?物权法规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”但是物权法和物业管理条例都没有明确规定如何界定专有以外的共有部分，给确定居民住宅小区的外墙面的所有权带来了一定的难度。
我们认为，要明确居民住宅小区外墙面所有权的归属必须要对业主专有部分和共有部分进行符合物权法立法原意的界定。关于专有部分的含义，学理上通说为壁心和最后粉刷表层说。最高人民法院认为，专有部分的界定应当看是否具有构造和利用上的独立性，能否登记成为单个业主所有权的标的物。根据最高院对认定专有部分的指导性意见，我们认为居民住宅小区的外墙面所有权属于全体业主共同共有。因为：
一、根据建筑物区分所有权理的法理即壁心和最后粉刷表层说，专有部分所有权人行使权力的边界不能超过壁心，外墙面显然是超过壁心的。
二、将外前面的权属确定为全体业主共同共有，有利于更好的利用墙面。因为单个业主的外前面面积很小，大多数情况下不能有效利用。
三、登记机关的动产登记薄上，也不可能将特定房屋的特定外墙面登记为单个业主所有。
需要特别指出的是，虽然专有部分的外墙面属于全体业主共同共有，但是专有部分所有人对外前面有合理使用的权利，这是符合物权法物尽其用的原理的。认定合理使用的标准应该包括：1、不以盈利为目的进行使用；2、专有部分的业主为了更好的利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害小区其他业主的共同利益。
