实务中，开发商经常因为土地使用手续、土地出让金、违法建筑、竣工验收不合格等问题不能为买受人办理不动产权属证书。出现开发商逾期办证时，购房人维权一定要综合分析，视情况而定，先看约定，再看法定，以确立正确的维权思路。
一、要求开发商支付逾期办证违约金或者要求赔偿损失。
《商品房买卖合同司法解释》第十四条对出卖人逾期办证违约责任做了明确规定，即在《商品房买卖合同》履行过程中，买受人未能在合同约定期限内取得不动产权属证书的应承担违约责任；在合同没有特殊约定情况下，如果房屋尚未建成，违约责任起算时间点自房屋交付之日起算90日；如果房屋已经建成，违约责任起算时间点自双方订立商品房买卖合同90日。
关于违约金和损失的比例，如果合同没有约定或者难以确定的，可以按照买受人已经支付的购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
二、逾期办证致使合同目的无法实现，买受人可行使合同解除权
有人认为订立商品房买卖合同的目的在于出卖人获得房款，买受人获得房屋，只要买受人取得了房屋，合同目的就达到了，因此买受人未能办理不动产权属证书时不能以合同目的无法实现为由解除合同，这种观点显然错误。我国采取不动产登记制，商品房买卖办理不动产权属证书，是《民法典》（物权编）的要求，《商品房买卖合同司法解释》第十四条明确了出卖人协助办理不动产权属证书是《商品房买卖合同》履行目的之一，故因出卖人原因所导致的未能办理，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
吉林雅成专业房产律师提醒您：开发商迟延办证，买受人如何维权要视情况轻重而定。如果出卖人只是短暂原因不能办理权属证书，可以主张违约责任。但如果开发商不能配合买受人办理权属证书的原因属于久拖未决或者不可逆转的情形，此时建议解除合同。
吉林雅成律师事务所 吴国忠
