2022年春季，吉林省新冠肺炎疫情严重爆发，鉴于疫情对房地产开发企业影响较大，吉林雅成律师事务所针对疫情下房地产企业可能遇到的法律问题进行整理并以问答形式予以解答，以期对房地产企业能提供有益帮助。
本解答一共分为四个专题，分别为建设工程相关问题、商品房买卖相关问题、商业租l赁相关问题、劳动用工相关问题，分四期发布。
三、商业租赁相关问题
问题一：承租人是否能因疫情原因要求减免租金？
答：根据《最高人民法院印<关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”之规定，人民法院对于是否应减免租金以双方调解为原则，调解不成根据公平原则进行适当调整。同时我们也参考了前几年疫情期间法院关于租金方面相关的判例，有的法院认为应继续足额支付租金，有的法院认为应根据公平原则酌情减少租金，有的法院认为应免除租金。因此根据判例及相关规定，实践当中关于租金事宜并无定论，因此应遵循调解为主，法院自行调整为辅的方向。
问题二：租赁合同当事人能否主张因为疫情原因而不承担违约责任？
答：受到疫情影响，出租人可能会迟延交房，承租人可能会迟延支付租金。在这种情况下，违约方是否能以疫情为由完全不承担违约责任呢？我们认为不是的。应当具体情形具体分析，对于违约责任的承担很大程度上还是取决于疫情对当事人履约能力的影响，只有疫情确实客观上影响了当事人的正常履约能力，法院才有可能判决当事人免于或者部分免于承担违约责任。
问题三：承租人能否以疫情为由要求解除合同？
答：根据《民法典》规定法定解除的情形，因不可抗力致使合同目的不能实现的，可以解除合同。如因本次疫情造成租赁合同目的根本不能实现，且承租人有充分证据证明并履行了通知及避免损失扩大等义务的，承租人可以在特定情形下行使法定解除权，解除双方签订的商业租赁合同。但在实践中的司法判例可知，承租人仅因疫情影响为由解除合同但未充分证明由于疫情影响导致合同目的不能实现的，大多不被司法机关支持。
