二手房不同于商品房，其交易流程相对来说更加复杂，风险也更加多元化，中介机构、出卖方、第三方乃至房屋本身均可能引发风险。而在二手房交易过程中，购房者必须要清楚哪些二手房不能上市交易，进而从根源上防范法律风险。下面我们一起来了解一下。
一、哪些二手房不能上市交易？
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019修正）的相关规定，二手房不能上市交易的情形，主要有以下几种：1.以出让方式取得土地使用权，但未支付全部土地出让金并未取得土地使用权证书的；2.已被司法机关或者行政机关采取查封、冻结及其他限制性措施的；3.未经依法登记领取权属证书的；4.只有使用权而无所有权的（如直管公房）；4.权属不明、存在争议的；5.共有房屋未经全部共有人书面同意的。
当然，法律只是列举了二手房不能上市交易的一些主要情形，无法做到穷尽式列举。现实中，在二手房交易过程中可能出现的情况多种多样，具体能否上市交易还需要根据实际情况，结合法律规定，具体问题具体分析。
二、预售的商品房是否可以作为二手房交易？
商品房预售，其实质上是一种附加期限的交易行为，旨在保障房屋买受人能够在将来获得现房的权利。也就是说，处在预售阶段的商品房，尚未进行竣工验收，无法完成房屋交付，相应的，购房者也就无法取得不动产权证书。而按照我国法律规定，未经依法登记领取权属证书的房屋不得转让。因此，预售的商品房在取得不动产权证书之前，是不能作为二手房进行交易的。但是，购房者的权利并未因此而被限制或剥夺，购房者可以将其未来获得现房的权利转让给第三方买受人。现实中，购房者将预售商品房作为二手房转让的，其实质上转让的是在将来获得现房的权利，而非房屋本身。
买卖有风险，购房需谨慎。吉林雅成房产律师提醒广大购房者：在购买二手房之前，一定要做好调查，充分了解房屋权属、现状、居住使用等情况，最大限度的规避风险，避免不必要的损失。
吉林雅成律师事务所 王晓影
