按揭业主不按期还贷开发商承担连带清偿责任

按揭业主不按期还贷开发商承担连带清偿责任

【案情简要】

2006年9月22日，被告张某在原告处办理了个人住房按揭贷款155000元，期限20年，等额本息还款法，被告究某、彭某以共有的座落吉州区光明居住小区B3地块华X豪景苑8栋1单元XX号住房一套为上述贷款设立抵押，被告华X公司对上述借款承担连带责任保证，担保条款还约定抵押、保证担保的范围均包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告却未按约归还借款，累计拖欠次数达50期。截止2012年3月1日，仍拖欠3期未还，本息合计3281.7元。根据合同约定,原告可要求被告提前归还剩余借款本息, 诉请法院判决被告归还原告借款本金130225.03元,利息2551.5元(利息计算至2012年3月1日止)。原告对抵押房屋享有优先受偿权。

【原告意见】

1、原告与被告签订的借款合同合法有效，被告张某、究某多次逾期还款，已构成违约，应提前归还剩余借款本息；

2、根据原告与被告张某、究某、彭某签订的抵押合同，原告对座落吉安市吉州区光明居住小区B3地块华X豪景苑8栋1单元XX号住房一套享有优先受偿权；

3、被告华X 公司对被告张某的借款承担连带担保责任，担保条款中对保证责任承担有明确约定，即贷款人有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

【法院判决】

本院认为，被告张某、究某为购买住房向原告借款，所签订的借款合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。二被告多次逾期还款，已构成违约，根据合同约定，原告可要求被告张某、究某提前归还剩余借款本息。被告张某、究某、彭某以其共有的房屋为上述借款设立了抵押，依照法律规定，原告对抵押物有优先受偿权。被告华X公司作为保证人，担保条款中对保证责任承担有明确约定，即贷款人有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任，故华X公司辩称其仅对处分抵押物不足部分债务承担保证责任缺乏依据，本院不予采信，被告华X公司应对被告张某、究某尚欠的剩余债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告张某、究某归还原告中国建设银行吉安市分行借款本金130225.03元,利息2551.5元（计算至2012年3月1日止），限判决生效后十日内付清；

二、原告中国建设银行吉安市分行对被告张某、究某、彭某共有的座落吉安市吉州区光明居住小区B3地块华X豪景苑8栋1单元XX号住房一套享有优先受偿权；

三、被告吉安市华X投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任。

【办案总结】

1、 借款合同中被告人的确定，关系到法院判决的兑现。本案中，业主向银行按揭贷款，开发商作为保证人，保证的方式为连带责任保证。原告在起诉时，不仅可以把借款人、抵押人，还可以把保证人均列为被告，保障法院判决能有效执行。

2、 保证人谨慎当，即便当慎选保证方式。房地产开发商在销售商品房时，业主向银行按揭贷款，银行为了控制放贷风险，往往要求开发商承担连带责任的保证人。房地产开发商需谨慎选择担保方式，银行在享有抵押物（商品房）优先权，同时要求房地产开发商当保证人，房地产开发商在与银行业务合作时对此可以充分谈判，争取有利己方的约定。

【法律链接】

《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。

第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。

第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。

《中华人民共和国担保法》第十六条保证的方式有：（一）一般保证；（二）连带责任保证。

第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。

 一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。

 有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：

 （一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；

 （二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；

 （三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。

第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。

　　连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

《中华人民共和国物权法》第一百七十条　担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。

第一百七十六条　被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。