2011年12月，刘某从关某处购买机器设备若干，为了担保货款债权能实现，刘某将其名下某高档别墅抵押给关某并办理了抵押登记。
2014年5月6日，刘某因公司经营向曹某借款550万元，应曹某的要求，刘某与曹某签订了《借款合同》和《房屋买卖合同》，约定刘某将上述别墅以550万出售给曹某，双方在《借款合同》中约定刘某收到全部借款的次日需将房产屋付给曹某使用，刘某在2019年5月6日以前可以550万元回购此房，超过该期限，双方之间的借贷关系消灭，按照房屋买卖合同处理，房产归曹某所有。2014年5月8日、9日刘某分别收到曹某的银行转账270万、280万，2014年5月10日刘某将房屋交付给曹某。
2014年10月，刘某因到期未向关某支付设备款被关某至法院，法院依关某的申请，裁定查封了刘某名下房产（即上述别墅），曹某对该裁定提出执行异议申请。
雅成律师认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的相关规定，在案外人执行异议之诉中，案外人与被执行人之间的房屋买卖合同有效是认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益的前提。如果双方间真实的法律关系为民间借贷，出借人仅对借款人享有债权，对房屋并不享有物权期待权，因此不享有排除强制执行的权利。
上述案件中，刘某与曹某之间真实的法律关系为民间借贷关系非房屋买卖关系，刘某将房屋转移给曹某占有使用的行为只是为了担保其按期还款，因此曹某作为出借人并不能基于“房屋买卖合同”以购房人的身份排除强制执行。
雅成律师建议，我们决定借款给他人，且对方愿意提供担保物的，作为出借人仅持有他人的不动产权证或占有不动产本身，是不会产生法律上的担保效果的。如果借款人提供动产作为担保物的，借贷双方应当签订书面的担保协议并占有担保物；如果借款人能提供不动产作担保的，借贷双方应当签订书面的抵押协议并办理抵押登记，避免产生借贷双方虽有担保约定，但出借人依法却并不享有抵押权的情形。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第401条 抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
第400条 设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第23条 当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。
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