代理某公司原告房屋租赁合同纠纷，追回押金、违约金、及损失

律师观点分析

　　原告：上海xx企业策划有限公司

　　法定代表人：孔x和，执行董事。

　　委托诉讼代理人：蔡绍荣，北京盈科（上海）律师事务所律师。

　　被告：上海xx商业经营管理有限公司

　　法定代表人：蔡x平，董事长。

　　第三人：上海xx工业销售有限公司

　　第三人：上海xx资产经营有限公司

　　第三人：上海xx工业（集团）总公司

　　原告上海xx企业策划有限公司与被告上海xx商业经营管理有限公司及第三人上海xx工业销售有限公司、上海xx资产经营有限公司、上海xx工业（集团）总公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序（独任制），公开开庭进行了审理。原告上海xx企业策划有限公司（以下简称“A公司”）的委托诉讼代理人蔡绍荣、被告上海xx商业经营管理有限公司（以下简称“B公司”）的委托诉讼代理人丁X明、第三人上海xx工业销售有限公司（以下简称“C公司”）、上海xx资产经营有限公司（以下简称“D公司”）、上海xx工业（集团）总公司（以下简称“E公司”）的共同委托诉讼代理人闵X杰、朱X阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告A公司提出的诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁合同于2019年8月28日解除；2、判令被告赔偿原告各项损失共计人民币1，008，683.35元（以下币种均为人民币），其中包括押金损失35，354.20元（水电费押金976.20元，物业费押金2，928元、办公室押金31，400元、停车证押金50元）、员工遣散补偿费42，720元、咖啡店设备采购费损失143，251.66元、取消合同导致的损失520，800元、装修损失266，557.49元。3、要求被告支付违约金42，076元（相当于两个月租金金额）。事实与理由：E公司系上海市xx路98x号xx园区业主，D公司系经营管理方，C公司为E公司和D公司的代理人，D公司将园区出租给B公司，由B公司对外出租管理。A公司自2013年起向B公司租用该园区8幢（7号楼）111／211室（以下简称“系争房屋”）用于办公，并于2015年根据园区改造规划将111室用于经营咖啡店并投入大量资金进行装修，2016年双方续签合同，约定租期至2021年8月14日。经上海市第二中级人民法院审理作出的（2017）沪02民终394x号民事判决书判决，D公司与B公司的租赁合同于2016年4月30日解除，B公司应当腾退该租赁场地。2019年8月28日，C公司在园区内张贴《关于真北路988号创邑金沙谷全面关停的公告》，称其受E公司和D公司的委托对园区行使管理权，将于2019年10月31日全面关停该园区，导致A公司的正常经营和办公被迫停滞。2019年10月底园区全面关停。A公司认为，租赁合同有效期内，B公司未能保障A公司对租赁房屋的合法使用权，且对其与第三人之间的租赁合同纠纷所导致的损失拒绝承担相应的法律责任，存在缔约过失及严重违约行为，应当承担赔偿责任。故原告向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。

　　被告B公司辩称，同意解除合同，但合同解除时间应为A公司实际搬离房屋之日（2019年10月31日）。押金35，354.20元金额属实，但因A公司尚欠付2019年7月15日至10月31日的租金和水电费，考虑到原告对房屋的使用受到影响，现自愿按照39，123元结算，请求将押金与欠付费用相抵扣，超出部分B公司不再主张。不同意赔偿其余损失。B公司与A公司签订合同时，并未确定B公司无权出租房屋，A公司应就合同是否可以履行作出判断，B公司不应承担缔约过失责任。根据双方的租赁合同约定，B公司已经尽到了出租方的所有义务，之后第三人使用行政手段导致A公司不能使用房屋，并非B公司的原因所致，装修损失应由第三人承担。根据相关法律规定，实际损失与合同责任不能同时主张，不同意承担违约责任。

　　第三人C公司、D公司、E公司共同述称，园区于2019年10月31日关闭，2020年1月20日停水停电。A公司的工作人员确实于2020年10月31日前撤离，但具体的撤离日期第三人并不清楚。咖啡店由A公司封闭至今，现房屋内确存在遗留物品。第三人与B公司的合同经法院判决解除后，第三人即申请执行，法院在园区内张贴了告知书和裁定书，A公司对此应当知晓。第三人给了园区租赁户近6个月的搬离期，时间充裕。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：

　　一、根据上海市第二中级人民法院作出的生效判决（x路988号地址内建筑面积为14，632.48平方米的场地，租期为十年，场地内共有建筑物12幢，主要为商业办公楼，部分用于酒店、咖啡厅、餐厅等配套设施；前期结束时如无市政动迁或不可抗力，则合同自动续签十年进入后期；如出租方上级公司原因造成承租方搬迁的，其装修部分的经济损失按评估测算结果赔付等。后在协议履行过程中，通过签订补充协议、备忘录等方式，最终以D公司作为出租方、以B公司为承租方并对各项权利义务予以延续及修正，E公司通过集团内部资产划拨的方式取得场地的产权。2015年7月1日，D公司向B公司发送《告知书》，称当事人之间的租赁期于2016年4月29日正式到期，己方不再与B公司续约，要求B公司做好场地交接工作。B公司未予同意。2016年5月3日，E公司及D公司向本院起诉，以“战略规划及公司经营转型”为由，请求确认当事人之间签订的租赁协议于2015年7月1日解除、B公司腾退上述场地。经审理，法院认为，根据双方《租赁协议》约定的内容，可以认为双方的意思是，因出租方上级公司的特殊原因，出租方可以终止租赁，但应当对承租方的相关损失予以赔偿。故D公司以其上级公司E公司的战略规划及公司经营转型为由要求解除合同，可予支持。关于合同解除的时点，因D公司向B公司发送的《告知书》中言明双方前期租赁于2016年4月29日到期，故双方合同解除的时点应为2016年4月30日。而租赁关系终止后的结算与赔偿问题，当事人可以另行协商解决。据此，2017年6月8日，该案终审判决：1、D公司与B公司之间关于上海市xx路x号场地的租赁协议于2016年4月30日解除；2、B公司应于判决生效之日起十日内向E公司、D公司腾退上海市xx路x号场地。

　　二、2013年7月31日，B公司（甲方）与A公司（乙方）签订【xxSPACE|xx谷】《房屋租赁合同》，并于2016年5月10日续签。合同约定：B公司将系争房屋出租给A公司，房屋计租面积162.7平方米，房屋用途为办公。租期自2016年8月15日至2021年8月14日，其中，2018年8月15日至2019年8月14日的月租金为20，036元，2019年8月15日起至2020年8月14日止的月租金为21，038元。租金按贰个月为壹期支付。乙方应于2016年6月27日前向甲方交纳相当于两个月租金的租赁保证金（即租赁押金）36，348元，租赁期内，租赁保证金随租金的调整而做调整。租赁期满后或双方因故（本合同条款所列定之原因）同意解除合同，乙方应在对该房屋不破坏质量和原有结构及不影响其正常租赁使用的前提下，将承租房屋内的物品搬空并恢复租赁物原状交还甲方。甲方于验收合格后一个月内，无息全额退还乙方租赁保证金。如遇根据本合同规定应付而未付清给甲方的任何费用及由此产生的滞纳金，甲方有权按乙方实际需付给甲方的金额在租赁保证金中如数抵扣，并应事先书面告知乙方抵扣的原因及金额；若租赁保证金不足以抵偿乙方因上述情况而欠付甲方的任何款项，甲方有权继续向乙方追讨；租赁合同结束后或因违约提前解除合同时，乙方应于当天开始清场并于三天之内将承租的房屋及钥匙无条件转交甲方，经甲方同意在承租房内进行装修及添置设备的，期满后乙方可将自行添置的可拆动的动产部分拆运，并保证使房屋处于不影响其质量与原有结构安全的状态下，顺利交还甲方；在双方签订本合同，乙方已交纳租赁保证金后，如甲方提前解除合同，需退还乙方所缴纳的租赁保证金，并支付相当于两个月租金总额的违约金等等。

　　三、2016年5月12日，A公司（甲方）与案外人上海B有限公司（乙方）、B公司（丙方）签订《合同主体变更协议书》，约定：1、甲乙丙三方经过协商，同意将甲乙双方签订的《物业管理公约》（以下简称《管理公约》）之乙方变更为本协议丙方。自2016年6月1日起物业费由之前6元／月／平方米调整为9元／月／平方米；2、本协议自2016年5月1日起生效，由本协议丙方代替乙方承担原《管理公约》的全部权利和责任等。

　　四、2017年6月1日，B公司（出租方）与A公司（承租方）签订《租赁合同补充协议》，因考虑到避免A公司产生滞纳金，将租金及物业费支付方式调整为每月支付当月的租金和物业费。

　　五、A公司支付的押金时间及金额为：2010年8月31日支付物业费押金2，928元；2013年8月8日支付押金（2个月办公室）31，400元；2013年9月2日支付停车证押金50元；2013年8月15日支付水电押金976.20元。

　　六、经双方对账核实，A公司水费、电费、物业费、房租实际支付至2019年7月14日。

　　七、2019年8月28日，C公司出具《关于xx路x号xxSPACE金沙谷全面关停的公告》，载明：C公司接受D公司及场地的产权人E公司的委托对该场地行使管理权，向场地内经营者公告如下，1、因“xxSPACE金沙谷”场地存在安全隐患，决定于2019年10月31日正式全面关停该场地；2、请“xxSPACE金沙谷”场地内的经营者，在该场地全面关停之前，妥善安排生产经营活动，准备并落实好搬离工作。

　　八、2019年10月31日，C公司关停上述场地，A公司的工作人员于当日撤离，咖啡设备尚留在场地内。

　　关于C公司张贴公告后原告的实际经营情况，A公司表示，由于咖啡厅的客户群体都是园区内的工作人员，2019年8月28日之后，园区内的租户开始进行搬离筹备工作。此外，A公司从当日后亦开始另寻租赁场所，在实际搬离前的办公、设计都受到影响。

　　在本案审理过程中，A公司就系争房屋的装修损失向本院申请鉴定。2021年5月11日，上海C有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，工程造价司法鉴定意见为：本次鉴定意见中的上海市真北路988号创邑金沙谷8幢（7号楼）房屋装修工程造价（按合同价）原值金额为406，958元；房屋（按市场价）原值金额为360，800元。折旧公示为：按照工程常规自然年进行折旧，通常装修折旧期为10年（即120个月），残值率10％计算；折旧计算公示：原值金额-（原值金额×（1-10％）／120）X折旧月份；折旧月份为自装修结束第一个月至法庭确认的折旧计算截止月份。经质证，A公司认为应当按照合同价原值计算装修损失，折旧公示按照自然年份（10年）计算。装修损失266，557.49元的计算方式为：原值406，958元-406，958元×（1-10％）／120个月（10年）×46个月（2015年11月1日装修投入使用之日起至2019年8月28日，共计46个月）。B公司对折旧年份按照自然年份10年计算不持异议，但认为应当以市场价原值360，800元为基数计算。

　　关于A公司主张的各项损失及依据：1、原告提供“奇肯豪斯真北路咖啡店员工遣散补偿表”及《劳动合同》证明员工遣散补偿费为42，720元；2、原告提供部分设备采购清单证明采购费损失，上述损失的计算方式为：原价值218，704.83元-218，704.83×（1-10％）／120个月（10年）×46个月（实际使用咖啡机的时间）=143，251.66元；3、取消合同导致的损失计算方式为：取消两个合同的总金额为868，000元，按照行业一般利润率60％的标准计算，损失为868，000元×60％=520，800元，并提供《三水店设计及道具制作合同》《“舒美居”品牌设计合同》及两份合同的终止协议予以证明。经质证，被告认为，A公司并未提供遣散员工的支付凭证，不同意支付员工遣散补偿费。A公司并未提供采购设备的发票、支付凭证，原告自行丢弃了咖啡设备，不同意赔偿咖啡店设备采购损失。取消合同导致的损失与租赁合同能否继续履行不存在法律上的因果关系，主张合同利润率60％无依据，不同意赔偿取消合同导致的损失。

　　审理中，本院向A公司释明，其应将系争房屋内遗留的可移动设备，包括咖啡设备、桌椅等予以搬离，否则承担相应诉讼风险。

　　关于费用结算问题，B公司表示，同意将A公司应当支付的租金等费用计算至2019年8月底，并与押金相抵扣。至于2019年7月14日至2019年8月底期间的租金等费用的具体金额，由法院按合同据实结算。

　　以上事实有（2017）沪02民终3949号民事判决书、《房屋租赁合同》、押金收据、《关于真北路988号创邑SPACE金沙谷全面关停的公告》《工程造价鉴定意见书》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。

　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均出自当事人的真实意思表示，合法有效。双方应恪守合约，全面履行合同义务。现就本案的争议焦点评述如下：

　　一、关于合同的解除。本案中，A公司认为合同于2019年8月28日解除，B公司主张于原告实际搬离之日即2019年10月31日解除。本院认为，基于生效判决，C公司于2019年8月28日在系争房屋所在园区内发布公告，表示园区于2019年10月31日正式全面关停，通知各租户自该日起搬离租赁房屋。在此情况下，合同目的已无法实现。鉴于B公司与D公司之间就系争房屋所在场地的房屋租赁合同纠纷于2016年涉讼，2017年6月8日，上海市第二中级人民法院作出终审判决：D公司与B公司之间就系争房屋所在场地的租赁协议于2016年4月30日解除，B公司应于判决生效之日起十日内腾退租赁场地。然，B公司作为该案涉讼参与人，未将上述情况告知A公司，并在上述案件的诉讼过程中与A公司续签租赁合同，最终导致该合同无法按约定的期限履行，其应就合同目的无法实现承担相应责任。A公司提出解除合同依法有据，故本院确定原、被告间签订的《房屋租赁合同》应于原告搬离系争房屋之日即2019年10月31日解除。

　　二、关于费用结算。关于租金及物业费，经查，A公司系于2019年10月31日搬离，考虑到自8月28日园区贴出关停公告之日起，原告已无法正常使用系争房屋，且需就搬离予以安排，应给予合理的宽限期。同时，B公司亦表示愿意将上述费用计算至8月底。故本院综合上述情况，确定A公司应支付2019年8月28日之前的租金及物业管理费。本案中，经原、被告对账核实，A公司水费、电费、物业费、房租实际支付至2019年7月14日。由此，A公司应向B公司支付截止2019年8月28日的租金及物业管理费共计32，001.30元。合同解除后，B公司应将押金35，354.20元返还给原告。B公司提出，押金可在A公司应支付的租金等费用中予以抵扣，本院予以采纳。综上，两者抵扣后，B公司应向A公司返还剩余押金3352.90元。至于B公司主张的水电费，原告称其已不再欠付，被告未提供证据证明欠付金额，本院不予采纳。

　　三、关于装潢残值及其他损失的赔偿。1、根据A公司提供的其与施工方签订的装修合同、支付工程款之银行转账凭证，可以证明A公司确为办公室及咖啡店装修支付了合同造价的款项。而对工程造价鉴定的目的是为补偿承租方的损失，故装修工程造价应以A公司与施工方约定的合同价为准。为此，本院按合同价并尊重当事人提出的以自然年份折旧的意见，根据鉴定单位提供的折算公式，确定A公司的装修损失为：原值406，958元-406，958元×（1-10％）／120个月（10年）×48个月（2015年11月1日装修投入使用之日起至2019年10月31日，共计48个月）=260，453.12元。基于前述关于导致合同解除原、被告之责任的认定，B公司应赔偿A公司装修损失260，453.12元。2、关于其他损失。A公司仅提供《劳动合同》证明其与四名员工之间存在劳动关系，而“奇肯豪斯真北路咖啡店员工遣散补偿表”系由其自行制作，并未提供遣散员工的支付凭证等材料证明上述费用实际发生，故A公司要求B公司向其支付员工遣散补偿费42，720元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于咖啡店采购设备属于可移动物品，经本院释明，A公司可将系争房屋内遗留的咖啡设备、桌椅等物品搬离。若A公司自行丢弃上述物品，系对其自身财产权利的处分，其要求B公司赔偿设备采购损失的诉讼请求缺乏相应依据，本院对此不予支持。A公司并未提供证据证明取消合同导致的损失与租赁合同能否继续履行存在法律上的因果关系，其要求B公司按照合同利润率60％的标准向其赔偿相关损失缺乏依据，本院对该项诉讼请求不予支持。

　　四、关于违约金。基于前述理由，导致合同目的无法实现最终解除责任在于B公司，A公司认为双方的合同解除后，B公司应承担违约金42，076元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。

　　综上，依照

　　以及1999年

　　之规定，判决如下：

　　一、原告上海xx企业策划有限公司与被告上海xx商业经营管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；

　　二、被告上海xx商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海xx企业策划有限公司剩余押金人民币3，352.90元；

　　三、被告上海xx商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海xx企业策划有限公司装修损失人民币260，453.12元；

　　四、被告上海xx商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海xx企业策划有限公司违约金人民币42，076元；

　　五、对原告上海xx企业策划有限公司的其余诉讼请求不予支持。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照

　　之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。