二手房比新房更考验“肉眼之外”的功夫。
新房坑在开发商资金链，二手房坑在：产权不干净、卖方不诚实、中介只管撮合不管尽调。
一、一房二卖：谁拿房，谁拿钱，法律有顺位
《民法典》第 215 条说：没过户不影响合同效力。也就是说，A 先把房卖给 B 没过户，又卖给 C 过了户，B 的买卖合同仍有效，但房子大概率归 C；B 只能找 A 要违约赔偿。
司法处理口径一般是：
1. 已过户登记＞
2. 已合法占有＞
3. 先付大部分房款＞
4. 合同成立在先。
所以买二手房，别以为“我先签合同”就稳。签完不网签、不查档、不占有，后面来个 C 过完户，你哭都晚。
二、查封房：最容易被“低价”骗进去
卖方说“房子被朋友官司封了，解封就过户，先付 30 万定金”。
律师直接劝：别付。
查封房的风险：
· 卖方欠债多，解封款根本不够；
· 你付的钱可能被认定替债务人输血；
· 过户前房子被拍卖，你变普通债权人；
· 即便住了，查封在先也可能突破租赁。
正确动作：签约前查《不动产登记信息查询单》，看有没有查封、抵押、异议登记、预告登记。
三、抵押房不是不能买，但必须“闭环”
很多房有按揭未清，这正常。关键是资金闭环：
· 买方首付款进监管/公证账户；
· 先还卖方按揭 → 银行出《结清证明》→ 注销抵押；
· 再过户 → 新抵押给买方贷款银行。
最怕的是：首付款直接打给卖方私人账户，卖方拿去炒股、还赌债、跑路。
中介说“老板靠谱”，律师说“账户不监管=赌命”。
四、凶宅、违建、漏水：卖方有如实告知义务
法律虽没把所有“凶宅”写成法定概念，但卖方故意隐瞒重大减值事实（非正常死亡、房屋曾发生重大事故、主体结构隐患、违建将被拆除、长期严重漏水），可能构成欺诈或违约。
买方可以：
· 撤销合同；
· 退房退款；
· 要赔偿（含中介费、评估费、搬家费，视举证和过错而定）。
签合同前，别只问“满不满五唯一”。要问：
· 房屋是否曾发生非正常死亡？
· 是否有违建、加建、封阳台被责令整改？
· 是否有白蚁、沉降、外墙渗水、管道改造？
· 户口谁占着，几时迁出，违约一天多少钱？
五、中介费该不该付？看“尽到义务没有”
中介不是“传话筒”。
如果中介明知查封不提示、明知无处分权还撮合、伪造产调，买方可以拒付并要求赔偿。
但如果中介已提示风险、你自己贪便宜跳过监管，法院不会全让中介背锅。
六、二手房避坑 8 条
1. 查产调：查封/抵押/共有/异议登记；
2. 看共有人：夫妻、父母、继承人是否全部签字；
3. 资金监管：别打卖方私户；
4. 网签即时做：别信“下周统一网签”；
5. 户口条款写死：迁出时间+日违约金；
6. 交房标准写清：家具、维修、欠费、物业费、供暖费；
7. 违建/凶宅/漏水写进“卖方陈述与保证”；
8. 合同约定：因产权瑕疵导致不能过户，买方无责解约+双倍定金/违约金。
二手房买卖的本质，不是“砍价 5 万”，而是“别把半生积蓄换成无法过户的纸”。
律师费再贵，也比不过一套查封房。
