出租人合同附随义务的认定

裁判要旨

安徽省高级人法院：经营场地租赁合同的出租方，除提供符合合同约定的经营场地外，还应按租赁合同承租方的使用目的履行相应的附随义务。出租方不履行租赁合同附随义务的，承租方可以主张赔偿。

案件来源

安徽省芜湖市中级人民法院（2011）芜中民一初字第0035号

安徽省高级人民法院（2013）皖民四终字第00071号

案情介绍

2009年12月10日，乙方芜湖客享来餐饮有限公司（以下简称客享来公司）、甲方 芜湖南京新百大厦有限公司（以下简称芜湖新百大厦公司）双方经协商签订《经营场地租赁合同》一份，约定：一、甲方将位于中山路1号六层1000平方米经营场地出租给乙方从事餐饮经营活动。二、租赁期限自2010年1月1日至2015年1月1日止。三、经营场地年租金365000元。五、双方的权利和义务 1、甲方由向乙方提供经营用水、电的义务。2、甲方在乙方承租的经营场地界外，提供符合消防规定的畅通消防通道及喷淋设施。3、甲方向乙方提供公告照明、消防等设施。客享来公司接收场地后，即开始进行装修施工，并将西餐厅的大门正对着大厦的六部公共直梯，同时客享来公司在媒体上进行广告宣传。2010年初客享来公司开始营业时，直达客享来公司的六部直梯可以使用。2010年3月芜湖新百大厦公司将西餐厅大门正对着六部直梯的通道门封锁，仅允许客享来公司及其顾客使用消防楼梯上下。

2011年1月29日至2011年3月30日，客享来公司数次致函给芜湖新百大厦公司，要求芜湖新百大厦公司对其经营的配套设施进行完善，尤其要求芜湖新百大厦公司开放直达电梯。

再查明，客享来公司经营的餐厅有商场扶手电梯及两部消防电梯可供使用，客享来公司的顾客使用商场扶梯及两部消防电梯需绕行，且顾客使用两部消防电梯须经过另一餐饮企业“战锅策”火锅店的走道。由于商场和“战锅策”火锅店的经营时间与客享来公司的经营时间不完全一致，可能导致客享来公司的顾客无法使用商场扶手梯及两部消防电梯。

另查明，2010年6月9日，客享来公司要求变更租赁新百六楼合同，减少租赁面积的第四次书面请求称：由于租赁面积已超出客享来公司的实际运营承受能力，且消费群体的特定性阻碍了客享来公司的实际经营收入不足以保证基本开支，故要求减少租赁面积。本案审理过程中，客享来公司发函给芜湖新百大厦公司要求解除合同，芜湖新百大厦公司回函明确了接收场地的时间。2011年10月21日，客享来公司将讼争场地腾空交付芜湖新百大厦公司。

法院裁判

一审法院裁判：本案的争议焦点是芜湖新百大厦公司未提供六部公共直梯的行为是否构成根本违约，从而导致客享来公司不能实现合同目的。一、本案中客享来公司与芜湖新百大厦公司签订的《经营场地租赁合同》对有无六部公共直梯未作明确约定，故不存在芜湖新百大厦公司根本违约的事实。实际上客享来公司经营的餐厅有商场扶梯及两部电梯可供使用，该商场扶梯及两部电梯的使用未违反法律规定，不会导致双方签订的《经营场地租赁合同》目的不能实现。故客享来公司主张芜湖新百大厦公司不能保证六部公共直梯的使用即构成违约并要求赔偿的诉请无合同依据，本院不予支持。二、本案中客享来公司主张的各种损失只是表明其为经营餐厅所进行的各种投资和支出，且客享来公司在其请求变更租赁新百六楼合同，减少租赁面积的第四次书面请求中明确表示经营亏损是因为租赁面积过大、消费群体特定、经营不善等多方面的原因。现客享来公司主张其经营亏损全系芜湖新百大厦公司未开通六部直达电梯所致，于事实不符。但从客享来公司开设餐厅的大门朝向来看，客享来公司确对有六部直达电梯存在心理预期。芜湖新百大厦公司因自己经营需要将六部直梯的通道门封锁，仅留消防电梯和扶手楼梯供客享来公司使用。该行为虽未明显违反双方租赁合同，但客观上对客享来公司的经营会产生一定的不利影响，芜湖新百大厦作为合同的出租方，未尽到全面的协助义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。由于客享来公司不能举证证明芜湖新百大厦公司未开通六部直达电梯行为对其正常经营产生的具体影响。考虑到六部直梯的关闭客观上对客享来公司的经营产生一定的影响，本院酌定由芜湖新百大厦公司支付客享来公司50万元的补偿款。一审法院判决后，芜湖新百大厦公司不服向安徽省高级人民法院提起上诉。

二审法院裁判：芜湖新百大厦公司与客享来公司签订的《经营场地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。客享来公司承租芜湖新百大厦公司的经营场地，是为了经营餐饮业。根据餐饮行业的特点，经营者除了提供价廉物美的食品、适宜的就餐环境和热情周到的服务吸引顾客外，便捷的通道也起着重要作用。芜湖新百大厦公司作为经营场地的出租方，除了提供符合合同约定的经营场地外，还应履行该租赁合同的附随义务，即提供经营场地的便捷通道。但其在客享来公司使用六部直达电梯三个月后将电梯封闭，使到客享来公司餐厅就餐的顾客只能通过消防电梯和楼梯再借道其他商家和商场扶梯才能到达餐厅，而商场的经营时间和其他商家不完全同步，致使到客享来公司消费的顾客进出不便，造成客流量减少，影响其经营收益。因此，客享来公司经营不善并致租赁合同解除，与芜湖新百大厦公司关闭六部直达电梯存在一定的因果关系。芜湖新百大厦公司作为出租方，在明知客享来公司经营需要六部直达电梯，却在供其使用三个月后予以关闭，违反了租赁合同的附随义务，依法应承担一定的赔偿责任。一审法院酌定50万元补偿款，符合本案实际情况，本院予以维持。

法律评析

合同关系下，按照通说合同义务分为三类：主给付义务、从给付义务和附随义务。主给付义务是决定合同类型的义务，指合同关系所固有、必备，并且用以决定合同关系类型的基本义务，又称合同关系的要素。从给付义务，其本身并不具有独立的意义，仅具有辅助主给付义务的功能，目的在于确保债权人的利益获得最大程度的满足。广义的附随义务包括先合同义务、合同履行中的附随义务、后合同义务。这种附随义务涉及合同的订立、履行、变更和终止的整个过程。狭义的附随义务是指在合同履行过程中，为协助实现主给付义务，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的及交易习惯而履行的相关义务。附随义务的不履行，债权人原则上不得解除合同，但就其所受损失，得依不完全履行规定，请求损害赔偿。附随义务一般应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的及经营习惯具体予以判断。《合同法》第60条第2款规定有通知、协助、保密等义务。协助义务指合同当事人应互为对方行使合同权利、履行合同义务提供照顾和便利，促使合同目的实现。合同当事人在履约时最大限度运用其能力和手段实现对方的正当愿望，以利于合同的顺利履行。司法实践中一般认为判断是否存在附随义务应考虑：1、密切履行标准；2、理性人标准；3、效益标准。因合同附随义务通常不为当事人在合同中予以明确约定，因此在认定时应结合上述标准综合考量。本案中，客享来公司与芜湖新百大厦公司虽未在《经营场地租赁合同》中对六部直达电梯予以明确约定，但从客享来公司的装修及大门朝向来看，其对六部直达电梯存在一定心理预期，且依据一般餐饮经营习惯可以认为，客享来公司当然希望有便捷通道以方便顾客上下，芜湖新百大厦公司后因自己经营需要将六部直梯的通道门封锁，仅留消防电梯和商场扶手电梯供客享来公司使用，此行为客观上对客享来公司的经营产生较大影响，有违出租人基于租赁合同应给予承租人的协助义务。综上，法院在综合考量了芜湖新百大厦公司的责任，酌定给予客享来公司适当的补偿。