律师观点分析
原告茂名市市区公房管理所与被告潘XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茂名市市区公房管理所的委托诉讼代理人张XX、陈XX到庭参加诉讼，被告潘XX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告茂名市市区公房管理所向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的租赁合同；2.判令被告清空位于茂名市沿江东北东XX××楼××楼梯口北XX和第四层的房屋并交还给原告；3.判令被告支付从2018年6月1日起至实际交还房屋之日止的房屋租金及违约金78522元给原告（暂计算至2018年8月31日）；4.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：坐落于茂名市沿江东北东XX××楼××楼梯口北XX和第四层的房屋是原告依照公共租赁住房政策管理的住房。2018年3月26日，原告将上述房产出租给被告使用，合同约定租赁期限自2018年4月1日至2020年2月30日，月租金为6828元。租金按月结算，由被告在每月的前5日内交付给原告。被告自2018年6月1日恶意拖欠房屋租金，其行为已构成根本违约，期间原告多次要求被告支付租金未果。根据双方签订租赁合同，原告有权解除被告的租赁合同，并要求被告支付房租租金及违约金。按每月租金6828元、日违约金按月租金额的5％计算，暂计至2018年8月31日的房屋租金为20848元、违约金58038元，合计78522元。
被告潘XX未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了身份证复印件、租赁契约、情况说明、广东增值税普通发票两张等证据。因被告拒不到庭，亦未提交书面质证意见，视为放弃质证权利，对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2018年3月26日，原告与被告签订《茂名市沿江东北东XX茂南大厦副楼第三、四层房屋租赁契约（补充契约）》。该契约约定如下：1.原告自愿将坐落在茂名市沿江东北东XX××楼××楼梯口北XX和第四层的房屋（房屋建筑面积1138平方米）出租给乙方使用；2.房屋租赁期限自2018年4月1日至2020年2月30日止，月租金为6828元，按月结算，被告在每月的前5日内交付给原告；3.契约签字前被告要交使用抵押金15000元；4.被告逾期交付租金，每逾期一日由原告按月租金额的5％向被告加收违约金，逾期15天仍未交付的，原告解除被告的租赁契约，抵押金计入租金和违约金。签订上述契约后，被告向原告支付使用抵押金15000元，原告交付涉案房屋给被告使用。但被告在向原告支付了2018年4月份和5月份的租金后，至今拒绝向原告继续支付租金，原告遂诉至本院，请求判如所诉。
本院认为：原告与被告签订的《茂名市沿江东北东XX茂南大厦副楼第三、四层房屋租赁契约（补充契约）》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规效力性强制性规定，依法成立，合法有效，双方应当依照合同的约定全面履行各自的义务。
关于原告诉请解除双方签订的租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据上述规定，因《茂名市沿江东北东XX茂南大厦副楼第三、四层房屋租赁契约（补充契约）》约定被告逾期15天未支付租金的，原告可以解除合同，而被告在向原告支付了2018年4月份和5月份的租金后，至今拒绝向原告继续支付租金，符合涉案契约约定的合同解除条件，故原告诉请解除双方签订的租赁合同，依法有据，本院予以支持。
关于原告诉请被告清空位于茂名市沿江东北东XX××楼××楼梯口北XX和第四层的房屋并交还给原告的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据上述规定，涉案契约解除后，原告可以要求恢复原状，亦即可以要求被告清空位于茂名市沿江东北东XX××楼××楼梯口北XX和第四层的房屋并交还给原告，故原告的上述诉请，依法有据，本院予以支持。
关于原告诉请被告支付从2018年6月1日起至实际交还房屋之日止的房屋租金及违约金78522元给原告（暂计算至2018年8月31日）的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据上述规定，被告应承担继续履行义务的违约责任，即被告应自2018年6月1日起继续按合同约定的月租金6828元向原告支付租金至被告交还涉案房屋给原告之日止，其中2018年6月1日至2018年8月31日共3个月租金合计20484元（6828元×3）。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一和第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述规定，虽然涉案契约约定了被告每逾期一日交租由原告按月租金额的5％向被告加收违约金，但因按上述计算方法计算出的违约金数额超过原告被造成损失的百分之三十，应予调整，故结合本案的实际情况，本院酌定被告按每月应支付租金6828元的30%向原告支付违约金，其中2018年6月1日至2018年8月31日的违约金为6145元（20484元×30％）。最后，因被告已向原告支付了使用抵押金15000元，且涉案契约约定可用于抵扣租金和违约金，故被告还应向原告支付2018年6月1日至2018年8月31日的租金和违约金合计11629元（20484元+6145元-15000元）。
被告潘XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，自行承担举证不能和放弃诉讼权利的不利后果，本案依法适用缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除原告茂名市市区公房管理所与被告潘XX于2018年3月26日签订的《茂名市沿江东北东XX茂南大厦副楼第三、四层房屋租赁契约（补充契约）》；
二、限被告潘XX于本判决发生法律效力之日起十日内清空位于茂名市沿江东北东XX××楼××楼梯口北XX和第四层的房屋并交还给原告茂名市市区公房管理所；
三、限被告潘XX于本判决发生法律效力之日起十日内向原告茂名市市区公房管理所支付2018年6月1日至2018年8月31日的租金和违约金合计11629元；
四、限被告潘XX于本判决发生法律效力之日起十日内按月租金6828元向原告茂名市市区公房管理所支付自2018年9月1日起计至第二项房屋交还给原告茂名市市区公房管理所之日止的租金；
五、限被告潘XX于本判决发生法律效力之日起十日内按每月应支付租金6828元的30％向原告茂名市市区公房管理所支付自2018年9月1日起计至第二项房屋交还给原告茂名市市区公房管理所之日止的违约金；
六、驳回原告茂名市市区公房管理所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序已减半收取的案件受理费882元（原告茂名市市区公房管理所已预交），由原告茂名市市区公房管理所负担751元，被告潘XX负担131元。该案件受理费由被告潘XX在履行本判决义务之时一并迳付原告茂名市市区公房管理所，本院不作另行退收。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
