【案情介绍】
这是一起因房屋原所有权人在合同履行期间离世，继承人拒绝配合过户，买受人被迫诉诸司法救济的典型存量房买卖纠纷。它折射出北京老城区平房院落交易中，产权继承、土地出让手续办理与合同履行义务之间相互纠缠、迟滞多年的现实困境。
北京市西城区某寺庙街3号（以下简称"3号房屋"）系一处历史较长的平房院落，占地面积135.18平方米，建筑面积78.2平方米，分为1号房（建筑面积41.6平方米）与2号房（建筑面积36.6平方米）两幢，均持有国有土地使用证。该房屋于1988年登记于周某甲名下，周某甲与其妻温某系夫妻关系，婚后共同育有两名子女：长子周某乙与次女周某丙。2019年10月7日，温某先行离世；2021年9月16日，周某甲亦告离世。自此，3号房屋的产权归属问题，便随着这桩尚未履行完毕的买卖合同，悬置于法律的灰色地带。
时间拨回至2018年。彼时，周某甲与温某尚在人世，二人于2016年向其子周某乙出具委托书，授权周某乙代为出售3号房屋。2018年11月21日，在北京某顺益兴房地产经纪公司（以下简称"顺益兴公司"）居间撮合下，周某乙以代理人身份，代理其父周某甲（出卖人）与李某（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同主要约定：3号房屋成交价格为人民币1736万元，签订合同前买受人已向出卖人支付定金20万元；出卖人与买受人应自合同签订之日起365日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；双方应按国家及北京市相关规定，各自履行纳税义务。
同日，周某乙代理周某甲（甲方）、李某（乙方）与顺益兴公司（丙方）三方另行签订《补充协议》。补充协议进一步明确了交易的核心细节：该房屋成交总价为1736万元；甲方应自合同签订之日起，向市国土部门申请办理3号房屋的土地出让手续，并负责在2019年10月31日前完结土地出让手续，土地出让金及土地出让金契税由乙方（买受人李某）承担；该房屋产权转移登记至乙方名下当日，乙方将扣除土地出让金及土地出让金契税后的剩余购房款一次性支付给甲方。此外，补充协议还就违约情形作出约定：若甲方单方违约，不出售房屋或将房屋出卖、赠予或以其他方式转让给第三人，导致乙方无法取得不动产权证的，甲方须将所收款项全额退还乙方，并按乙方已付款项的一倍支付违约金；若乙方单方违约放弃购买，已付款项甲方不予退还；若因国家政策变化或不可抗力导致土地出让手续无法继续办理，则甲方退还购房定金20万元，合同自动解除，三方互不承担违约责任。
在资金支付层面，李某分多笔完成了合同约定的20万元购房定金支付。2018年11月8日，李某向顺益兴公司工作人员李伟转账1万元，备注"购寺庙3号房意向金"；同年11月17日，先后向李伟转账5万元、4万元，备注同为"购寺庙3号房意向金"；12月5日，李某直接向周某乙转账14万元，备注"购买北京西城寺庙房定金"；同日，另向李伟转账4万元，备注为"购寺庙3号房中介费"。就上述款项流向，周某乙在一审中确认，其自李某处收到转账14万元，并自李伟处收到现金存入6万元，合计收到购房定金20万元。关于经李伟中转的款项构成，李伟陈述称：其收取的14万元中，4万元为中介服务费，4万元系顺益兴公司与李某协商后支付给上一手意向购房人的退出补偿，剩余6万元系购房定金性质，已以现金存入方式转入周某乙银行账户。一审法院综合上述情况及当事人陈述，最终确认李某已足额支付出卖方购房定金共计20万元。
然而，合同签订之后，履行之路却并不顺畅。补充协议约定出卖方应在2019年10月31日前完结土地出让手续，但这一时间节点始终未能兑现。随后，2019年10月温某离世，2021年9月周某甲离世，两位委托人的相继去世，使3号房屋的产权状态骤然复杂。周某甲与温某未留遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议，3号房屋作为夫妻共同财产，理应由其法定第一顺位继承人周某乙与周某丙共同继承。
2023年3月28日，次女周某丙在陕西省西安市公证处进行放弃继承权声明公证，公证书明确载明：周某丙自愿放弃父母生前遗留的位于北京市西城区寺庙街3号房产的全部继承权，并承诺上述声明出于本人真实意思表示，知晓声明一经签署不得撤销。至此，3号房屋的继承权利全部集中于长子周某乙一身。然而，周某乙并未顺势推进合同履行，而是以各种理由拖延搁置，迟迟未向相关部门申请办理土地出让手续。
2023年5月10日，北京市西城区房屋管理局出具《房产测绘成果审核办理结果通知书（住宅平房）（正本）》，编号为〔2023〕29210573，载明：申请办理的西城区寺庙街3号1幢、2幢项目国有土地上住宅平房房产实测绘成果审核事项，审核通过。这意味着，3号房屋在技术条件层面已具备办理后续土地出让及过户登记手续的基础，合同继续履行不存在客观障碍。
面对出卖方的持续怠于履约，李某在多次沟通无果后，于2023年向北京市西城区人民法院提起诉讼，请求法院判令周某乙、周某丙协助将3号房屋及国有土地使用证转移登记至李某名下，并将3号房屋交付给李某，诉讼费用由被告承担。与此同时，为充分表明自身的履约诚意与资金保障，李某于2023年10月8日向一审法院案款账户提存现金1716万元（即总价款1736万元扣除已付定金20万元），以确保其支付购房余款的义务得以落实。
一审法院在审理中查明上述事实后，于2023年10月作出判决：一、判决生效之日起十日内，周某乙配合李某将位于寺庙街3号房屋及相应土地使用权过户登记至李某名下；二、判决生效之日起十日内，周某乙将3号房屋交付李某；三、驳回李某针对周某丙的其他诉讼请求。对于一审判决，周某乙不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉，由此引发二审程序。
【争议焦点】
本案的核心争议，集中于以下几个层面。
其一，原所有权人死亡后，合同义务能否由继承人概括承受？在纯财产性合同中，出卖人的死亡是否影响合同效力？继承人在未明确放弃继承的情况下，是否当然承继出卖人的合同履行义务？
其二，上诉人主张的"上一手购房人"问题能否构成阻却合同履行的法律障碍？若出卖方在签订案涉合同前曾与他人签订过关于同一标的物的买卖合同，该前手合同是否已解除或终止，对本案合同效力有何影响？
其三，合同适用法律是否构成上诉理由？案涉合同签订于《中华人民共和国民法典》施行之前，但实际持续履行至民法典施行之后，一审法院援引合同法相关规定进行裁判，是否构成适用法律错误？
其四，一审法院为买受人李某办理款项提存的程序是否合法？人民法院是否具有法定的提存办理权能？本案是否存在适用提存制度的法定条件？
其五，出卖方应得购房余款未在判决主文中明确体现，是否影响判决的可执行性？周某乙主张一审判决中关于剩余购房款的表述仅体现于判决说理而非判项，不具有可执行性，该主张是否成立？
【诉争双方观点】
上诉人周某乙上诉称：
第一，一审判决诉讼程序不合法，认定事实不清。一审法院在审理过程中帮助、指导李某变更了诉讼请求，违背了法院居中裁判的中立立场。与此同时，据周某乙回忆，其在与李静芳（即本案另一相关当事人）签订合同之前，曾经由中介与所谓的"上一手购房人"就3号房屋签订过买卖合同。一审法院未将该上一手购房人列为本案第三人，未查明该前手合同是否已解除或终止，便径行确认周某乙与李某之间合同的效力，属于认定事实不清、程序存在瑕疵。此外，3号房屋的原登记权利人周某甲已于2021年去世，房屋应由周某乙依法完成继承手续后，再重新与李某签订房屋买卖合同，一审法院直接判令周某乙配合过户，缺乏程序依据。
第二，一审判决适用法律错误。案涉合同及补充协议签订于2018年，但实际履行持续至《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行之后，依据"新法优于旧法"的原则，本案理应适用民法典而非合同法。
第三，关于购房余款的判项设置不当。一审法院判决周某乙配合办理房屋及土地过户登记并交付房屋，但周某乙应得的购房余款仅体现在判决书说理部分，未明确纳入判决主文，导致周某乙的到款权利指向不明确、不确定，不具有可执行性。周某乙请求二审法院增加一项判决：3号房屋及土地过户登记至李某名下当日，周某乙应有权在北京市西城区人民法院领取扣除土地出让金及土地出让金契税后的剩余购房款。
第四，一审法院为李某办理提存事项，程序不合法。依据相关法律规定，办理提存业务的法定机关为公证处，人民法院系审判机关，并无法律明文规定其可以办理提存。此外，周某乙与李某均系房屋买卖合同的平等当事人，并不存在谁是债权人、谁是债务人的问题，本案不具备适用提存制度的法定条件，一审法院的相关操作于法无据。
被上诉人李某辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告周某丙述称，同意周某乙的上诉请求，不同意一审判决。
原审第三人顺益兴公司述称，同意一审判决。
【法院认为】
北京市第二中级人民法院经审理认为：
关于合同效力与继承人的义务承继问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，周某乙代理其父周某甲与李某签署的房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。合同生效后，合同当事人之间形成以履行合同为内容的债权债务关系，即合同之债的法律关系。非人身依附性的合同权利义务可以继承——房屋买卖合同作为典型的纯财产性合同，买卖双方中任何一方当事人死亡，均不影响合同效力。被继承人在纯财产性合同中的权利义务，应由未放弃继承遗产的继承人概括承受。本案中，房屋出卖人周某甲在合同履行过程中去世，周某乙作为未放弃继承遗产的继承人，应当继续履行周某甲原负的合同义务；周某丙已公证放弃全部继承权，故李某要求周某丙配合办理相关手续的请求，依据不足，不予支持。
关于合同具备继续履行条件的认定。综合已查明的事实及合同、补充协议的具体约定，法院从以下五个维度进行审查：第一，出卖方有义务办理3号房屋的土地出让手续，而3号房屋的测绘报告已于2023年5月10日正式出具，周某乙未能提交充分证据证明其曾向相关部门申请办理土地出让手续，其怠于履约的事实较为清晰；第二，买受人李某已按合同约定支付了20万元购房定金，履行了先期付款义务；第三，为保障出卖方利益，李某已向法院提存款项1716万元，足以覆盖出卖方的价款请求权；第四，涉案合同目前具备强制履行条件，不存在不宜强制履行的客观情形；第五，依据补充协议，剩余购房款的付款义务触发时点为3号房屋过户登记至李某名下当日，本案中不存在李某延期支付购房款的违约行为。综合上述情形，法院认定3号房屋买卖合同具备继续履行的条件，买受人有权请求继续履行，一审法院的判决正确合理，予以确认。
关于上诉人所主张的"上一手购房人"问题。二审庭审中，周某乙先在书面上诉状中述称据其回忆曾与上一手购房人签订房屋买卖合同，以此为由主张一审法院未将该上一手购房人列为本案第三人属于程序不当；但在本院询问过程中，周某乙又自认已向上一手购房人退还了购房定金。这一自认与其上诉主张之间存在明显矛盾——既然周某乙已向上一手购房人退还了定金，足以认定该前手合同关系已告了结，上一手购房人与本案并无必然关联，法院对周某乙该项主张不予采纳。
关于法律适用问题。周某乙以案涉合同实际履行延续至民法典施行后为由，主张一审法院援引合同法进行裁判构成适用法律错误。对此，法院认为，就合同效力及履行问题的规定而言，《中华人民共和国民法典》与《中华人民共和国合同法》的相关规定并不存在实质差异，无论适用哪部法律，对本案合同及补充协议的效力认定与履行判断均可作出相同结论，故周某乙以此为由提出的上诉请求，不予支持。
关于剩余购房款的判项设置问题。一审判决已在说理部分明确指出：待交纳土地出让金及相关税费、完成过户后，土地出让金及土地出让金契税确定时，周某乙有权自一审法院领取扣除实际发生的土地出让金及土地出让金契税之外的剩余购房款；李某有权自一审法院取回实际发生的土地出让金及土地出让金契税对应金额的履约担保金。双方可按合同约定及上述指示履行各自义务。这一安排具有内在合理性——因土地出让金及契税的具体数额在判决时尚无法精确确定，故采取提存加结算的方式处理，并不影响周某乙权利的最终实现。
关于一审程序的合法性。经本院审查，一审法院审理本案的相关程序符合法律规定，周某乙关于程序违法的上诉理由不能成立。
综合以上各项认定，北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125960元，由上诉人周某乙负担。本判决为终审判决。
【裁判要旨】
本案所呈现的裁判逻辑，在以下几个层面具有重要的指导意义。
关于纯财产性合同中当事人死亡对合同效力的影响。合同之债并非人身性权利义务，不因当事人一方死亡而当然消灭。房屋买卖合同作为典型的财产性合同，出卖人死亡后，其合同权利义务由未放弃继承的继承人概括承受，继承人负有继续履行合同的法律义务，而非将合同视为当然失效并另行缔约。
关于继承人拒绝配合过户时的司法救济路径。在出卖人死亡、继承人明知合同存在且买受人已完全履约的情形下，继承人以各种理由拖延或拒绝履行过户义务的，买受人有权直接起诉继承人，法院可判令继承人配合办理过户登记及交付房屋，无需另行办理继承登记再重新签约。这一裁判路径大幅降低了买受人的维权成本，具有重要的实践价值。
关于买受人通过提存表明履约诚意的司法认可。在出卖方消极怠于履约的情形下，买受人将合同余款提存于法院，系一种主动、有效的司法协力行为。法院对这一履约诚意予以积极认可，并以此作为判令出卖方配合过户的重要依据之一，体现了司法对诚信守约一方的保护。
关于对前手合同"自认"效力的认定。当事人在诉讼过程中的陈述，具有重要的证据价值。上诉人在主张前手合同存在的同时，又自认已向前手购房人退还定金，这一自认构成对其自身主张的实质性动摇，法院据此认定前手合同已了结，驳回了上诉人的相关程序主张。该裁判方法揭示了诉讼中自相矛盾陈述的法律后果：当事人不能在同一案件中就同一事实作出前后相互抵牾的主张，并期望法院对两者均予采信。
【律师分析】
本案虽以维持原判告终，但其涉及的法律议题，在北京存量房特别是老城区平房院落交易中，具有相当的普遍性与典型性。以下从三个维度予以深入分析。
其一，关于平房院落交易中土地出让手续的特殊性风险。与普通商品房不同，北京老城区历史遗留平房（含四合院）的产权流转，往往涉及国有土地使用权性质变更的特殊程序——即"土地出让手续"的办理。由于此类手续涉及市国土部门、规划部门等多方审批，流程繁琐、耗时较长，且受政策变化影响较大，买卖双方极易因此陷入长期悬而未决的状态。本案中，出卖方承诺于2019年10月31日前完结土地出让手续，但直至2023年5月才取得测绘审核通知书，历时近五年，期间叠加了出卖人死亡、继承纠纷等多重变量。对于有意购买此类房产的买受人而言，合同中关于土地出让手续办理期限的约定，以及相应的违约救济机制，必须予以高度重视，切不可以为签约付款便万事大吉。
其二，关于继承人义务承继的法律边界与实践操作。本案确立了一个重要裁判规则：在纯财产性合同中，出卖人死亡后，未放弃继承的继承人应概括承受合同义务，不能以"需先继承再重新签约"为由拒绝履行。然而，这一规则在实践中的落地并非没有阻力。现实中，继承人往往会以"我不知道有这份合同"、"合同未经我签字确认"、"我与买受人另有纠纷"等理由拖延甚至拒绝配合，导致买受人不得不诉诸司法。值得关注的是，本案判决明确了继承人无需重新签订合同，可直接依据原合同承担过户义务，这对于保护已履约买受人的正当权益、防止继承人借机反悔或另作他用，具有重要的规范意义。从买受人的角度来看，在出卖方年迈或健康状况欠佳的情况下，提前了解出卖方的家庭结构、潜在继承人情况，并在合同中纳入相应的风险防范条款，是十分必要的风险管理措施。
其三，关于存量房交易中"前手合同"风险的识别与防控。本案中，周某乙主张其曾与"上一手购房人"就3号房屋签订过买卖合同，并以此为由请求一审法院追加该第三人、查明前手合同效力。这一主张虽最终因周某乙自认已退还定金而被驳回，但它揭示了存量房交易——尤其是稀缺的老城区历史风貌院落交易——中一种极具潜在风险的情形：在价格较高、市场稀缺的房产交易中，出卖方有可能在前后多笔意向交易之间摇摆，导致同一标的物上存在多份或真或假的"在途合同"。对于买受人而言，在签约前通过中介核查出卖方的历史交易记录、意向金或定金支付记录，是不可或缺的尽职调查环节。同时，合同中关于出卖方保证无在途交易、保证不存在权利瑕疵的陈述与保证条款，亦应予以明确约定，并辅以相应的违约惩戒机制。
从更宏观的视野来看，北京老城区平房院落的产权流转，是中国城市存量房交易中最为复杂的类别之一。它同时涉及历史遗留土地性质问题、家庭继承关系的动态变化、政府监管审批的多重环节，以及买卖双方对高价值资产的高度博弈。本案历经一审、二审，耗时数年，根本原因在于出卖方将本属私法合同义务的履行，与继承程序、土地审批程序等公法或家事法程序混为一谈，企图以程序上的复杂性来掩盖或拖延实体上的违约行为。法院通过清晰的裁判说理，将这种混淆拨乱反正，重申了合同诚信履行的基本原则，亦为此类纠纷的处理提供了可资参照的司法路径。
对于法律实务工作者而言，本案还有一个细节值得特别关注：买受人李某在诉讼中主动向一审法院提存1716万元购房余款，这一行动在裁判结果中发挥了关键的信号作用。它向法院清晰传递了买受人持续履约的意愿与能力，从而使法院得以在确认合同继续有效的基础上，直接判令出卖方配合履行，而无需陷入"是否应先解除合同"的路径选择困境。这一策略性的诉讼行动提示我们：在存量房买卖纠纷中，买受人的主动履约表态——无论是公开声明、书面函件，还是诉讼中的提存行动——往往是影响司法判断走向的重要非实体因素，不应被忽视。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》第一百一十九条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民法典》第一千一百二十一条：继承从被继承人死亡时开始。相互有继承关系的数人在同一事件中死亡，难以确定死亡时间的，推定没有继承人的人先死亡。
《中华人民共和国民法典》第一千一百二十四条：继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。
《中华人民共和国民法典》第五百八十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
