提到商品房买卖认购书，相信很多购房者都不陌生，我们也经常接到与商品房买卖认购书有关的咨询。今天，我们就来聊一聊很多购房者都关心的问题——商品房买卖认购书在何种情况下可以被认定为商品房买卖合同。
根据最高人民法院相关司法解释的规定，将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是开发商已按照约定收受购房款。
商品房买卖认购书与商品房买卖合同系预约与本约的关系。理论上，商品房买卖认购书的性质属于商品房买卖预约合同，但如果该认购书具备一定的实质要件，即商品房买卖合同的法定要件，一般可以认定为商品房买卖合同。判断商品房买卖认购书的性质，不应受该认购书名称的限制，而应结合多方面因素综合评判。现实中，名为预约实为本约的情况也很常见。
司法实践中，评判商品房买卖认购书系预约还是本约，其根本标准还是基于签订认购书时合同双方的意思表示，即判断双方是否有意在将来订立一个新的商品房买卖合同，以最终明确双方之间的买卖关系。如果在商品房买卖认购书中，有明确约定在将来签订商品房买卖合同，则该认购书一般会认定为预约；但如果商品房买卖认购书中没有在将来订立新的合同的意思表示，则需要辨析该认购书是否存在法律或事实上的障碍，导致合同条款缺失、不确定等影响履行的情形，如存在，一般会认定为预约，反之，应视为本约。
综上所述，商品房买卖认购书能否认定为商品房买卖合同，不能仅仅孤立的以双方之间签订的合同作为依据，更不能受合同名称的限制，而是需要结合合同的具体内容、双方的磋商经过、履行情况等事实，综合考量，发掘双方的真实意思，并结合相关法律规定、合同履行可能性等多方面因素，作出界定。
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法条链接
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》
第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
雅成律师事务所 王晓影 律师
