为维护房地产市场的交易秩序，保护购房者的合法权益，我国实行商品房的预售许可制度，即开发商在进行商品房预售前，应向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。目前，很多开发商为了加速建设资金流通，推动商品房交易，一般会选择在办理完毕立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内与承购人签订商品房认购书，在取得预售许可证后，与承购人签订商品房预售合同。
在严格的预售许可制度下，承购人与开发商所签订的商品房认购书的效力问题引发了大量的法律纠纷，成为了困扰广大购房人的难题，今日就由雅成专业房产律师团队为您解答。判断认购书效力的关键点在于判断其为本约合同还是预约合同。根据传统法学理论，按照订立合同的目的和手段可以将合同分为预约合同与本约合同。预约合同是指当事人约定将来订立特定合同的合同，而本约合同是指基于该预约合同而订立的合同。商品房认购书具备当事人、标的、数量等必要条款，且约定在将来期限订立商品房预售合同，那么该商品房认购书为预约合同，预售合同为本约合同。在这种情况下，作为特殊的担保合同，认购书不因预售合同的无效而无效，特别是认购书中独立存在的定金条款更不能因预售合同未能签订而失去法律效力。商品房认购书具备必要条款，当事人又无在将来订立合同的意思表示，则应当构成本约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。此时，该商品房认购书无效。“有恒产者有恒心，无恒产者无恒心”，房子寄托了中国百姓对美好生活的向往与追求，对稳定社会秩序具有重要意义。在此，雅成专业房产律师团队提醒您，在签订商品房认购书的时候一定要仔细阅读其中条款，遇到问题及时咨询律师。
雅成律师事务所 段酉钰 律师
