律师观点分析
上诉人陈X因与被上诉人朱X1、朱X、韦XX房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初4265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈X上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决以上诉人陈X与被上诉人朱X、韦XX恶意串通损害被上诉人朱X1的合法权益为由，从而判决确认上诉人陈X与被上诉人朱X、韦XX于2015年9月22日签订的《存量房买卖合同无效》，认定事实错误，依法应予以撤销。1、上诉人陈X与被上诉人朱X、韦XX在签订《存量房买卖合同》时不存在恶意串通损害被上诉人朱X1合法权益的行为。根据一审上诉人与被上诉人双方提供的证据以及当庭对签订《存量房买卖合同》的案件的陈述，充分证明上诉人陈X已出借人民币200万元给被上诉人朱X，后被上诉人朱X主动提出“以物抵债”方式进行偿还借款，随后双方于2015年9月22日经自愿、平等协商一致后，上诉人与被上诉人之间达成以出售房屋冲抵债务100万元的事实（涉案房屋当时市场价值100万元以下），亦就是上诉人陈X与被上诉人朱X、韦XX签订《存量房买卖合同》时并不存在恶意串通和损害被上诉人朱X1合法权益的违法行为。2、上诉人陈X与被上诉人朱X、韦XX签订《存量房买卖合同》时，被上诉人朱X、韦XX系被上诉人朱X1的法定代理人，上诉人陈X有充分理由相信被上诉人朱X、韦XX有权对案涉房屋进行处置，一审以上诉人明知被上诉人朱X、韦XX无权处置房产而签订合同，而做出不能确认上诉人为善意受让人的错误认定。二、一审判决依据《合同法》第52条第2款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，确认上诉人陈X与被上诉人朱X、韦XX于2015年9月22日签订的《存量房买卖合同》无效，适用法律错误。上诉人陈X与被上诉人朱X、韦XX于2015年9月22日签订的《存量房买卖合同》是被上诉人朱X、韦XX依法行使代理被监护人实施民事法律行为的权利，并未损害被上诉人朱X1的合法权益，即使法定代理人即被上诉人朱X、韦XX侵害被监护人朱X1的合法权益，应当由法定监护人即被上诉人朱X、韦XX应当承担相应的法律责任，并不能就以此武断认定陈X与被上诉人朱X、韦XX于2015年9月22日签订的《存量房买卖合同》当然无效，亦就是一审判决适用法律错误。
被上诉人朱X1答辩称，对被上诉朱X欠上诉人陈X借款事实没有异议，且涉案房屋实际上是被上诉人朱X1的爷爷奶奶买下的，以过户的方式给了朱X1，而且涉案房屋也没有实际交付给上诉人陈X使用，虽然被朱X和上诉人陈X的借贷关系都有相应的事实及证据来支持，但是上诉人的借款不应当由被上诉人朱X1的房屋来承担，因此原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人韦XX答辩称，对于被上诉人朱X欠上诉人借款事实没有异议，但是被上诉人朱X1的涉案房屋确实是其奶奶给他的，当时我们不知道有相关的法规限制，当时我是不同意的，是对方不断打电话我们才做。
朱X1向一审法院起诉请求：1、确认三被告于2015年9月22日签订的《存量房买卖合同》无效；2、被告陈X于判决生效后30日内将位于贵阳市××号房屋恢复登记到原告名下，并承担相应登记费用。
一审法院审理查明，朱X2、张X与原告朱X1系祖父母与孙女关系。2008年4月29日，朱X2、张X（乙方）与张XX、梁XX（甲方）签订《房屋购买协议》，协议第一条约定：乙方购买房屋基本情况“甲方根据国家政策有权利购买位于贵阳市××单元××层××、建筑面积175.61平方米、单价1800元/m2,总房款叁拾壹万陆仟零玖拾捌元（316098.00）元，另有维修基金陆仟叁佰贰拾壹元玖角陆分（6321.96元）。该房系经济适用房，乙方以甲方名义购买，但房屋产权和使用权归乙方。”二、支付报酬“乙方向甲方支付报酬柒万元整，另甲方已支付购房定金肆万元整，该购房定金和报酬共计壹拾壹万元整，在2008年4月29日前由乙方一次性支付给甲方。如不按期支付，每日甲方向乙方收取所欠金额千分之五的违约金。购买房屋应交纳的房款及一切房屋补差、附属设施费、办证及过户所需的一切需用等均由乙方承担”。五、争议解决“1、甲、乙双方签订本协议，由徐XX、葛X（签名上均有捺印）等人见证。……”朱X2、张X与张XX、梁XX签订完合同后，约定以赠与的形式将受让房屋登记在朱X1名下，2013年4月25日，朱X1取得坐落于贵阳市××号房屋（房屋所有权证编号：筑房权证观山湖字第××）。
2014年5月20日朱X1的父亲朱X（朱X2、张X之子）因资金周转困难向本案被告陈X借款，后朱X无力偿还借款，与陈X协商后，确定以本案讼争房屋抵债。2015年9月22日，朱X与朱X1的母亲韦XX与陈X共同在贵阳市房屋交易中心办理了《房屋所有权转移登记申请书》，并签订了《存量房买卖合同》，在该合同上约定房屋总价款为700,000元。2015年10月19日陈X取得房屋所有权证（房屋所有权证编号：筑房权证观山湖字第××号）。
认定上述事实的证据有：当事人陈述、《借款协议》、《债权债务确认书》、《房屋所有权转移登记申请书》、《存量房买卖合同》等经庭审举证、质证的证据在卷佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，被告朱X、韦XX系原告朱X1的父母、原系朱X1的监护人，监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益。朱X无力偿还陈X借款，用属于朱X1个人所有的房屋冲抵借款，其目的不是维护朱X1的合法利益，反之损害了朱X1的合法利益。陈X与朱X签订《房屋所有权转移登记申请书》、《存量房买卖合同》即明知其受让房屋的所有权人不是朱X，朱X及韦XX将朱X1所有的房屋转让给陈X是为了抵债，不能确认陈X为善意受让人，《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形的，合同无效……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”三被告于2015年9月22日签订的《存量房买卖合同》无效，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告陈X应于判决生效后30日内将位于贵阳市××号房屋恢复登记到原告名下，因三名被告均有过错，原告仅要求陈X承担恢复登记到原告名下的费用，该费用被告陈X承担1/3。
综上，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，一审法院判决：一、被告朱X、韦XX、陈X于2015年9月22日签订的《存量房买卖合同》无效；二、被告陈X于判决生效后30日内将位于贵阳市××号房屋（房屋所有权证编号：筑房权证观山湖字第××号）恢复登记到原告朱X1名下，并承担相应登记费用的1/3。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元(原告预付），保全费4,020元由被告朱X负担1407元，被告韦XX负担1406元，被告陈X负担1407元。
本院二审审理中，双方当事人均没有提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，未成年人的合法财产应当受到法律保护。依据《中华人民共和国民法总则》第三十五条“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”之规定,被上诉人朱X、韦XX作为被上诉人朱X1的原监护人，应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益。
本案中,被上诉人朱X、韦XX与上诉人陈X签订《存量房买卖合同》，并办理房屋所有权转移登记手续，处分了属于被上诉人朱X1名下的房屋。本院认为，第一、尽管涉案房屋已经办理产权过户手续，但涉案房屋一直由被上诉人朱X1与其法定代理人朱X2、张X共同居住使用，上诉人陈X并没有实际占有房屋而完成房屋的交付，难以认定上诉人陈X的善意。第二、上诉人陈X在签订买卖合同，办理房屋产权过户时应当知道涉案房屋的真实所有权人为未成年人朱X1，并可以预见到若债务人朱X届时无力偿还借款则不能回购涉案房屋，客观上使被上诉人朱X1的合法财产权益处于不确定的风险之中。第三、虽然被上诉人朱X、韦XX出具承诺书表示处理房屋的收益用于被上诉人朱X1的生活，但上诉人陈X没有实际支付对价，而本案房屋买卖只是用于抵偿朱X所负债务，也没有证据证明有关借款确实用于被上诉人朱X1的生活、医疗、教育等事项，很明显，被上诉人朱X、韦XX处分涉案房屋并非为了被上诉人朱X1的合法权益。原判依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形的，合同无效……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”的规定，认定上诉人陈X与被上诉人朱X、韦XX签订房屋买卖合同，存在恶意且损害了被上诉人朱X1的合法利益，应为无效合同，于法有据，本院予以维持。应当指出，被上诉人朱X、韦XX与上诉人陈X应共同协助朱X1完成涉案房屋恢复登记的手续。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人陈X负担。
本判决为终审判决。
任关芬律师