张康律师
律师观点分析
上诉人杨X因与被上诉人马X、西安XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初8509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨X上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由马X、XX公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。其与马X之间不存在房屋买卖合同及房屋买卖关系。其与马X是在XX公司的促成下形成了初步的交易意向，后双方在缔约过程中，马X要求对合同的实质性内容进行变更，因双方未达成合意致使房屋买卖合同未成立。其在缔约过程中从未表示过不愿意出卖涉案房屋，双方未达成合意并非其过错。相反，马X自行变更合同内容导致合同未成立，存在重大过错，违背了诚实信用原则，应承担缔约过失责任。此外，XX公司作为专业服务机构，最终未促成合同成立，也应在过错范围内承担相应的责任。
马X辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平、合理、合法，请求维持一审判决。
XX公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
马X向一审法院起诉请求：1、解除其与杨X于2018年4月22日签订的《商品房买卖合同》；2、杨X双倍返还其定金共计10万元；3、本案诉讼费由杨X承担。事实和理由：2018年4月22日，杨X委托杨X的哥哥杨XX与其在XX公司的居间下签订了《商品房买卖合同》，约定杨X将位于西安市XX区XX路XX号XX幢XX室房屋出售给其。同日，其即给杨X转账5万元定金。后其与XX公司多次联系杨X办理相关事宜，杨X明确表示因房价上涨，不愿意卖房，多次催促无果。现诉至法院。
杨X辩称，其与马XX未签订书面房屋买卖合同，不具备法律规定的不动产买卖合同生效的形式要件，且双方对合同内容合意过程中并未达成一致，该房屋买卖合同未成立。定金合同作为房屋买卖合同的从合同，以主合同的成立为成立的必要前提，主合同未成立，定金合同也不能成立。马X主张解除合同，双倍返还定金的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回。其从未表示因房价上涨不愿卖房。其一直向马X表示愿意按照约定价款进行交易。其与马X在XX公司的促成下形成了初步的交易意向。马X在向其交付5万元后要求对合同内容进行实质性变更，要求在签订合同后其即先行将房屋交付马X，其未认可该变更内容，双方未就合同的履行期限等内容达成合意，合同未成立。合同未成立并非其原因造成，因此马X应自行承担缔约过失责任，其无须向马X返还已经交付的5万元。
XX公司未到庭，未能陈述意见。
一审法院认定事实：马X与杨X形成了初步的房屋买卖意向，由马X购买杨X所有的位于西安市XX区XX路XX号XX幢XX室房屋。2018年4月22日，马X向杨X转账5万元。同日，杨XX（杨X哥哥）经杨X同意欲与马X签订房屋买卖合同。签订合同时因双方并未就相关内容达成一致，杨XX经杨X授意，并未在合同后签名。庭审中马X向法院提交了证人赵XX和张X的证言，二证人出庭后宣读了证言并当庭进行了陈述，两证人出具的证言系同一模版，且与当庭陈述不一致。证人赵XX自认其证言模版系马X向其提供，其当庭陈述的签订合同时的情形并非其亲历，而系听马X、张X等人陈述。证人张X自认其证言模版系证人赵XX提供。证人张X称签订合同时发现杨X购买的房屋系二手房，取得产权证未满两年，根据政策不能交易，马X听说后情绪激动，遂于杨XX发生矛盾，合同未签成。庭审调解中，杨X同意继续将房屋出售给马X，因杨X提出以他人名义购买致调解未果。
一审法院认为，房屋买卖合同是要式合同，不仅需要双方当事人协商一致，还须符合法律规定的形式才能成立的合同。本案中马X与杨X关于房屋买卖形成买卖意向，但最终未签订房屋买卖合同，因此双方之间不存在房屋买卖合同及房屋买卖关系。因而对马X提出的解除其与杨X签订的商品房买卖合同之诉讼请求依法不予支持。马X向杨X支付的5万元实为根据双方的口头约定，向杨X支付的双方即将要签订的房屋买卖合同中约定的定金，因最终未签订房屋买卖合同，因为该5万元不具有定金性质，马X请求杨X向其双倍返还定金10万元的诉讼请求依法不予支持。但因杨X在欲与马X签订《西安市XX房XX居间合同》时涉案房屋确实不能交易，双方未签订《西安市XX房XX居间合同》，杨X收取马X5万元无依据，应当返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十七条之规定，原审遂判决：一、被告杨X于本判决生效之日起十五日内退还原告马X5万元。二、驳回原告马X的其余诉讼请求。本案受理费2300元，原告已预交，现由被告杨X承担1150元，于上述给付时间一并支付原告马X。
经审理查明，二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，二审争议的焦点为对于马X支付杨X的5万元定金，杨X该否予以返还。本案中，杨X、马X就购买涉案房屋初步达成口头意向，双方约定由马X向杨X支付5万元定金，在马X向杨X支付该款后，双方未就房屋买卖合同的具体内容达成一致，杨X并未在房屋买卖合同上签字，因此杨X和马X之间的房屋买卖合同关系并未成立。对于合同未签订的原因，马X称系杨X提出涨价，杨X则称系马X变更合同主要内容，但双方对此均未提供充分证据予以证明，不能认定因一方原因导致房屋买卖合同无法订立，而涉案房屋在双方达成交易意向时因房产证未满两年尚不符合交易条件，房屋买卖合同客观上亦无法签订和履行。据此，杨X继续占有马X支付的5万元定金没有合法依据，应予返还，一审判决杨X向马X退还该款并无不当。对于杨X上诉认为，因马X在双方缔约过程中自行变更合同内容导致合同未成立，存在重大过错，应承担缔约过失责任，其不应退还马X5万元定金的理由，缺乏充分证据证明，本院不予支持。综上，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元（杨X已预交），由杨X承担。
本判决为终审判决。
上诉人杨X因与被上诉人马X、西安XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初8509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杨X上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由马X、XX公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。其与马X之间不存在房屋买卖合同及房屋买卖关系。其与马X是在XX公司的促成下形成了初步的交易意向，后双方在缔约过程中，马X要求对合同的实质性内容进行变更，因双方未达成合意致使房屋买卖合同未成立。其在缔约过程中从未表示过不愿意出卖涉案房屋，双方未达成合意并非其过错。相反，马X自行变更合同内容导致合同未成立，存在重大过错，违背了诚实信用原则，应承担缔约过失责任。此外，XX公司作为专业服务机构，最终未促成合同成立，也应在过错范围内承担相应的责任。
马X辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平、合理、合法，请求维持一审判决。
XX公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
马X向一审法院起诉请求：1、解除其与杨X于2018年4月22日签订的《商品房买卖合同》；2、杨X双倍返还其定金共计10万元；3、本案诉讼费由杨X承担。事实和理由：2018年4月22日，杨X委托杨X的哥哥杨XX与其在XX公司的居间下签订了《商品房买卖合同》，约定杨X将位于西安市XX区XX路XX号XX幢XX室房屋出售给其。同日，其即给杨X转账5万元定金。后其与XX公司多次联系杨X办理相关事宜，杨X明确表示因房价上涨，不愿意卖房，多次催促无果。现诉至法院。
杨X辩称，其与马XX未签订书面房屋买卖合同，不具备法律规定的不动产买卖合同生效的形式要件，且双方对合同内容合意过程中并未达成一致，该房屋买卖合同未成立。定金合同作为房屋买卖合同的从合同，以主合同的成立为成立的必要前提，主合同未成立，定金合同也不能成立。马X主张解除合同，双倍返还定金的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回。其从未表示因房价上涨不愿卖房。其一直向马X表示愿意按照约定价款进行交易。其与马X在XX公司的促成下形成了初步的交易意向。马X在向其交付5万元后要求对合同内容进行实质性变更，要求在签订合同后其即先行将房屋交付马X，其未认可该变更内容，双方未就合同的履行期限等内容达成合意，合同未成立。合同未成立并非其原因造成，因此马X应自行承担缔约过失责任，其无须向马X返还已经交付的5万元。
XX公司未到庭，未能陈述意见。
一审法院认定事实：马X与杨X形成了初步的房屋买卖意向，由马X购买杨X所有的位于西安市XX区XX路XX号XX幢XX室房屋。2018年4月22日，马X向杨X转账5万元。同日，杨XX（杨X哥哥）经杨X同意欲与马X签订房屋买卖合同。签订合同时因双方并未就相关内容达成一致，杨XX经杨X授意，并未在合同后签名。庭审中马X向法院提交了证人赵XX和张X的证言，二证人出庭后宣读了证言并当庭进行了陈述，两证人出具的证言系同一模版，且与当庭陈述不一致。证人赵XX自认其证言模版系马X向其提供，其当庭陈述的签订合同时的情形并非其亲历，而系听马X、张X等人陈述。证人张X自认其证言模版系证人赵XX提供。证人张X称签订合同时发现杨X购买的房屋系二手房，取得产权证未满两年，根据政策不能交易，马X听说后情绪激动，遂于杨XX发生矛盾，合同未签成。庭审调解中，杨X同意继续将房屋出售给马X，因杨X提出以他人名义购买致调解未果。
一审法院认为，房屋买卖合同是要式合同，不仅需要双方当事人协商一致，还须符合法律规定的形式才能成立的合同。本案中马X与杨X关于房屋买卖形成买卖意向，但最终未签订房屋买卖合同，因此双方之间不存在房屋买卖合同及房屋买卖关系。因而对马X提出的解除其与杨X签订的商品房买卖合同之诉讼请求依法不予支持。马X向杨X支付的5万元实为根据双方的口头约定，向杨X支付的双方即将要签订的房屋买卖合同中约定的定金，因最终未签订房屋买卖合同，因为该5万元不具有定金性质，马X请求杨X向其双倍返还定金10万元的诉讼请求依法不予支持。但因杨X在欲与马X签订《西安市XX房XX居间合同》时涉案房屋确实不能交易，双方未签订《西安市XX房XX居间合同》，杨X收取马X5万元无依据，应当返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十七条之规定，原审遂判决：一、被告杨X于本判决生效之日起十五日内退还原告马X5万元。二、驳回原告马X的其余诉讼请求。本案受理费2300元，原告已预交，现由被告杨X承担1150元，于上述给付时间一并支付原告马X。
经审理查明，二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，二审争议的焦点为对于马X支付杨X的5万元定金，杨X该否予以返还。本案中，杨X、马X就购买涉案房屋初步达成口头意向，双方约定由马X向杨X支付5万元定金，在马X向杨X支付该款后，双方未就房屋买卖合同的具体内容达成一致，杨X并未在房屋买卖合同上签字，因此杨X和马X之间的房屋买卖合同关系并未成立。对于合同未签订的原因，马X称系杨X提出涨价，杨X则称系马X变更合同主要内容，但双方对此均未提供充分证据予以证明，不能认定因一方原因导致房屋买卖合同无法订立，而涉案房屋在双方达成交易意向时因房产证未满两年尚不符合交易条件，房屋买卖合同客观上亦无法签订和履行。据此，杨X继续占有马X支付的5万元定金没有合法依据，应予返还，一审判决杨X向马X退还该款并无不当。对于杨X上诉认为，因马X在双方缔约过程中自行变更合同内容导致合同未成立，存在重大过错，应承担缔约过失责任，其不应退还马X5万元定金的理由，缺乏充分证据证明，本院不予支持。综上，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元（杨X已预交），由杨X承担。
本判决为终审判决。