代理原告租赁合同纠纷，胜诉，要回房屋使用费并退回租金

律师观点分析

　　当事人信息

　　原告：彭x然

　　委托诉讼代理人：汪艳霞，上海观择律师事务所律师。

　　被告：刘x

　　审理经过

　　原告彭x然诉被告刘x房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告彭x然及其委托代理人汪艳霞、被告刘x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称

　　彭x然向本院提出诉讼请求：

　　1、要求被告立即搬离上海市徐汇区康健路XXX号3房屋内的物品；2、要求被告支付房屋使用费，自2020年3月10日起至实际搬离之日，按8800元/月计算。审理中,彭x然申请撤回要求刘x搬离物品的诉请。

　　事实和理由：2019年3月4日，原被告签订租赁合同，约定将原告承租的徐汇区康健路XXX号3房屋转租给被告，租期自2019年3月10日至2020年3月9日，合同期满后被告继续承租但未按约支付租金,原告要求被告搬离遭拒，继续占有房屋，故原告诉至法院，要求判如所请。

　　被告辩称

　　刘x答辩称，不同意原告的诉请。因疫情原因，2-3月份被告并没有营业，被告之前和原告在协商减免2-3月租金，3月9日原告未告知合同到期，4月11日原告把房屋内物品全扔出去，当天被告上门取回物品，原告将门上锁，被告进不去，不清楚房屋里面是否还存在被告的物品。后面都是原告自己在用房屋，被告不应再支付房租，原告还把被告的家政人员的物品丢失，应当赔偿。原告应当将押金返还，并减免2-3月的租金。

　　本院查明

　　本院认定事实如下：

　　上海市徐汇区康健路XXX号3房屋(以下简称涉案房屋)系彭x然从案外人胡某某处租赁。双方合同到期后，彭x然向胡某某继续按照每月8800元支付租金。

　　2019年3月4日，彭x然(甲方，出租方)与刘x(乙方，承租方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋面积35平方米，甲方在店铺入口处摆放原有玻璃柜2组，门头甲乙一人一半；租赁期限自2019年3月10日起至2020年3月9日止；乙方承诺租赁房屋仅作为办公使用；月租金8800元，押二付二，提前10天支付下一次房租。合同签订后，彭x然向刘x交付房屋，刘x在涉案房屋开设家政服务，刘x向彭x然支付了租赁押金17600元并支付租金至2020年3月9日。庭审中，彭x然表示其使用涉案房屋一半门头用于经营锁具。

　　2020年4月10日，刘x和彭x然在微信协商是否续租，刘x表示：赶我们走就退两个月押金。4月11日，彭x然表示：3点之前决定，我就锁门了。刘x表示：疫情期间锁门，后果自负。彭x然表示：房租没有交，我已经通知到了，续租8500元，今天不交租金押金是没有的，想退押金，提前一个月说，不少你的。刘x表示：疫情期间合同到期，商谈后续事宜，不存在这个说法，如果锁门，把押金退还。

　　2020年4月12日，彭x然将涉案房屋内刘x的物品搬出，并微信告知刘x：东西放在门口，自己来搬东西，丢失不负责，我现在锁门走人，晚上再有你们的人进入我就报警并要求赔偿损失。庭审中，彭x然表示因城管要求,其于4月13日又将刘x的物品搬入涉案房屋，目前有护理床、三张桌子、一个货架和一个白色柜子仍旧在涉案房屋中，要求刘x取走。

　　2020年4月14日，彭x然向刘x发送微信表示，合同约定2020年3月9日前应该交租金，经多次沟通，均未收到3月到4月的租金，正式通知你从4月11日至4月14日没有把你办公用品搬离店铺，严重影响店铺的经营和出租，要按房屋租金计算你的占用费，到你搬走为止，否则起诉到法院。

　　关于涉案房屋的使用情况，彭x然表示4月份要求被告交租金被告一直不交，5月份被告的家政人员上门取东西，影响店铺正常经营，还导致报警处理，其当时已经重新对外招租了，但被告扰乱影响招租，现在其只能自己经营开锁和家政。

　　庭审中，关于租赁押金，原告认为被告不表示续租也不表示退租，按合同约定不予退还。被告认为应当退还，因疫情原因，被告没有开业经营，一直在和原告商谈用2-3月租金抵充4-5月的租金。

　　以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有租赁合同、微信记录等证据证实，本院予以确认。

　　本院认为

　　本院认为，原被告之间签署的房屋租赁合同，系双方真实意思表示,合法有效，双方均应受其约束。租赁合同到期后，被告应将房屋返还原告。被告未按时返还，应支付相应使用费。关于被告提出减免2-3月租金的抗辩意见，本院认为，虽然当时系疫情期间，但是从被告的陈述来看，被告的家政人员仍旧居住在涉案房屋，即被告一直在使用涉案房屋，故被告该抗辩意见本院不予采纳。从双方租赁合同实际履行情况看，原告也在涉案房屋内经营，并持有涉案房屋钥匙，因此4月12日原告将涉案房屋内被告物品搬出房屋后，实际已经控制房屋，被告虽有部分办公物品放置于涉案房屋内，但原告将房屋重新招租，且一直在房屋内经营，故被告的物品并未导致原告不能使用房屋，原告再向被告主张占有使用费，有悖公平，故本院确认原告于2020年4月12日收回房屋，被告应支付占有使用费至该日。合同到期并交还房屋后，原告应将收取的押金退还被告。为避免讼累，本院予以一并处理。被告要求退还押金，但原告主张按合同约定押金不予退还。本院认为，双方合同对违约责任中违约金的约定为空白且双方系合同到期终止，并不存在提前退租，故原告的主张，并未有合同依据，本院不予采信，原告应退还被告押金17,600元。原告撤回要求被告搬离物品的诉请，于法无悖，本院予以准许。

　　依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：

　　裁判结果

　　一、刘x于本判决生效之日起十日内支付彭x然自2020年3月10日至2020年4月12日的房屋使用费9680元；

　　二、彭x然于本判决生效之日起十日内退还刘x租赁押金17,600元。