买方如何正确适用情势变更原则

买方如何正确适用情势变更原则

    今年由于国十条出台，银行贷款政策调整，对买方履行合同产生较大的影响。很多买方基于对房价下跌的预期，或者履约能力受到影响，纷纷向卖方提出解约。

   银行贷款收紧对买方的履约肯定会有影响，但并不能简单地认为银行不批准贷款，买方就可以把责任推给银行，而不用承担违约责任。因为从法律上看，付款是买方的基本义务，银行不放贷的风险应由买方承担。

由于去年最高院出台了“合同法司法解释（二）”，这个司法解释确立了“情势变更原则”，因此买方可以引用该原则作为抗辩，进而免除自己的违约责任。但要注意正确引用，牢牢掌握好法律的规定，而不能滥用。

一、     案例一

   吕先生签订了《居间协议》，约定购买陈先生一处房产，合同价为180万元，其中首付3成，银行贷款7成，定金20万元。4月17日以后国十条出台，银行贷款收紧，由于这是吕先生的第三套房产，因此银行拒绝放贷，吕先生家庭年收入20万元。吕先生想解除居间协议并返还定金。

   分析：由于居间协议签订后发生了银行贷款政策的重大变化，造成银行不放贷，这不是吕先生的责任，也不是陈先生的责任，而是客观情况发生了重大变化并导致合同缺乏继续履行的基础，因此符合合同法司法解释二对“情势变更”的认定，陈先生应将20万元定金无息返还给吕先生。

二、     案例二

   刘先生和李先生签订了《居间协议》，约定购买陈先生一处房产，合同价为180万元，其中首付5成，银行贷款5成，定金20万元。合同签订后，国十条出台，银行贷款收紧，银行只肯贷3成，此外，刘先生家庭年收入50万元。刘先生认为房价近期房价下跌可能性很大，于是以银行贷款不足申请额度为由，要求李先生解除协议并返还定金。

分析：银行贷款虽然低于居间协议约定的成数，即少贷36万元，但对刘先生50万元的家庭年收入来说，并不算很高。刘先生完全有能力将该差额部分补足，对其继续履行合同并不造成重大的影响，因此刘先生不能以此为由解除协议。

三、     案例三

   张先生和史先生签订了《吉安市房地产买卖合同》，约定购买史先生一处房产，价格200万元，其中首付3成，银行贷款7成，合同约定如银行贷款不足7成，由张先生在过户时以现金方式补足。此后，由于国十条出台，银行只肯贷3成。张先生认为这属于“不可抗力”或者“情势变更”，于是想解除合同，要回首付。

   分析：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，通常包括自然灾害和战争、罢工等社会异常事件，而且一般仅针对非金钱债务（比如买卖房屋时，房屋被地震震垮了，没办法交付，因此合同解除，双方互不承担违约责任），不包括金钱债务，银行不贷款也不属于“不能预见”“不能避免”的范围。

   另外，情势变更是指“在合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

而该合同中已约定贷款不足由买方在过户时补足现金，这说明银行不批准贷款是买卖双方在签订合同时已预见到的，所以不能适用情势变更原则。

   如果张先生确实因此而严重缺乏继续履行合同的能力，那么张先生可以要求依据“法律上或者事实上不能履行”为由解除合同，但是，在这种情况下虽然可以解除合同，仍有可能被法院认定违约。只不过，由于这不能归责于张先生，因此法院在判决违约金时很可能只是象征性的，只让张先生承担较轻微的违约责任，而不会按照买卖合同通常的约定来判（买卖合同通常约定按总房价的20%来承担违约责任）。

   但是，根据张先生的收入水平和财产状况，银行贷款未批准或者批准的成数不足，对张先生的履约能力并不构成重大的影响，那么史先生仍然可以要求张先生补足现金，继续履行合同。