在当今商品房的房屋买卖交易中存在一个很常见的问题，即开发商将同一个房屋“一房二卖”。此种情况下，两份房屋买卖合同的性质应当作怎样的认定？这是很多购房人，尤其是上了开发商“一房二卖”的当以后的购房人非常关心的一个问题。因为这一问题的认定直接影响了当事人是否能够实现自己的合法权益，花了毕生的身家购买的财产是否因此就不翼而飞了呢？其实，实践中这类问题不能统一地一概而论，是第一份合同有效，还是第二份合同有效，应当视具体情况而定。
首先，应当清楚的是，不论是“一房二卖”的合同也好，还是其他性质的合同也好，本质上都是合同，认定其效力都应当遵循我国法律所规定的一般合同效力的判断标准。如果一份合同的双方签订主体都具有签订合同的民事行为能力、签订合同时都具有真实的合意，同时双方签订的合同不违反我国法律法规的强制性规定、不违反社会公序良俗在原则上就应当认定为有效。如果合同签订双方具有恶意串通损害第三人利益等合同无效的法定情形，合同就应当被认定为无效。如果合同具有可撤销的情形，经法院撤销后，合同便不再具有法律效力。
其次，在房屋买卖交易中，仅签订房屋买卖合同，并不发生房屋的权属变更，还必须经过不动产所在地的登记机构办理房屋权属变更登记，购房人才能取得房屋的所有权。
此时认定房屋的归属具有下列三种情形：
1、 出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形
在该种情形下，虽然出卖人与两个买受人都订立了房屋买卖合同，但由于出卖人对第二买受人履行了房屋过户登记义务，第二买受人因此善意取得了该房屋的物权。根据物权优先于债权的原则，第二买受人因此拥有了高于第一买受人对房子的权利。但应当注意的是，权利的优先性并不源自于合同的本身，而是源于过户行为的加持。合同都是合法有效的，区别在于出卖人对于第二买受人履行了过户登记的义务。
2、 出卖人将房屋售与了第一买受人并办理了产权过户登记之后，又与第二买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同
在该种情形下，虽然出卖人与两个买受人都订立了房屋买卖合同，但第一买受人当然取得房屋所有权。在出卖人和第二买受人签订合同时，他出卖的就不再是自己的房屋，其行为构成无权处分。在无权处分的情况下，即使其与第二买受人签订的合同合法有效，第二买受人也会因为房屋所有权无法转移最终无法取得房屋所有权。此时，只能向出卖人主张违约责任。但同样应当注意的是，该等情形下第一买受人权利的优先性也不源自于合同的本身，而是源于过户行为的加持。
3、两次买卖均未完成过户登记的处理
在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序之分，故前买受人与后买受人均可随时向出卖人请求履行合同内容，但最终还需根据房屋交付、履行程度等情况决定房屋最后的归属。
最后，还是提醒各位买主，应当在签订房屋买卖合同之前提前评估好卖房人的资格以及潜在风险，理性思考、谨慎消费，避免让自己陷入经济损失的黑洞，成为骗局里迷路的羔羊。
吉林雅成律师事务所 孙明欣
