商品房预/销售许可证是国家干预房地产开发企业允许销售商品房的标志，因其直接能导致该买卖合同的效力，需具备的五证有《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预（售）销售许可证》，签订房屋买卖合同前必须请开发商出示以上证件。
（一）预售许可证取得的法律设计是保护购房人的利益，针对商品房预售行为所作出的强制性规定，开发商尚未建成的房屋但已具备预售的条件，比如，未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因其是可以补正的无效，购房人可按起诉时点、该证是否取得的情况下，来主张合同效力背后的法律责任，进而追究开发商的违约责任；如果此时签订的预售合同符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条、《商品房销售管理办法》第16条，即名为预售合同但内容却符合对商品房的基本情况、买卖方式、价格、付款方式、交付条件、日期以及其他配套设施等作出了明确具体的约定，并且出卖人已按照约定收取了购房款，该合同视为商品房买卖合同，进而要求开发商的违约责任。
（二）在得知开发商是否取得预售许可证或销售许可证的前提下还要区分商品房销售合同的实质内容形式，如果符合预约合同的性质，即针对未来一定期限内订立商品房销售合同的意思表示作出的双方承诺，是独立的预备性的协议，该协议不得因此认定商品房销售合同已正式订立。此时该协议为预约合同，商品房销售合同是本约，依据《民法典》的规定，不履行预约合同约定义务的违约方要承担预约合同的违约责任，但不能请求履行本约的内容。该预约行为不是商品房预售行为的前提条件，未取得商品房预售许可证的条件不影响预约合同依法成立并生效。
吉林雅成律师事务所提醒广大购房人 签订购房合同时，要看证件是否齐全、看合同的约定和法定形式是否合规，看开发商约定的履行时间、履行能力等重要购房要素，咨询专业的房产律师，规避法律风险，才能安心购房。
雅成律师事务所 李丽丽 律师
