关机构工作人员求助，无法证明签订《二手房买卖合同》不是屈X的真实意思表示。原告不能证明被告和屈X签订的《二手房买卖合同》存在无效事由，其诉讼请求一审法院不予支持。被告没有按约支付350000元房款，该笔债权是屈X的遗产，应当由其法定继承人依法继承。综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决：

驳回原告朱某某的诉讼请求。

二审中，上诉人提交一份子女照顾屈X时间的情况说明，被上诉人对该份证据质证认为其未签字不予认可，本院经审查认为该证据内容真实有效对真实性予以确认，但对证据证明效力的认定在下文予以综合评判。

二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。

归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人主张涉案二手房买卖合同无效的事由是否成立？本院认为：本案中，上诉人主张涉案二手房买卖合同系屈X非真实意思表示，系被上诉人欺诈、胁迫手段乘人之危的情况下订立的无效合同，上诉人对该主张负有完全的举证责任予以证实，但根据上诉人提交的证据及审理查明的事实均不能证实存在其主张的上述导致合同无效的法定事由，故在此情况下上诉人应承担举证不能的不利后果，一审判决对此认定并无不当，且论述理由充分详尽本院依法予以确认。至于被上诉人未支付的购房款可作为屈X的遗产另行解决。综上，上诉人朱某某的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人朱某某承担。

本判决为终审判决。