因房屋用途导致营业执照不能办理的过错认定问题

要旨

对于因房屋性质导致营业执照不能办理，合同目的无法实现进而导致合同解除的情况下，双方过错如何认定的问题，实践中有较大的分歧。有观点认为，根据《合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”出租人有保证租赁物适租性的法律义务，在因房屋性质导致合同目的无法实现的情形下，出租人具有过错，除承租人恶意的情况下，出租人应承担赔偿责任。而有观点则认为承租人亦具有审慎的审查注意义务，此种情况下，应结合案件的具体情况，综合考虑双方的过错情况。笔者同意后一种观点，双方的过错应综合考虑合同约定、双方的专业优势、沟通情况、是否存在主观故意、是否怠于履行义务等情况来认定。

案情

2014年11月26日，甲汽车公司（承租方）与乙公司（出租方）签订《租赁合同》，约定：乙公司将位于北京市通州区某村场、房出租给甲汽车公司使用，租赁用途为汽车检测及相关配套服务；乙公司应确保交付的出租场、房、空地及附属设施的安全性符合法律、法规或规章的规定。乙公司确保甲汽车公司在合同有效期内使用场、房享有完整的使用权；乙公司负责与场、房业主办理关于甲汽车公司租用的所需资料，并负责与场、房业主协调；乙公司应配合提供甲汽车公司办理经营资质及营业执照所需有关涉及乙公司的文件资料；乙公司提供的权属文件无效，导致本合同无法履行，给甲汽车公司造成损失，甲汽车公司可就因此造成的经营损失要求赔偿。《租赁合同》还约定了合同的租期，交付、租金等其他内容。《租赁合同》签订后，甲汽车公司依约交纳了押金10万元，乙公司依约将涉案场、房交付甲汽车公司。甲汽车公司将租金交纳至2016年2月1日，共计120万元。

甲汽车公司占有、使用涉案场、房后，对涉案场、房进行了翻建、改建和装修。甲汽车公司向法院提交其与承包方就涉案场、房翻建、改建项目签订的相关施工合同，合同签订日期从2014年10月20日到2015年12月20日。在案件审理中，甲汽车公司申请对涉案场地甲汽车公司的翻建、改建工程及装修造价进行鉴定，经鉴定，工程鉴定造价共计4367 101.78元，《鉴定意见书》中的《工程项目综合汇总表》显示了各单位工程项目的核算造价，甲汽车公司支付鉴定评估费80 000元。

2015年2月间，涉案场地上部分建筑物被强制拆除。庭审过程中，就涉案场地上建筑物被强拆一事，双方陈述差异较大，甲汽车公司称被强拆的建筑物系在双方签署《租赁合同》时乙公司所建，所以甲汽车公司在申请评估时，并未对被强拆部分进行评估。乙公司对此不予认可，乙公司称《租赁合同》签订后，其将涉案场地交付甲汽车公司使用，其并不知道被强拆的建筑物系谁所建，其认为系甲汽车公司所建，之所以被强拆，是因为甲汽车公司建设时未办理相关建设工程施工手续。法院到北京市通州区张家湾镇拆违办公室了解到，上述涉及强拆的建筑物位于张家湾镇老粮库内，强拆的具体时间有待核实，但大约时间在2015年2月。强拆的原因系根据国土资源局的反馈信息，被强拆的建筑物没有规划建设等审批手续，属于违规用地，应当予以拆除。关于被强拆的建筑物究竟系谁所建，拆违办公室称其不能确定，《限期拆除通知书》相对人应该是涉案场地的产权人即丁公司。

2016年2月19日，甲汽车公司向乙公司发出《告知函》载明：《租赁合同》签署后，我公司按照合同的要求正常履行合同中规定的乙方权利与义务，但是因贵公司提供的权属证明文件无效，租赁给我公司标的物的土地规划用途为住宅。据此，我公司正式告知，至即日起，在贵公司未解决该项问题前，我公司将停止支付租金，待贵公司解决问题后再正常履行该项义务。《告知函》发出后，甲汽车公司于2016年2月搬离涉案场、房。2016年9月2日，乙公司向甲汽车公司发出《关于解除合同告知函》载明：自2016年2月，贵公司一直拖欠我公司租金，截至2016年8月31日，拖欠租金已达80万元，我司多次电话催促未果。我公司认为，贵公司拖欠租金的行为已经严重违反租赁合同的规定，属于根本违约。贵公司与我公司2014年11月26日签订的《租赁合同》自本函件到达贵公司之日起正式解除。甲汽车公司认可收到该《关于解除合同告知函》。

庭审过程中，甲汽车公司主张因涉案房屋性质为商品房、规划用途为住宅，导致其无法办理汽车检测经营所需营业执照，《租赁合同》的合同目的无法实现，据此要求解除《租赁合同》。甲汽车公司向法院提交了北京市工商行政管理局网站下载的《投资办照通用指南及风险提示》及空白的《分公司设立登记申请书》相关表格一套，其称曾派员到通州工商局就涉案执照办理问题进行咨询，得到的答复为住宅性质的房屋不能办理营业执照，所以未填写上述相关表格。乙公司对此不予认可，其认为甲汽车公司提交的资料完全系空白，亦没有工商部门关于涉案执照不能办理的具体答复，而在签订《租赁合同》前其已经向甲汽车公司出示完整的房屋权属材料及土地使用权证、房屋使用权证，其作为出租方履行义务符合《租赁合同》的约定。在案件审理过程中，法院拨打北京市工商局登记注册部门咨询电话及通州工商局登记注册部门咨询电话，就《投资办照通用指南及风险提示》中“特殊情形”第四条的规定：“如果您申请将住宅改变为经营性用房，应到有关部门办理改变房屋使用性质的相关手续，并到登记机关领取并填写《关于同意将住宅改变为经营性用房的证明》”向上述登记注册部门电话咨询。北京市工商局的答复称，该规定系原则性规定，具体情况如何处理需要与通州工商局联系核实。通州区工商局答复称，以前存在住宅房屋可以办理营业执照的情形，但从3、4年前开始，对于住宅房屋办理营业执照开始进行严格限制，通常情况下，申请人直接持住宅性质的房屋所有权证是办理不了营业执照的。至于上述第四条规定的“应到有关部门办理改变房屋使用性质的相关手续”，一般是指房地产管理部门，而且针对改变房屋使用性质进行办照的情形，具体流程如何操作，需要提交何种证明，都需要结合企业的经营性质、计划注册登记地址的具体情况进行“一事一议”，故没有办法进行概括和原则性答复。经询问，甲汽车公司称其在2015年3、4月份开始着手办理营业执照，2015年6、7月份得到最终答复涉案场地无法办理营业执照，但乙公司承诺能办理，故甲汽车公司继续在涉案场地上进行施工。乙公司对上述陈述不予认可，乙公司称合同中明确约定对于营业执照的办理其仅仅是配合义务，其并未对办理执照向甲汽车公司做出过任何承诺和保证。

涉案场地的《国有土地使用证》上载明的的土地使用权人为丁公司，用途为仓储用地，使用权类型为出让。涉案房屋的《房屋所有权证》上载明的房屋所有权人为丁公司，房屋性质为商品房、规划用途为住宅。在案件审理过程中，法院依法向北京市国土资源局通州分局查询涉案场地的土地性质，经核对，该地块的土地规划为城乡建设用地，土地利用现状为城镇村及工矿用地。

乙公司向法院提交某公证处出具的《公证书》，对甲汽车公司、乙公司双方来往电子邮件进行了证据保全。该组证据显示，乙公司曾以电子邮件形式向甲汽车公司出具其与戊公司签订的《租赁合同》及戊公司与房屋所有权人、土地使用权人丁公司签订的《委托租赁合同》，以向甲汽车公司证明其具有合法转租权。甲汽车公司曾向乙公司出具《机车尾气检测站使用场地选址指南》，该指南中对选址的位置、环境、交通条件等作出明确具体的要求。

审判

一审法院认为，本案的争议焦点在于涉案《租赁合同》是否应予解除及乙公司是否应赔偿甲汽车公司相应的损失。

本案无约定解除权适用的条件，判断本案是否符合法定解除权行使条件的关键在于合同目的是否无法实现。本案中甲汽车公司、乙公司签订《租赁合同》的目的在于，甲汽车公司承租涉案场、房用于汽车检测及相关配套服务，该合同目的在《租赁合同》中有明确的体现。涉案场、房中房屋的用途为住宅，因该房屋的性质导致甲汽车公司无法在涉案场、房内经营汽车检测业务。同时，甲汽车公司也已搬离涉案场、房，故符合法定解除权的行使条件，《租赁合同》应予解除，解除时间应为甲汽车公司搬离涉案场、房之日即2016年2月。《租赁合同》解除，乙公司应将其收取的押金退还甲汽车公司；因甲汽车公司实际使用涉案场地至2016年2月，其租金亦交纳至2016年2月，故对甲汽车公司要求乙公司退还租金的诉讼请求，不予支持。关于甲汽车公司主张的其对涉案场、房的改建、翻建及装修损失。根据甲汽车公司的自认，其在2015年6、7月份已经最终确定涉案场地无法办理营业执照，在此之后，甲汽车公司完全可以停止施工或采取其他合理措施以防止损失的扩大，但根据甲汽车公司提交的工程承包合同显示，诸多工程项目签约和施工时间均在上述时间之后，故甲汽车公司对上述项目产生的损失应负全部责任。经核实，上述项目涉及的数额为1 902 186.06元。甲汽车公司称乙公司承诺能办理营业执照其才继续施工的，乙公司对此不予认可，因甲汽车公司未能提交证据证明其上述主张，故对其上述意见，法院不予采信。其余损失，即2015年6、7月份之前涉及的施工项目的损失问题，在双方签署《租赁合同》之前，乙公司曾以电子邮件形式向甲汽车公司出具其与戊公司签订的《租赁合同》及戊公司与房屋所有权人、土地使用权人丁公司签订的《委托租赁合同》，以向甲汽车公司证明其具有合法转租权。甲汽车公司曾向乙公司出具《机车尾气检测站使用场地选址指南》，该指南中对选址的位置、环境、交通条件等作出明确具体的要求。

可以看出，涉案《租赁合同》签署前，双方进行了较为深入的沟通，甲汽车公司作为承租人，理应对涉案土地性质及房屋性质有一个明确具体的了解，故甲汽车公司所称的其在签约时并不知道房屋性质的意见，与常理不符，无法采信。根据甲汽车公司诉称，汽车检测类企业的设立需要各类行政审批手续，其中就包括工商营业执照的办理。甲汽车公司作为计划在涉案场地上投资经营的主体，理应对涉案场地能否办理营业执照提前进行了解和确定。而即使根据甲汽车公司自认的着手办理营业执照的时间来看，距离签约也已经4-5个月之久。庭审过程中，甲汽车公司未能提交其诉称的办理行政审批程序的任何资料，在相关审批程序尚未办理或确定是否可以办理的情况下，甲汽车公司就开始大面积施工，其对损失扩大负主要责任，而乙公司将属于住宅用途的房屋出租用作经营，亦存在一定过错，应承担一定的损失赔偿责任。关于乙公司的赔偿数额，综合《鉴定意见书》中的《工程项目综合汇总表》载明的各类项目数额，确定为492 983.14元。

综上，甲汽车公司关于涉案场、房的改建、翻建及装修损失的请求，法院支持其中的492 983.14元，其余数额，法院不予支持。甲汽车公司主张的员工工资、房屋周转费等损失，依据不足，法院亦不予支持。

法院判决：一、甲汽车公司与乙公司于二〇一四年十一月二十六日签订的《租赁合同》于二〇一六年二月起解除；二、乙公司返还甲汽车公司押金100 000元，于判决生效之日起七日内付清；三、乙公司赔偿甲汽车公司改建、扩建及装修损失共计492 983.14元，于判决生效之日起七日内付清；四、驳回甲汽车公司其他诉讼请求。

甲汽车公司不服，认为乙公司应当赔偿甲汽车公司的全部改建、扩建及装修损失、返还120万元租金、支付租赁期间人员工资及寻找替代房屋周转期间所受到损失。

二审法院经审理认为，本案中，因涉案场、房中房屋的用途为住宅，导致甲汽车公司与乙公司签订《租赁合同》用于汽车检测及相关配套服务的合同目的无法实现，故一审确认《租赁合同》于2016年2月起解除并无不当。

因甲汽车公司实际使用涉案场地至2016年2月，其租金亦交纳至2016年2月，故甲汽车公司要求乙公司返还其租金120万元无事实依据，不予支持。

本案的争议焦点问题系乙公司是否应当赔偿甲汽车公司的全部损失。

首先，甲汽车公司作为商事主体，理应在签订《租赁合同》之前，审慎审查涉案场、房性质之注意义务。而根据查明的事实，在签署《租赁合同》之前，双方以电子邮件形式进行过较为深入的沟通，应审查涉案土地性质及房屋性质，故甲汽车公司以其签约时不知房屋性质为由主张对其自身损失不承担责任，不予支持；

其次，本案中，甲汽车公司自占有使用涉案场、房后，在没有办理营业执照手续的情况下，对涉案场、房进行了翻建、改建和装修，其应当对其建设投入的损失承担风险；

再次，甲汽车公司主张其因涉案场、房为住宅性质导致其无法办理营业执照，但其未提交充分有效的证据证明其申请办理过营业执照。甲汽车公司虽上诉主张乙公司为规避住宅性质不能办理营业执照的规定而伪造房屋产权证，但该理由非涉案场、房不能办理营业执照的根本理由，亦非导致甲汽车公司损失的直接原因，故对甲汽车公司的上诉主张不予采纳。

综上，甲汽车公司应对其损失承担主要责任，乙公司虽将属于住宅性质的房屋出租用作经营存在过错，但应对承租人及甲汽车公司不能经营承担次要责任，而非应对甲汽车公司在未取得营业执照的情况下、经营之前的工程建设承担主要责任。根据庭审中甲汽车公司的自述，其在2015年6、7月份之后在明知不能办理营业执照的情况下仍持续施工，故其要求乙公司承担其在2015年6、7月份之后的损失无事实依据。

关于乙公司赔偿甲汽车公司的数额，一审法院综合《鉴定意见书》中的《工程项目综合汇总表》载明的各类项目酌定的数额并无不当。甲汽车公司上诉主张的员工工资、房屋周转费等损失，无事实和法律依据，不予支持。

遂判决驳回上诉，维持原判。

评析

依据双方当事人的诉辩对抗过程，本案的审理思路可作如下梳理：首先，涉案的《租赁合同》是否因合同目的无法实现而解除；其次，因房屋性质导致营业执照不能办理、合同目的无法实现进而导致合同解除的情况下，双方的过错应如何认定；最后，合同解除的法律后果问题。在这几个问题中，第二个问题是本案处理的重点所在，也是实践中争议最大的问题。

一、涉案的《租赁合同》是否因合同目的无法实现而解除

合同的解除分为协议解除、约定解除和法定解除。在合同双方当事人无法达成解除合同合意的情况下，如果存在法定解除事由，合同一方当事人可以提出解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。” 判断是否符合法定解除权行使条件的关键在于合同目的是否无法实现。

本案中，根据双方签订的《租赁合同》的约定，甲汽车公司租赁涉案场、房的用途为汽车检测及相关配套服务。因涉案场、房中房屋的用途为住宅，根据工商部门的答复，住宅用房无法办理营业执照，故甲汽车公司无法在涉案场、房内开展汽车检测及相关配套服务，合同目的客观上无法实现，《租赁合同》已不具备继续履行的条件，符合法定解除的条件，甲汽车公司也已实际搬离涉案场、房，应认定《租赁合同》于甲公司实际搬离涉案场、房之日起解除。

本案中，承租人甲汽车公司并未提出主张要求撤销或变更合同。《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”实际上，在租赁标的物存在瑕疵场合，存在着依意思表示瑕疵，无论是基于出租人欺诈还是基于承租人重大误解，存在着请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同的可能。《合同法》买卖合同一章有关于买卖瑕疵担保的规定，依据《合同法》第一百七十四条规定，“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”，可准用于租赁合同，便产生了如何理解此两处规定的适用关系问题。而在我国，目前尚未见到就此所作的专门探讨。笔者认为，作为不同的救济路径，实际上是存在选择可能的。在我国法上，无论是基于重大误解还是基于欺诈，原则上其法律效果是撤销或者变更。如果权利人没有主张撤销或者变更，法院无权主动审查并进而撤销合同。因而，权利人具有选择权。但能否支持权利人的请求，法院应根据案件的具体情况综合进行判断。

二、因房屋性质导致营业执照不能办理、合同目的无法实现进而导致合同解除的情况下，双方的过错应如何认定

（一）因房屋性质导致营业执照不能办理属于物之瑕疵还是权利之瑕疵？

在买卖场合，出卖人就买卖标的物负瑕疵担保义务。《合同法》第一百五十条规定“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”第一百五十三条规定“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”出卖人的瑕疵担保义务分为权利瑕疵担保义务与物的瑕疵担保义务。由于《合同法》第174条规定，“法律对其他有偿合同没有规定的，参照买卖合同的有关规定”，所以租赁合同可参照买卖合同的上述规定，出租人就租赁标的物负有权利瑕疵担保义务和物的瑕疵担保义务。

在租赁合同的场合，出租人担保不能有第三人限制承租人对租赁标的物的使用和收益，即为租赁合同之权利瑕疵担保责任；出租人需保证租赁物有着合同所要求之相关效用、品质、价值等，即租赁合同之物的瑕疵担保责任。法律本着诚实信用之原则，通过规定出租人的瑕疵担保责任，来平衡双方利益，保障承租人合法权益，促进合同目的的顺利达成，就是租赁合同中的瑕疵担保责任的重要意义。

在本案因房屋性质导致营业执照不能办理的情况，属于物之瑕疵还是权利之瑕疵，争议较大。有观点认为，对于在房屋租赁中出现较多的公法限制，如基于土地政策、或者基于城市发展或环境保护的考虑，政策的一定政策限制了对不动产的使用和租赁的情况，一般认为公法上对标的物使用的限制应当属于权利瑕疵。[1]有观点则认为，此种情况因房屋性质导致营业执照不能办理，对承租人而言房屋的使用价值必然有较大的减损，属于物的瑕疵。笔者同意第二种观点，因房屋性质导致营业执照不能办理，属于因公法限制而导致的物的瑕疵。

（二）因房屋性质导致营业执照不能办理的情况下双方过错应如何认定？

对于因房屋性质导致营业执照不能办理，合同目的无法实现进而导致合同解除的情况下，双方过错如何认定的问题，实践中有较大的分歧。有观点认为，根据《合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”出租人有保证租赁物适租的法律义务，在因房屋性质导致合同目的无法实现的情形下，租赁物存在瑕疵，出租人具有过错，除承租人恶意的情况下，出租人应承担赔偿责任。而有观点则认为承租人亦具有审慎的审查注意义务，此种情况下，应结合案件的具体情况，综合考虑双方的过错情况。

我们同意后一种观点。因具体案件情况的不同，出租房和承租方所具有的信息优势不同，双方在签订合同的沟通情况的不同，不应将因房屋性质导致营业执照不能办理的过错完全归咎于出租人，应综合考虑合同约定、双方的专业优势、沟通情况、是否存在主观故意、是否怠于履行义务等情况来认定。

就本案来说，首先，根据《租赁合同》约定，乙公司应配合提供甲汽车公司办理经营资质及营业执照所需有关涉及乙公司的文件资料。租赁合同未约定乙公司负有办理营业执照的义务，只是负有提供相关材料，协助甲汽车公司办理营业执照的义务。对于办理营业执照而言，根据合同约定，乙公司仅负有协助义务。本案中，甲汽车公司自认的着手办理营业执照的时间距离签订合同已有4至5个月之久，甲汽车公司怠于行使办照义务。

其次，甲汽车公司作为签订合同的理性主体，理应在签订《租赁合同》之前，履行注意义务，审慎审查涉案场、房性质。而在签署《租赁合同》之前，双方以电子邮件形式进行过较为深入的沟通，甲汽车公司应在沟通中审查涉案土地性质及房屋性质，甲汽车公司主张其签约时不知房屋性质，不符合市场交易常理。

再次，甲汽车公司作为计划在涉案场地上投资经营的主体，理应对涉案场地能否办理营业执照提前进行了解和确定，且亦具有乙公司不具备的提供相关汽车检测及配套服务的相关专业知识，在没有证据证明乙公司明知住宅不能办理营业执照，仍将涉案场、房出租给甲汽车公司的情况下，甲汽车公司的过错更大，应承担主要责任。

最后，根据《合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。乙公司作为出租人负有保证租赁物适租的义务，乙公司明知涉案房屋性质为住宅，仍将房屋出租给甲公司用以经营，亦存在一定的过错，应承担次要责任。

而对甲汽车公司与乙公司具体的责任比例，应当采用个案认定的方法，属于法官自由裁量权的范围。法官要考虑当事人的意图和合理性，再结合案情的具体情况进行判断。在此基础上，理论界的经济浪费规则、价值损失规则等计算方法有较强的借鉴意义。

三、合同解除的法律后果

合同解除的法律后果与溯及力有关。大陆法系均认为合同解除对于非连续性合同有溯及力，对于连续性合同没有溯及力。[2]房屋租赁合同属于连续性合同，合同解除对于租赁合同没有溯及力，房屋租赁合同的解除只能向后发生效力。

《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，《租赁合同》应无法实现合同目的而解除，甲汽车公司签订合同后向乙公司交纳押金，目的在于担保租赁合同的履行，现租赁合同解除，乙公司应将其收取的押金退还甲汽车公司。因甲汽车公司实际使用涉案场地至2016年2月，其租金亦交纳至2016年2月，故对甲汽车公司要求乙公司退还租金的诉讼请求没有依据。甲汽车公司主张的员工工资、房屋周转费等损失亦依据不足。

本案合同解除法律后果的难点在于损失的责任承担问题，关键时间点是甲汽车公司确定得知涉案场地无法办理营业执照的时间。甲汽车公司在2015年6、7月份已经最终确定涉案场地无法办理营业执照。但此之后，甲汽车公司仍与承办方继续就涉案场、房的翻建、改建项目签订相关施工合同，并继续施工，并未采取停止施工等合理措施防止损失的扩大，故甲汽车公司应对其得知涉案场地无法办理营业执照后的签订的项目损失承担全部责任。在甲汽车公司得知涉案场地无法办理营业执照前的项目损失，因甲汽车公司自占有使用涉案场、房后，在没有办理营业执照手续的情况下，即对涉案场、房进行了翻建、改建和装修，其应根据上述分析的过错对损失的扩大负主要责任，乙公司负次要责任。

[1]参见刘继红：《权利瑕疵担保制度研究——寻求制度设计的和谐》，中国政法大学 2001 年硕士论文。

[2]李永军：《合同法原理》，中国政法大学出版社1999年版，第618页。

作者：全奕颖 卫孚嘉；来源：北京市第三中级人民法院

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