律师观点分析
原告张XX、秦X与被告南京同昇房地产开发有限公司、南京XX公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书
江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0115民初12845号
原告（反诉被告）：张XX,男,1982年2月14日生,汉族。
原告（反诉被告）：A,女,1981年5月15日生,汉族。
以上二原告共同委托诉讼代理人：A,北京市XX律师事务所律师。
以上二原告共同委托诉讼代理人：A,北京市XX实习律师。
被告（反诉原告）：南京XX公司,统一社会信用代码9132XXXX698XXXX8261X6,住所地在江苏省南京市江宁区东山XX。
法定代表人：A,该公司董事长。
被告：南京XX公司,统一社会信用代码9132XXXX726XXXX4464H,住所地在江苏省南京市江宁XX。
法定代表人：A,该公司董事长。
以上二被告共同委托诉讼代理人：A,江苏XX律师事务所律师。
原告（反诉被告）A、B诉被告（反诉原告）南京XX公司（以下简称同昇公司）、被告南京XX公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用普通程序组成合议庭,公开开庭进行了审理。A、B及其共同委托诉讼代理人C、D,同昇公司、XX公司的共同委托诉讼代理人A到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告A、B向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行与被告同昇公司签订的房屋买卖合同；2、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月26日,其与同昇公司签订《商品房认购协议》,约定由其购买同昇公司开发建设的×××室房屋,总房款XXX.42元。2015年12月18日,双方签订了《商品房预售合同》及补充协议。其分别于2015年11月4日、2015年12月6日、2015年12月18日支付首付款合计420679.42元。2016年8月4日,同昇公司通知其所购房屋为拆迁安置回迁房,要求其办理退房退款手续。2016年8月9日以及8月10日,其分别收到XX公司和同昇公司的解约通知书,称其不符合贷款条件,致使银行无法提供贷款,解除《东山阳光新城商品房预售合同》。即便其不符合贷款条件,无法贷款,同昇公司应当催告其,其可以以现金方式支付剩余房款,同昇公司未依照合同约定催告其即通知其解除合同,没有依据,故要求继续履行合同。
被告XX公司辩称,其非合同相对方,原告的诉讼请求与其无关。
被告（反诉原告）同昇公司辩称并向本院提出反诉请求：1、判令解除其与反诉被告A、B签订的《东山阳光新城商品房预售合同》；2、判令反诉被告A、B支付解除合同违约金138067.94元；3、判令反诉被告A、B承担本案反诉费用。事实和理由：2015年12月18日,双方签订《商品房预售合同》属实,付款方式为2015年12月6日前支付首付款420679.42元,剩余房款960000元通过银行贷款方式或以现金支付方式于2016年2月6日前支付。A、B未按前述时间支付首付款,剩余房款960000元至今未付,已经严重违约,其有权解除合同并要求支付违约金,不同意继续履行合同。
反诉被告A、B辩称,XX昇公司要求解除合XX没有依据,其支付首付款后,同昇公司的工作人员告知其可过段时间给其办理贷款,此后同昇公司也未催告其支付剩余房款,同昇公司仅能在催告其支付房款而其仍未履行的情况下解除合同,同昇公司至今未催告其支付房款。同昇公司向其发出告知函,恶意欺诈其购买的房屋系拆迁安置房,合同不能继续履行,也导致其在收到告知函后未能支付剩余房款。综上请求驳回同昇公司的反诉请求。
经审理查明,2015年9月26日,A与同昇公司签订《商品房认购协议》,约定由A认购同昇公司开发建设的×××室房屋,总房款XXX.42元。2015年12月18日,A、B（乙方）与同昇公司（甲方）签订了《东山阳光新城商品房预售合同》,约定：甲方将江宁区东山XX×××室商品房预售给乙方,建筑面积116.84平方米,总价款XXX.42元,乙方应于2015年12月6日前支付420679.42元,商业贷款960000元；乙方迟延支付合同价款的,按照总房款的日万分之五计算,每超过一个月,乙方应加倍向甲方支付到期房款逾期期间的违约金,但甲方依法解除本合同的除外；乙方迟延支付合同价款,经甲方催告后7日内仍未支付到期价款,且未付到期价款的金额达到总价款1%的,甲方有权解除合同；甲方解除合同的,乙方应按总房款的20%向甲方支付违约金,甲方于解除本契约后的10日内将乙方已付房款扣除乙方应付违约金额后退还给乙方,乙方尚有预购商品房抵押贷款未归还的,甲方可用应当退还乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款；本合同签订后10日内,甲方应按规定通过南京市网上房地产操作系统,将本合同基本信息传送至南京市XX产权市场处备案,在本合同基本信息传送至南京市XX产权市场处备案后,且在本合同签订后30日内,甲乙双方应按规定办理商品房预售合同登记备案手续。前述合同补充协议附件11载明：剩余房款960000元乙方通过银行贷款方式应于2016年2月6日前支付给甲方；乙方办理按揭贷款应于本合同签订之日起7日内向银行提供完整的按揭终审的申请资料,并办理完毕全部按揭贷款手续、缴纳各项有关费用,若乙方逾期办理上述事务的,乙方须每日向甲方支付按揭款总额万分之五的违约金；经甲方催告后7日内仍未履行的,甲方有权解除本合同,乙方按总房款的10%向甲方支付违约金,甲方于合同解除后30天内将已收房款（含定金）扣除违约金后无息退还乙方；如按揭申请不被银行终审批准或者银行终审未能受理已申请的足额按揭贷款的,乙方应于2016年2月6日前现金支付剩余款项……。2015年11月4日、12月6日、12月18日,A、B分别向同昇公司支付房款70000元、200000元以及150679.42元,合计420679.42元。后A、B未能办理银行按揭贷款,亦未支付剩余房款960000元。2016年8月4日,同昇公司向A、B发送《告知函》,告知A、B购买的房屋系拆迁安置回迁房,已在住建局备案登记,不符合出售条件,请于2016年8月15日下午5点前来办理退房退款手续。2016年8月8日以及8月9日,XX公司销售二部以及同昇公司分别向A、B发出《解除通知函》,载明：因贵方不符合银行贷款条件,致使银行无法向贵方提供贷款,现致函贵方,贵我双方签订的《东山阳光新城商品房预售合同》自签收本函之日起解除。A、B于2016年8月9日、8月10日先后收到前述函件。2016年10月12日,A、B向本院提起本案诉讼,要求：判令解除房屋买卖合同；二被告返还已付房款420679.42元及利息；二被告支付已付购房款一倍的赔偿款420679.42元；二被告赔偿其因解除房屋买卖合同造成的损失500000元；二被告承担本案的诉讼费用。审理中本院至房产管理部门查询涉案房屋为一般可售的商品房,非拆迁安置回迁房。后A、B变更诉讼请求,继而同昇公司提起反诉。
审理中,同昇公司陈述：其已经为涉案房屋办理了商品房预售合同登记备案手续,其工作人员多次电话催促A、B支付剩余房款。同昇公司就其主张的催告A、B支付剩余房款未提交证据证实。A、B已经将剩余房款960000元提存至本院。因双方意见不一,致调解未成。
上述事实,有《商品房认购协议》、《东山阳光新城商品房预售合同》、补充协议、发票、《告知函》、《解除通知函》及当事人陈述等证据材料证实。
本院认为,原告A、B与被告同昇公司签订的《东山阳光新城商品房预售合同》及补充协议合法有效,各方均应按约履行。A、B在支付首付款后,未能办理银行按揭贷款支付剩余房款,也未能以现金方式支付剩余房款,确已违约,但依照双方合同约定,同昇公司应当催告A、B支付剩余房款,若7日内A、B仍未支付的,同昇公司方可解除合同。同昇公司未能举证证实其催告A、B支付剩余房款,即要求解除合同,没有依据,对同昇公司要求解除合同以及支付解除合同违约金的诉讼请求本院不予支持。A、B已经将剩余房款提存至本院,具有履行能力,故本院对于A、B要求继续履行《东山阳光新城商品房预售合同》的诉讼请求予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款之规定,判决如下：
一、原告A、B与被告南京XX公司于2015年12月18日签订的关于江宁区东山XX×××室房屋的《东山阳光新城商品房预售合同》及补充协议继续履行；
二、驳回反诉原告南京XX公司的诉讼请求。
本案收取本诉案件受理费80元、反诉案件受理费1611元,合计1691元,由被告同昇公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院,开户行：中国XX,账号：XXXXXXXXXX45018）。
审 判 长 A
人民陪审员 B
人民陪审员 严 刚
二〇一七年五月八日
书 记 员 C
