律师观点分析
原告茂名市茂南区站前街高凉南XX第一经济合作社(以下简称高XX)与被告朱XX、朱XX、朱XX、朱XX土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，经审理认为本案案情复杂，不宜适用小额诉讼程序，裁定转为普通程序，于2017年7月8日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告高XX的委托诉讼代理人张XX、陈XX到庭参加诉讼，被告朱XX、朱XX、朱XX、朱XX无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高XX向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2008年2月27日签订的《土地租赁合同》；2.判令四被告立即将租用的位于茂名市茂南区新XX南边面积为294.42平方米的土地交还给原告并搬走；3.判令四被告按照原《土地租赁合同》租金标准，支付从2012年3月12日起至实际交还土地之日止的土地使用费（暂计算至起诉时为5500元）给原告；4.本案全部诉讼费用由四被告承担。事实与理由：四被告原籍均属高州分界镇，不是原告的村集体成员。90年代初，被告朱XX受聘来看守鱼塘，出于人道主义考虑，原告于1991年1月1日与其签订《租地建房协议书》，允许其在鱼塘边临时搭建住处。2005年9月24日，原告与四被告签订《租地建房协议书》，准许四被告临时租地建房。2008年2月27日，原告再次与四被告签订《土地租赁合同》，由四被告续租土地使用。[以上事实，详阅已经生效的(2016)粤09行再字第4、5、6号《行政判决书》]。2008年2月27日的《土地租赁合同》约定：原告将位于茂名市茂南区新XX南边面积为294.42平方米的土地租给四被告，不得扩建，征收一切附作物赔偿归原告所有，租赁时间到征收时止。四被告实际缴纳租金至2012年3月。2012年5月9日，根据广东省人民政府、茂名市人民政府《关于推进“三旧”改造工作的实施意见》等有关规定，原告与茂名市XX公司（下称XX公司）联合改造旧塘，旧塘村民以集体建设用地参与改造开发，XX公司以资金投入参与。原告用于开发的集体土地面积约72.627亩，其中包括四被告租用的全部土地，即涉案土地属于征收范围，原、被告双方签订的《土地租赁合同》约定的租地期限已经届满。2012年12月10日，原告张贴《通知》，要求四被告在2013年1月20日前搬走。但是，被告突然以自己办理了国有土地使用证为由，拒绝搬迁，并拒绝继续交租。原告这才发现四被告采取欺骗手段办理了国有土地使用证。原告遂提起行政诉讼，要求茂名市国土资源局撤销发给被告的国有土地使用证。该诉讼历经一审、二审、广东省高级人民法院指定再审，最终，茂名市中级人民法院以(2016)粤09行再字第4、5、6号《行政判决书》撤销了被告手中的全部国有土地使用证。上述判决书已经在2017年2月10日生效。[以上事实，详阅已经生效的(2016)粤09行再字第4、5、6号《行政判决书》]。原告认为，根据政府规划，被告租用的土地属于征收范围，应予返还。但是，四被告不仅无理拒绝，还采用违法欺骗手段私自办证，企图霸占原告土地，该违法行为已经被生效法律文书所证实。因此，原告有权收回土地，解除合同、追讨欠租。原告曾多次要求四被告交还土地、支付租金（使用费），但均遭到无理拒绝。原告为维护自身合法权益，现依据《侵权责任法》、《物权法》、《民事诉讼法》等相关法律法规，向贵院提起诉讼，望贵院判如所请为盼！
被告朱XX、朱XX、朱XX、朱XX未作答辩，也未在答辩、举证期限内提供任何证据。
原告为证实自己的主张提供如下证据：证据1.原告组织机构代码证，证明原告诉讼主体适格；证据2.户口本、身份证复印件，证明被告的诉讼主体适格；证据3.《土地租赁合同》，证明2008年2月27日，原告将位于旧塘公庙南边面积为294.42平方米土地出租给被告，租赁期限为征收时止，租金为每年1100元；证据4.《通知》，证明2012年12月10日，原告向被告发出通知，告知其土地租赁合同因征收改造于2012年12月20日到期，请于2013年1月20日前搬走；证据5.（2016）粤09行再字第4、5、6号《行政判决书》，证明法院判决撤销被告手中关于涉案土地的全部国有土地使用权证；证据6.茂名市中级人民法院《生效确认书》3份，证明（2016）粤09行再字第4、5、6号《行政判决书》均于2017年2月10日发生法律效力；证据7.《旧塘“三旧”改造补偿协议》，证明2012年5月9日，原告与XX公司联合改造旧塘，涉案土地属于征收范围，因此原被告签订的《土地租赁合同》约定期限届满；证据8.收据，证明2012年3月12日，被告最后一次支付土地租金，至今拖欠租金（使用费）5500元。补充证据9.茂名市国土局复函，证明被告持有的土地使用权证均被法院生效判决撤销，现已执行完毕。证据10.2012年12月10日张贴通知的照片一份、2015年11月20日张贴通知的照片两份，证明原告多次向被告追索欠原告的租赁土地费及多次要求被告交还土地。由于四被告不到庭，无法取得他们对上述证据的质证意见，视为放弃对上述证据的抗辩权利。
本院经审查对事实认定如下：高凉南XX居委旧塘与茂名市茂南区站前街高凉南XX第一经济合作社是同一个主体。90年代初，被告朱XX受聘到旧塘看守鱼塘，原告于1991年1月1日与其签订《租地建房协议书》，约定被告朱XX租用旧塘生产队土地一百平方米建房，每年租金300元，合同至2001年止或国家征收合同即终止，若合同终止，房屋财产属于乙方所有，土地属于旧塘生产队所有。2005年9月24日，朱XX、朱XX与高XX（原旧塘）代表签订甲方为高凉南XX居委会旧塘，乙方为朱XX、朱XX、朱XX的《租地建房协议书》，约定“甲方同意将原污水池边土地租给乙方作住址用地，面积约150平方米，租金每年600元，租赁时间从2005年1月1日至2015年1月1日止，共10年。若征收本协议即终止。”2008年2月27日，高凉南XX居委旧塘村民代表（甲方）与朱XX、朱XX、朱XX、朱XX（乙方）签订了一份《土地租赁合同》，订明“经双方协商同意将位于旧塘公庙西南边土地租给乙方作住宅用地。特签订如下合同。一、租用面积共294.42平方米（另有附图），（不得扩建，若有违反，占用每平方米每年加收100元计，征收一切附作物赔偿属甲方所有）每年租金1100元。二、租赁时间：征收为止。三、租金每年度交一次，交付时间为每年农历二月初二日前付清，否则甲方有权终止本合同。四、若征收房屋的赔偿费归乙方所有。如开发商所赔偿给乙方的宅基地，乙方必须按所占地面积按当时的征地价格加100%付给甲方，乙方才能使用。五、本合同执行中任何一方不得违反，如有违反的一方必须赔偿对方一切损失。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字日起即生效。”合同签订后，被告在租赁土地上的建造了两层楼房，被告于2012年3月12日交付了2012年的租金1100元后不再交付租金给原告。
另查明，2003年8月11日，朱XX、朱XX、朱XX就涉案的土地向茂名市国土资源局申请办理土地使用证，茂名市国土资源局于2003年9月15日分别核发了茂XX（2003）字第009XX号、茂XX（2003）字第009XX号、茂XX（2003）字第009XX号《国有土地使用证》给朱XX、朱XX、朱XX。后原告提起民政诉讼，要求茂名市国土资源局撤销发给被告的国有土地使用证，该行政案件历经一审、二审、再审，茂名市中级人民法院以（2016）粤09行再字第4、5、6号《行政判决书》判决撤销本院（2014）茂中法行终字第43、44、45号行政判决；维持广东省茂名市茂南区人民法院（2013）茂南法行初字第28、27、26号行政判决。2017年6月20日，茂名市国土资源局复函茂名市茂南区人民法院已经办理了朱XX、朱XX、朱XX等3人的茂XX（2003）字第009XX号、茂XX（2003）字第009XX号、茂XX（2003）字第009XX号《国有土地使用证》的注销手续。
又查明，2012年高XX与茂名市XX公司联合改造旧塘，旧塘村民以集体建设用地参与改造开发，XX公司以资金投入参与改造。2012年12月10日，原告向被告发出通知，通知的主要内容为“因我村要进行征收改造，我村与你订的土地租赁合同到2012年12月20日止。请你在2013年1月20日前搬走。”2015年11月20日，原告到四被告的房屋门口处张贴通知，通知的主要内容为“旧塘与你们签订的租地合同，已三年多没有交租金，按合同已违约，本土地租赁合同早已终止。现本村需要用地，请你于2015年11月22日前暂时拆除207平方米有土地使用证外的房屋，否则造成一切损失由租地户负责。”
本院认为，本案的主要争议焦点为：1.原、被告签订的《土地租赁合同》是否已经解除；2.被告是否应当把租赁原告的土地返还给原告；3.被告是否应支付从2012年3月12日起至实际交还土地之日止的土地使用费给原告。
关于第一个争议焦点，原、被告签订的《土地租赁合同》是否已经解除。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原告把土地出租给被告使用，被告向原告交纳租金，原、被告之间成立土地租赁合同法律关系。原、被告签订的《土地租赁合同》已经合法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。我国《合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”依原、被告签订的《土地租赁合同》第二条的约定，租赁时间征收为止。上述约定的内容实际上是约定了合同的解除条件是“征收”。本案中，旧塘“三旧”改造是高XX全体村民自愿与茂名市XX公司联合改造开发的项目，旧塘村民以集体建设用地参与改造开发，被告承租的土地在“三旧”改造规划的红线范围内。因此，本案中，合同解除的条件已经成就。依我国《合同法》第九十六条的规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告已经于2012年12月10日将解除合同的通知张贴于被告的住所，告知被告双方的合同于2012年12月20日终止，所以双方的《土地租赁合同》已经于2012年12月20日解除。
关于第二个争议焦点，被告是否应当把租赁原告的土地返还给原告。原、被告双方的《土地租赁合同》已经解除，在双方之间的土地租赁合同关系终止之后，被告就不再拥有占有、使用租赁土地的合法依据，构成无权占有，原告有权向被告主张返还土地。所以，被告应当把租赁原告的位于茂名市茂南区新XX南边面积为294.42平方米的土地返还给原告。
关于第三个争议焦点，被告是否应支付从2012年3月12日起至实际交还土地之日止的土地使用费给原告。原、被告双方的《土地租赁合同》已经解除，在双方之间的土地租赁合同关系终止之后，被告以其办理了国有土地使用证为由拒不交还土地给原告，并一直占有使用，但被告所办理的国有土地使用证已经被茂名市国土局撤销，为此其占有使用期间仍应向原告支付。原、被告双方约定的租金为每年1100元，被告于2012年3月12日交付了2012年的租金1100元，其后不再交付租金，因此原告请求被告按照《土地租赁合同》租金标准即每年1100元，支付从2012年3月12日其至起诉时即2017年5月5日止的土地使用费5500元给原告，符合法律规定，本院予以支持。至于原告请求被告朱XX、朱XX、朱XX、朱XX支付至交还土地时止的土地使用费的问题，因被告现仍占用涉案土地，该部分土地使用费的数额现尚不确定，原告可待被告交还涉案土地后再另行主张，故本案中不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告茂名市茂南区站前街高凉南XX第一经济合作社与被告朱XX、朱XX、朱XX、朱XX于2008年2月27日签订的《土地租赁合同》已于2012年12月20日解除；
二、限被告朱XX、朱XX、朱XX、朱XX于本判决生效之日起十日内将位于茂名市茂南区新XX南边面积为294.42平方米的土地交还给原告茂名市茂南区站前街高凉南XX第一经济合作社；
三、限被告朱XX、朱XX、朱XX、朱XX于本判决生效之日起十日内向原告茂名市茂南区站前街高凉南XX第一经济合作社支付土地使用费5500元给原告茂名市茂南区站前街高凉南XX第一经济合作社；
四、驳回原告茂名市茂南区站前街高凉南XX第一经济合作社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告朱XX、朱XX、朱XX、朱XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
