涉动迁的租赁合同经常会遇到这样的情况，当事人在租赁合同中仅约定租赁期限的始期，对租赁关系终止则以“租赁期限从某日至动迁为止”、“此协议一直维持到房屋拆迁为止”之类的条款进行表述。那么，该条款如何理解？该类租赁合同如何定性？可否支持承租人动迁利益补偿的诉请？本文作者杨斯空法官将从上述几个问题的角度进行探讨。
老城乡、旧式里弄房屋出租时，当事人出于对该地块将来会动迁的预期，往往在租赁合同中约定租赁期限“到动迁为止”、“遇到市政动迁，则无条件解除合同”等条款。合同履行过程中，当事人的争议往往集中在两个方面：一是出租人何时可以解除合同；二是承租人是否有权主张动迁利益，由此引发纠纷。审判实践中，对待上述争议问题，亦存在不同的意见。本文拟在不涉及违章建筑，租赁合同合法有效的前提下对上述争议问题做一探讨。
出租人解除合同的认定
当事人在租赁合同中仅约定租赁期限的始期，而对租赁关系的终止则以“租赁期限从某日至动迁为止”、“此协议一直维持到房屋拆迁为止”之类的条款进行表述。那么，对于该条款应如何进行理解？该类租赁合同应如何定性？可否支持出租人要求解除合同的诉请？对于这些问题，在审判实践中，大致有如下几种裁判意见：
1. 该条款为附解除条件的约定
租赁房屋所在地块是否会进行动迁，并非客观上不能，也非一定会发生，属于将来可能发生的事实。当事人的约定符合附条件法律行为的要素，应理解为双方订立了附解除条件的租赁合同，在发生动迁的条件成就前，租赁合同应持续有效，当然租期不得超过合同法规定的20年最长期限。
2. 该条款为附终期的约定
该意见认为，双方当事人之所以约定租期至动迁之日止，系因为租赁房屋所在地块已经处于待拆迁状态（比如已被划入市政拆迁红线范围），房屋被拆迁已属于将来确定发生的事实，该期限的届至便是合同的终期。
3. 形成不定期租赁
该意见认为，租赁房屋所在地块是否动迁并不以当事人的意志左右，当事人无法对租赁期进行明确或预判，属于约定不明，应视为不定期租赁，出租人有随时解除合同的权利。如此定性的原因在于，若租赁房屋处于长期未动迁的状态，而房屋租金则一直上涨，若不允许出租人解除合同，则会导致利益的失衡。
作者观点
首先，不应将此类合同定性为不定期租赁。民事纠纷，应充分尊重当事人的意思自治，当事人对租赁关系在动迁到来之时予以终止的意思表示是明确的，此类纠纷中，法官应就当事人对动迁预期的合理性进行判断，而不是作出与当事人真实意思相反的认定。若认定为不定期租赁，不仅违背了当事人的真实意思，也赋予了出租人随时解除合同的权利，不利于合同履行的稳定性。在承租人对租赁房屋具有资金投入的情况下，也不利于保护承租人的利益。
其次，对于该条款属于附终止期限约定的意见，笔者亦不敢苟同。当事人在均已经确定动迁发生的情形下，往往会对租赁合同的解除及动迁利益的分配作出更为明确的约定，实践中仍模糊约定租期至动迁为止的情形较少，也不符合常理。即使存在此种约定，依据现行房屋征收的相关政策，拆迁公告的发布也并不意味着一定会进入实质性的安置程序，当事人对于拆迁结果的预判仍然是不确定的。
综上，笔者认同第一种意见，即当事人约定租期至动迁为止的条款应视为附解除条件的约定，只要当事人对该租赁地块将会动迁的预期是合理的，并正常履行合同，应判令租赁合同继续履行，当然不得超出法定20年的最长租赁期限。若动迁的条件成就，双方合同解除的时间可以拆迁公告发出之日作为基准。
反之，在租赁合同已履行了一定时间的前提下，若有证据证明租赁地块于相当期间内并无动迁的可能，则当事人对发生动迁预期的合理性基础产生动摇，为保护出租人的利益，笔者认为可以参照适用情势变更原则的规定，赋予出租人解除合同的权利，同时就承租人的相关装修、营业损失等进行平衡考虑，酌情作出处理。
需要注意的是，若当事人在约定合同履行至动迁为止的同时，又约定了明确的租赁期限，应该如何理解？笔者认为，两者并不矛盾。附条件法律行为解决的是合同效力发生终止与否问题，而租期解决的则是合同履行期限的问题。简言之，若租赁房屋在合同约定的租赁期限届至之前发生动迁，则解除条件成就，合同应予以解除；而若租赁期届至后，仍未发生动迁，则租赁合同自然终止，也不存在继续履行的问题。
承租人动迁利益的补偿
涉动拆迁的租赁合同纠纷中，若双方当事人约定“遇到动拆迁，则无条件解除合同”，则动迁发生后，承租人是否还可以要求分割动迁利益？承租人有权主张的动迁利益又有哪些？此类纠纷应由民事诉讼程序还是行政诉讼程序进行处理？
1. 条文理解上
民事权利的放弃应予以明示，除非当事人之间具有明确约定，否则不能将“无条件解除合同”简单视为承租人放弃了主张动迁利益的权利，而应综合租赁合同签订的时间、背景及合同履行情况等因素，正确认定当事人的真实意思。尤其对于非居住房屋，只要动迁单位在安置补偿款项的结算中考虑了租赁因素，那么承租人当然有权要求被拆迁户对其进行补偿，分配动迁利益。
2. 程序选择上
在动迁单位与被拆迁户签订安置补偿协议之前，或者承租人对于动迁安置补偿方案存在异议的情形下，笔者认为不宜将此类合同纠纷通过民事诉讼程序进行处理，而应引导当事人通过行政程序进行救济。若已经以民事案由受理的，应驳回起诉或中止审理。当然，若动迁单位已经与被拆迁人达成了安置补偿协议，承租人可以租赁合同纠纷为由提起民事诉讼，要求分割动迁利益。
3. 实体权利上
承租人具体可以主张的动迁利益，无非集中在设备搬迁、安装重置费用、固定装修补偿、停产停业损失、限期搬离奖励费等方面。对于上述动迁利益的分配，大体属于法官自由裁量权范畴，但也并非无原则可循：
首先，动迁单位是否将上述安置补偿名目在安置协议中予以单列，并因此提高了评估单价与补偿款的总额，若是，则原则上上述安置利益应向承租人倾斜，甚至全额支持。
其次，若安置协议无法体现上述内容，则法官应审查安置补偿款总额是否因房屋承租有所提高，必要时应向动迁单位进行询问调查。若动迁单位无法就其补偿款项的组成具体说明情况的，则应以动迁开始时，租赁合同是否已经到期作为处理基准。
1、租期已经届至或解除条件成就，承租人可分得上述动迁利益的份额比例不宜过高；
2、租期尚未届至或者形成不定期租赁的，则可根据个案实际情况，在平衡出租人与承租人利益的基础上，酌情确定承租人的动迁利益。
