在房屋买卖过程中，交付定金认购房屋的形式已经成为了交易惯例，在此交易过程中，定金的本质是担保，购房人通过交付定金担保自身债务的履行，如在规定期限内履行了付款义务，定金应当抵作购房款，反之，定金将被出卖人没收。定金罚则的公平性在于，保护双方的交易安全，如果房屋出卖人反悔终止交易，按照法律规定，出卖人将向买受人双倍返还定金。
购买方支付定金后，由于限购政策致使正式的房产买卖合同无法签订，购房人交付的定金能否要回？关于商品房买卖的定金问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》在《民法典》的基础上做了进一步规定，如果商品房买卖合同不能订立的原因是并不可归责于当事人双方的事由，出卖人就应当向买受人原数返还定金。因此，因限购政策致使没能签订商品房买卖合同，定金能否要回，关键点在于限购政策的出现是否属于“不可归责于当事人双方的事由”。
既然该条文规定“不可归责于双方当事人”，就应当理解为出现了客观事由致使合同履行不能，如房屋买受人在签订合同前已尽到了审慎义务，但签订合同后出现了限购政策，根据合同解除的相关规定，此时买受人可以行使解除权解除合同要回定金。
此处需要强调一个时间问题，如果买受人先签订合同给付定金，至主张解除合同退回定金时，限购政策还未结束，买受人可以基于此主张合同履行不能；但如果买受人在主张解除合同前，限购政策已结束，买受人再以出现限购政策致使合同履行不能为由主张解除合同，法院一般会认为履行不能事由已经消失，继续履行合同成为可能，故不予支持解除合同退还定金。
雅成律师在此提醒广大购房者，房屋买卖非小事，一定要慎重！在作出购买决策之前，一定要对自己是否符合购房标准尽到审慎义务，同时尽量对未来的政策走向有一个清晰的判断，避免一时冲动交付定金，最终违约造成定金损失。
吉林雅成律师事务所 吴国忠
