张康律师
律师观点分析
上诉人段XX、王X因与被上诉人靳XX、薛XX、西安XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初3643号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。段XX上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，发回重审或依法改判确认上诉人与被上诉人2017年4月30日签订的《西安市存量房买卖合同》以及2017年5月18日签订的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》于2017年7月25日解除，被上诉人向上诉人支付律师费7500元。2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审认定事实不清，靳XX与薛XX未按照协议约定办理产权登记转移手续，构成违约。2、一审适用法律错误，本案房屋买卖合同已无法继续履行，应当解除，上诉人与被上诉人各方均有过错。该房系上诉人与王X婚后财产，在签订买房合同及资金监管协议时均未征求王X的意见。XX公司未尽到提示说明义务，靳XX、薛XX明知房屋有共有人而未尽到合理注意义务。王X不同意出售房屋，属于合同法第一百一十条第一款规定的事实上不能履行的情形。3、本案诉讼费分担有误，依法应予改判。靳XX、薛XX的反诉被驳回，但判决上诉人承担全额反诉费，明显有误。
靳XX、薛XX答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，段XX的上诉请求无法律依据依法应当驳回。1.被上诉人不存在违约行为，一审已经查明2017年7月7日已经办理网签，签订资金监管协议。至于因为银行原因不能及时放贷，根据双方协议，房款期限以银行为准，被上诉人不存在违约行为。2.双方签署的存量房买卖合同第6条约定，上诉人段XX已经取得共有人同意并得到授权。对于上诉人主张的其未征得共有人同意，但是被上诉人已经以合理价格取得房屋，被上诉人对其并未征得第三人意见也并不清楚，被上诉人属于善意第三人，双方签订的合同应属有效。根据相关法律规定，双方签订的合同属于双方真实意思表示，应当履行，上诉人的诉请不能得到支持。3.关于诉讼费问题，一审判令双方合同继续履行，反诉费应当由上诉人承担。
XX公司答辩称，签合同当时公司已经告知上诉人段XX有无共有人，是否征得共有人同意，段XX的上诉不应得到支持，认可一审判决。
王X答辩称，认可段XX的上诉意见。
王X上诉请求：1、撤销一审判决第三、四、六项，依法发回重审或改判支持上诉人请求确认《西安市存量房买卖合同》以及《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》无效，各被上诉人赔偿王X损失共计5000元。2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院程序错误。一审法院对王X的请求未作处理属于漏判。2、一审认定段XX已取得了王X的授权，事实认定错误。靳XX、薛XX明知房屋有共有人，其购买房屋时不存在善意。办理面签时，王X并未当面签字，也未授权任何人参加，段XX与靳XX、薛XX以及XX公司存在恶意串通。根据婚姻法司法解释的规定，本案靳XX、薛XX不符合法律规定的善意取得，房屋并未办理转移登记手续。3、一审法院适用合同法第六十条判决合同继续履行，属于适用法律错误。侵犯了王X对物权的处分权。4、本案段XX与靳XX、薛XX签订房屋买卖合同的行为仅是发生物权变动的原因行为，并非物权变动的结果，由于王X作为物权的共有人对合同的不追认，成为物权变动的阻却因素，成为合同履行上的障碍。
段XX答辩称，认可王X的上诉请求，段XX确是在王X不知情的情况下处分了其和王X的共有财产。被上诉人主观上并无善意。
靳XX、薛XX答辩称，王X上诉请求无事实及法律依据。1.关于一审程序问题，一审判决书主文第六项对王X请求已经进行处理，故一审程序无误。2.一审法院认定事实及法律适用正确。答辩意见同对段XX的答辩意见。
XX公司答辩称，王X的上诉请求不应得到支持。
段XX起诉至一审法院请求：1、确认段XX与靳XX、XX公司于2017年4月30日签订的《西安市存量房买卖合同》以及2017年5月18日签订的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》于2017年7月25日解除；2、判决靳XX、薛XX向段XX支付违约金15万元，并支付律师费7500元，合计157500元。3、本案案件受理费由靳XX、薛XX承担。
靳XX、薛XX反诉请求：1、判令段XX及XX公司继续履行《西安市存量房买卖合同》，即向其交付西安市灞桥区沁水新城小区43栋1单元1803号房屋；2、判令段XX协助其办理过户登记。3、判令段XX向其支付违约金15万元。4、判令段XX赔偿因违约给其造成的律师费、交通费损失计4万元。5、本案诉讼费由段XX承担。
第三人王X一审中称本案所诉房屋系其与段XX婚后所购买，系双方共同所有。段XX未征得其同意，私自处分共同财产，靳XX、薛XX明知该房屋存在共同所有人，未经其他共有人同意即与签订《西安市存量房买卖合同》和《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，侵犯了其合法权益，请求确认段XX与靳XX、薛XX等签订的上述合同无效，并要求段XX与靳XX、薛XX赔偿其5000元经济损失。
一审经审理认定事实如下：2017年4月30日，段XX与靳XX签订一份《西安市存量房买卖合同》，约定：1、房屋基本状况：段XX（甲方）将其名下位于西安市灞桥区沁水新城43幢1单XX1803号房屋出售给靳XX（乙方），房屋有抵押，尚欠贷款约人民币40万元；2、房价款及支付方式：房价款为人民币85万元，定金为人民币10000元，乙方于2017年4月30日前支付于甲方，首付款25万元，乙方于办理产权转移手续时存入房地局资金监管账户。第二期房款59万元支付方式为乙方向银行申请59万元银行按揭贷款，放款期限以贷款银行规定为准。若乙方向银行申请贷款，且银行批准的贷款额度不足或者不批准的，则乙方需在办理产权转移登记申请时同时将相应部分支付给房地局监管账户或甲方。3、房屋交付:甲乙房屋交付日期为双方申请办理产权登记手续后一日内。4、过户时间：双方申请办理产权转移登记日期为甲方名义之抵押注销完毕后7个工作日内。5、交易税费均由乙方支付。6、违约责任：本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方需赔偿违约金人民币15万元整给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。甲方保证其本人以及本合同声明的共有权人享有该房地产完全的所有权，并不存在法律上禁止买卖的权利瑕疵和限制，已取得该房地产所有共有权人同意由甲方代表其签署本合同的授权，如因此导致本合同最终无法履行或无法完全履行，甲方愿意承担一切违约责任和法律后果。本合同签署后，若甲方未能按约将房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续，视为甲方违约。若乙方未能按约向甲方支付房款，或由于乙方的原因未能按约办理产权转移手续，视为乙方违约。合同签订当天，靳XX向段XX支付了10000元定金。2017年5月18日，双方到房管部门办理了网签备案手续，之后靳XX开始向银行申请办理房屋按揭贷款手续，2017年5月26日贷款审批通过。2017年7月7日，段XX、靳XX同西安XX公司一起三方签订了资金监管协议，当日，靳XX将26万元首付款转到资金监管账户。7月26日，北京XX将贷款靳XX，其于当天将该59万元房款转入资金监管账户。段XX称其于2017年6月17日为其所售房屋办理了抵押注销手续，6月19日拿到房产证，但未提供相关证据证明。王X称本案所涉房屋是其与段XX在婚姻关系存续期间，于2011年6月8日所购买，属于夫妻共同财产，段XX向靳XX、薛XX出售房屋时并未征得其同意，其不知情。
一审法院认为，靳XX、薛XX是通过房地产中介公司与段XX签订的《西安市存量房买卖合同》，该合同第六条约定甲方即段XX已取得房屋共有权人同意签署该合同的授权，靳XX、薛XX对段XX未征得第三人王X的意见并不知情，并且靳XX等也是以合理的价格购买的房屋，因此靳XX、薛XX应为善意第三人，双方签订的《西安市存量房买卖合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种无效情形，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，一审认为段XX与靳XX、薛XX签订的《西安市存量房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按该合同严格履行。根据本院查明的事实，段XX与靳XX、薛XX于2107年7月7日办理了网签备案手续，签订了监管协议，靳XX、薛XX也按合同约定于签订监管协议当天将房屋首付款转入资金监管账户，虽然由于银行原因未能及时放贷，但是根据双方签订的《西安市存量房买卖合同》第二条“乙方向银行申请59万元的银行按揭贷款，放款期限以贷款银行规定为准。”的约定，靳XX在贷款银行放贷当天即2017年7月26日就将59万元贷款转入资金监管账户，段XX认为靳XX、薛XX提供的证据不能证明贷款转入资金监管账户，但未提供证据证明其主张，故对段XX该项辩解理由不予采信。段XX称靳XX、薛XX未按约定交付房款构成违约，没有事实根据，对其要求解除与靳XX、薛XX于2017年4月30日签订的《西安市存量房买卖合同》及2017年5月18日签订的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，并要求靳XX、薛XX承担违约责任之请求，依法不予支持。靳XX、薛XX反诉请求继续履行合同，要求段XX协助其办理房屋过户登记手续之请求，合理合法，依法予以支持,段XX应协助靳XX、薛XX办理房屋过户手续。第三人王X要求确认段XX与靳XX、薛XX签订的《西安市存量房买卖合同》及《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》无效之请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、驳回原告段XX请求确认与被告靳XX、第三人西安XX公司于2017年4月30日签订的《西安市存量房买卖合同》以及原告段XX与被告靳XX、薛XX、第三人西安XX公司于2017年5月18日签订的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》于2017年7月25日解除之诉讼请求。二、驳回原告段XX要求被告靳XX、薛XX支付违约金15万元及律师费7500元之诉讼请求。三、原告段XX与被告靳XX、薛XX于2017年4月30日签订的《西安市存量房买卖合同》以及原告段XX与被告靳XX、薛XX、第三人西安XX公司于2017年5月18日签订的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》继续履行。四、原告段XX于本判决生效后十日内协助被告靳XX、薛XX办理位于西安市灞桥区房屋过户登记手续。五、驳回反诉原告（本诉被告）靳XX、薛XX其他诉讼请求。六、驳回第三人王X要求确认原告段XX与被告靳XX、第三人西安XX公司于2017年4月30日签订的《西安市存量房买卖合同》以及原告段XX与被告靳XX、薛XX、第三人西安XX公司于2017年5月18日签订的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》无效之诉讼请求。本案案件受理费3550元，原告段XX已预交，由原告段XX负担。反诉费2150元，反诉原告（本诉被告）靳XX、薛XX已预交，由原告（反诉被告）段XX负担。
二审中，上诉人段XX、王X以及被上诉人XX公司无新证据提交。靳XX、薛XX提交证据：2017年7月26日个贷放款记账凭证，用于证明被上诉人靳XX2017年7月26日为涉案房屋已经办理了贷款。段XX质证称，该证据不属于新证据，对2017年7月26日是否放贷的事实其不知晓。王X质证称，对证据真实性、证明目的均不认可，在王X未到场的情况下，审批贷款程序违法。XX公司质证称，认可该份证据真实性、证明目的，该公司在2017年7月26日也给段XX发过银行放款的短信，其也收到了。房管局只认房产证，房产所有人本人，前期是不需要共有人出面的，只是在过户的时候需要共有人出面。靳XX从银行贷款也是产权人段XX配合办理的，至于银行审批手续公司不清楚，在5月26日已经审批通过是因为段XX房产证在银行抵押，没有取出来所以没有放款，故在7月26日才放的款。另查明，2017年7月25日段XX以靳XX未按合同约定办理产权登记，不将购房款存至资金监管账户构成违约为由，向靳XX发出解除合同通知。2017年7月27日靳XX、薛XX通过律师向段XX出具律师函，对段XX关于靳XX违约的意见不予认可，要求段XX继续履行合同。其他事实与原审判决认定事实一致。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，段XX与靳XX及XX公司于2017年4月30日签订的《西安市存量房买卖合同》及2017年5月18日签订的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，应为合法有效合同，合同双方应严格按合同约定履行。双方签订的《西安市存量房买卖合同》约定“双方申请办理产权转移登记日期为甲方名义之抵押注销完毕后7个工作日内”，但该合同第二条也约定“乙（靳XX）方向银行申请59万元的银行按揭贷款，放款期限以贷款银行规定为准”。靳XX在贷款银行放贷当天即2017年7月26日就将59万元贷款转入资金监管账户，且办理房屋产权转移登记前需将房款交纳至资金监管账户，故段XX上诉称靳XX、薛XX未按照协议约定办理产权登记转移手续构成违约证据不足，其该上诉请求依法不予支持。段XX以靳XX、薛XX违约为由向其发出解除函，要求确认双方签订的《西安市存量房买卖合同》《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》已于2017年7月25日解除，亦无事实及法律依据。段XX上诉称涉案房屋系其与王X婚后财产，在签订买房合同及资金监管协议时均未征求王X的意见，现合同无法继续履行，应当解除。本院认为，段XX与王X系夫妻关系，段XX在出售涉案房屋签订合同时承诺其已取得房屋共有权人同意签署该合同的授权，靳XX有理由相信段XX已取得王X的授权，靳XX作为涉案房屋的买受人也是以合理的价格购买房屋，双方也签订了《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》《西安市二手房交易结算资金监管协议》等，靳XX也通过银行贷款将购房款交纳至监管账户。王X也无证据证明段XX与靳XX有恶意串通等损害其利益的行为。故段XX关于合同应当解除的理由不能成立，王X关于段XX未得到其授权，一审判决侵犯其物权处分权的上诉理由亦依据不足。一审审理中，王X请求法院确认本案《西安市存量房买卖合同》《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》无效并要求段XX、靳XX等赔偿其损失，一审法院已对其诉请予以驳回，故不存在漏判问题。一审中，靳XX、薛XX提出反诉请求，一审法院对其关于赔偿违约金、律师费、交通费的请求未予支持，但判令反诉费全部由段XX承担，处理不当，二审应予纠正。综上，段XX、王X的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决唯对反诉费处理部分应变更外，其他判决内容应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3550元，段XX已预交，由段XX承担；反诉费2150元，靳XX、薛XX已预交，由段XX承担50元，由靳XX、薛XX承担2100元。
二审案件受理费300元（段XX已预交150元，王X已预交150元），由段XX承担150元，由王X承担150元。
本判决为终审判决。