普法引言
房屋租赁是最高发的民事纠纷之一。房东随意涨租、提前收房不退押金、租客擅自转租、拖欠租金……2026年《城镇房屋租赁合同司法解释》持续适用，裁判规则日益清晰。
典型场景
场景一：租期未到，房东以"要卖房"为由要求提前退租。
场景二：合同到期后房东以"墙面有磨损"为由扣留全部押金。
场景三：租客未经同意将房屋转租，房东能否解除合同？
场景四：租赁期间房东将房屋出售，新房东能否赶走租客？
法律依据
· 《民法典》第703条：租赁合同是出租人交付租赁物、承租人支付租金的合同。
· 《民法典》第705条：租赁期限不得超过20年，超过部分无效。
· 《民法典》第716条：承租人未经同意转租的，出租人可解除合同；但6个月内未提出异议的视为同意。
· 《民法典》第725条："买卖不破租赁"——租赁期内所有权变动不影响合同效力。
· 《民法典》第726条：承租人享有同等条件优先购买权。
· 最高法城镇房屋租赁司法解释第2条：未取得建设工程规划许可证的房屋，租赁合同无效。
常见误区
· 误区一：房东卖房就可以赶走租客。 不对。"买卖不破租赁"原则保护租客权益，新房东须继续履行原租赁合同。
· 误区二：押金就是违约金，房东可以随便扣。 不对。押金性质需看合同约定，若无明确约定视为预付款，退租时应全额返还；正常损耗不属于扣款理由。
· 误区三：口头约定涨租有效。 租赁期限6个月以上的合同应采用书面形式，口头涨租约定难以举证。
· 误区四：租了违建房子可以白住。 不对。违建租赁合同虽无效，但租客仍需参照约定租金标准支付"占有使用费"。
实务建议
1. 签约前核实房屋权属：确认出租方是产权人或取得书面授权，避免无权出租；
2. 书面明确核心条款：租金调整机制、押金退还条件、维修责任、装修添附处置等均应写入合同；
3. 交房时拍照留证：记录房屋现状，避免退租时对损耗产生争议；
4. 房东涨租/收房需提前通知：不定期租赁双方均可随时解除，但应给予合理通知期。
风险提示
租客拖欠租金的，房东需先催告并在合理期限（通常15日）后仍未支付的，方可解除合同。 房东采取断水断电、换锁等过激手段驱赶租客的，可能构成侵权需承担赔偿责任。
本文为【翟敏】律师普法内容，依据现行公开法律法规、司法解释及司法政策撰写，仅作法律常识交流，不构成针对具体案件的法律意见、代理承诺或结果保证。如遇实际纠纷，请携带合同、聊天记录、履约凭证咨询执业律师。
