2020年罗某某房屋租赁合同纠纷案

律师观点分析

基本案情：

　　2019年6月，罗某某因经营需要，从陈某某处承租店面房，双方签订租赁合同，约定租赁期限从2019年6月21日至2019年12月21日，每月租金3万元。并约定签订合同后立即支付第一个月租金，剩余租金于次月一并付清。2020年4月，陈某某状告罗某某要求其支付剩余租金15万元，逾期利息若干元，并要求支付违约金3万元。

　　罗某某认为，合同虽然签订了半年，但因经营不善，承租了一两个月就搬走了。因租赁房屋其并未使用半年，不应当支付半年租金。

　　本人接受委托后，展开多方调查，包括市场监督管理局、案涉租赁房屋的周边店家、因陈某某系转租，本人也向房屋所有权人进行了询问。经外围调查，了解到案涉房屋在2019年10月左右就有另一家承租人搬入使用并经营，并在该地址注册个体工商户“**美容店”，且此承租人系与房屋所有权人直接签订的房屋租赁合同。这就至少可以证明2019年10月初，罗某某与陈某某的租赁合同就已事实解除/终止。基于此事实，在法院的主持下，双方达成调解协议，罗某某仅需支付陈某某6万元。

律师提醒：

　　合同签订后，合同主体应履行合同所约定的义务。如因特殊原因需要解除合同，需要看要求解除一方是否具备法定解除权或约定解除权。如均不具备，应当明确告知合同相对方，双方协商就解除事宜达成一致方可解除。

　　本案中，虽罗某某陈述其仅承租了不久就不再使用租赁的房屋，但因双方合同并未解除，故不因此免除罗某某支付剩余租金的义务。幸而一房不可能在同一时间多次对外承租。经调查所了解的事实及获取的证据可以证明在该房屋于租赁合同期间房东再次对外租赁时，原租赁合同即事实解除/终止。